基于開(kāi)發(fā)成本控制的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體系研究

陳燕青

【摘要】房?jī)r(jià)一直是我國(guó)的社會(huì)焦點(diǎn)問(wèn)題，受到人們的廣泛關(guān)注。現(xiàn)階段房產(chǎn)企業(yè)面臨多方壓力，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)日益激勵(lì)，迎來(lái)市場(chǎng)微利時(shí)期。在新時(shí)期下，房地產(chǎn)必然面臨重大變革，開(kāi)始將目光逐漸放在成本控制這一部分上，通過(guò)減少不必要成本花費(fèi)的方式提升競(jìng)爭(zhēng)能力。本文主要圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)展開(kāi)研究，先分析控制開(kāi)發(fā)成本的重要意義，再總結(jié)制約成本管理的主要問(wèn)題，最后研究將目標(biāo)成本作為核心的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體系，希望為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展提供參考借鑒。

【關(guān)鍵詞】開(kāi)發(fā)成本;控制;房地產(chǎn);經(jīng)營(yíng);管理體系

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視開(kāi)發(fā)成本控制，通過(guò)對(duì)成本的合理管控，一方面可以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，另一方面可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出杰出貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)一直是重要的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，也是消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)，近些年局部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)于火熱，房產(chǎn)價(jià)格飛速飆升，為此國(guó)家開(kāi)始出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，房產(chǎn)暴利時(shí)代逐漸離去，這也限制了房產(chǎn)銷(xiāo)售利潤(rùn)，為此更要從開(kāi)發(fā)角度入手，推動(dòng)房產(chǎn)企業(yè)向著集約化方向發(fā)展，以此實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)實(shí)意義

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)的重要工作，可以提升競(jìng)爭(zhēng)能力，也符合微利時(shí)代房產(chǎn)發(fā)展要求。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)，除了宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面原因以外，與房產(chǎn)價(jià)格也有著直接的關(guān)聯(lián)，如果房產(chǎn)價(jià)格逐漸下調(diào)，則銷(xiāo)售量可提高。但是開(kāi)發(fā)商無(wú)法下調(diào)價(jià)格的根本原因在于無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的壓縮。站在宏觀角度分析，房產(chǎn)價(jià)格控制可以更合理的應(yīng)用土地資源，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已逐漸走出暴利時(shí)代，很多知名房產(chǎn)企業(yè)都公開(kāi)表明房產(chǎn)利潤(rùn)飛速下降。特別是近些年國(guó)家逐漸加強(qiáng)管控，出臺(tái)一系列的政策法規(guī)，規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)管理，推動(dòng)行業(yè)向著集約化方向發(fā)展，這也讓房產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到了成本管控的重要性。

我國(guó)加入世界貿(mào)易組織以后，房地產(chǎn)行業(yè)涌入境外資金，房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，這就更加需要加強(qiáng)成本管控，才能取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免被市場(chǎng)淘汰，這也突出微利時(shí)代下房產(chǎn)成本開(kāi)發(fā)控制的重要性。

2、制約房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的主要問(wèn)題研究

主要體現(xiàn)以下四方面：一是采取粗放式的成本管控模式，沒(méi)有明確崗位職責(zé)，缺乏完善的激勵(lì)及約束制度。二是采用陳舊落后的管理模式，不注重事前及事中核算，無(wú)法發(fā)揮成本管控的實(shí)際作用。三是成本管控缺乏明確的底線要求，沒(méi)有出臺(tái)統(tǒng)一的控制指標(biāo)，時(shí)刻存在超支風(fēng)險(xiǎn)。四是成本控制達(dá)不到預(yù)計(jì)效果，經(jīng)常高出工程造價(jià)預(yù)算。

3、構(gòu)建以目標(biāo)成本為核心的項(xiàng)目全過(guò)程成本管理體系

3.1前期調(diào)研工作

在正式開(kāi)發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，要考慮到地理?xiàng)l件、市場(chǎng)要求等方面，開(kāi)展前期調(diào)研，確認(rèn)該項(xiàng)目是否可行，可行性研究決定項(xiàng)目成敗，但是很多企業(yè)都不愿投入資金開(kāi)展可行性研究，或是僅流于形式的編制可行性報(bào)告，這就增加了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)企業(yè)主要是為了盈利，而成本控制可以獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益，為此要從立項(xiàng)階段就開(kāi)始財(cái)務(wù)分析，預(yù)計(jì)收入、預(yù)測(cè)利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)。可行性報(bào)告要從多方面展開(kāi)研究，從消費(fèi)者、市場(chǎng)等方面獲取資料，估計(jì)項(xiàng)目是否可行。如果對(duì)消費(fèi)者心理掌控不到位，沒(méi)有合理估計(jì)市場(chǎng)，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目投資失敗，為此要充分開(kāi)展前期調(diào)研，制定合理可行的建設(shè)方案，減少不必要的資金投入。

3.2設(shè)計(jì)階段工作

一是實(shí)行招投標(biāo)制度，可以引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制控制成本，篩選出最適合的設(shè)計(jì)單位，得到最佳的設(shè)計(jì)方案，才能更貼近項(xiàng)目建設(shè)要求。

二是加強(qiáng)技術(shù)溝通，采取限額設(shè)計(jì)的方式，所有內(nèi)容都要結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，要考慮到經(jīng)濟(jì)性及合理性，注意在保障項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上選擇性價(jià)比更高的材料及設(shè)備。在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

三是加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。

3.3施工階段工作

一是合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的權(quán)限分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變更。

二是嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對(duì)于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性，加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過(guò)大引起投資失控。

三是搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作，合理控制價(jià)差水平。對(duì)施工單位自行采購(gòu)的材料，屬于指定價(jià)范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。

3.4竣工結(jié)算階段工作

凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成，必須有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

結(jié)語(yǔ)：

綜上，房產(chǎn)價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本決定，同時(shí)房產(chǎn)價(jià)格對(duì)于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)有著巨大的影響，為此更要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的重視，才能避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，同時(shí)推動(dòng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)健康發(fā)展。經(jīng)過(guò)國(guó)家的不斷調(diào)控，房產(chǎn)價(jià)格逐漸平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)中心，將成本管控放在首位，達(dá)到預(yù)期的管控效果，降低房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格管理控制。

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