中德住房儲蓄合同解讀

王淳祥

【摘? 要】我國現(xiàn)有購房貸款主要為商業(yè)按揭貸款和公積金貸款兩種。相較于傳統(tǒng)的購房貸款，住房儲蓄貸款具有貸款利率低且穩(wěn)定的優(yōu)點。住房儲蓄貸款合同本質(zhì)上是一種看漲期權，論文基于期權視角對住房儲蓄貸款特點、優(yōu)劣勢進行分析，然后對住房儲蓄貸款在中國的適用性問題進行了分析，最后提出了相應的改進建議。

【Abstract】The existing house purchase loans in China are mainly commercial mortgage loans and provident fund loans. Compared to traditional house purchase loans， housing savings loans have the advantage of low and stable loan interest rates. The housing savings loan contract is essentially a call option. Based on the options perspective， this paper analyzes the characteristics， advantages and disadvantages of the housing savings loan. Then this paper analyzes the applicability problems of the housing savings loan in China， and finally puts forward the corresponding suggestions for improvement.

【關鍵詞】住房儲蓄合同;住房儲蓄貸款;看漲期權

【Keywords】housing savings contract; housing savings loan; call option

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）05-0120-02

1 引言

由于購房需求增大，我國房價呈逐年上漲的趨勢，住房壓力大事實上是房價上漲與人們的購房能力之間的矛盾。目前，我國居民主要借助商業(yè)貸款（即銀行按揭貸款）、公積金貸款、商業(yè)貸款和公積金組合三種手段購房。然而，商業(yè)貸款、公積金貸款都面臨利率高且不穩(wěn)定的問題，同時，這兩種方式都會受到一定的限制，這無疑會加重購房者負擔。二戰(zhàn)后，為解決居民住房問題，德國政府開始鼓勵互助合作形式的住房融資模式，這便是住房儲蓄制度的由來，隨后這種制度傳遍歐洲各國。2004年，中德住房儲蓄銀行在天津正式成立，2011年其重慶分行開業(yè)。秉承先存后貸，以存定貸的原則。購房者需要先與銀行簽訂住房儲蓄合同，進行存款，存款額度達到合同額度50%且滿足相關貸款要求后，銀行會根據(jù)評級值，發(fā)放貸款。通過進行住房儲蓄貸款，購房者可獲得低利率的住房貸款，且貸款利率穩(wěn)定，不受市場利率波動的影響。

2 主要條款解讀

從金融工程角度進行分析，住房儲蓄合同具有期權的交易特征，故下面以期權的視角來解讀中德住房儲蓄合同。

購房者通過簽訂住房儲蓄合同，如果貸款人認為商業(yè)貸款和公積金貸款利率高于住房儲蓄合同規(guī)定的貸款利率3.3%，就會選擇執(zhí)行期權，使用貸款;若浮動利率低于3.3%，貸款人會選擇放棄貸款。可以避免利率上行導致還款壓力增大，同時又可以享受利率下行帶來的利息降低好處，所以可將住房儲蓄合同看作一份看漲期權，期權合同的標的資產(chǎn)就是一筆固定利率貸款，中德住房儲蓄銀行會在評價日對存款額和其他硬性條件進行檢查，達到要求后，會進行相應配貸，所以住房儲蓄合同可偏向歐式看漲期權。合同的評價值等于存款利息總額，評價值系數(shù)，超額存款獎勵系數(shù)乘積，再除以住房儲蓄合同額計算得到。只有評價值達到合同要求，銀行才會發(fā)放貸款。

有效期：從滿足配貸條件開始，期權開始生效，客戶最早可在達到配貸條件后的3個月開始行權貸款，最晚存款支付期滿2年零2個月，有效期與評級值、存款額、存入時間有關，合同有效期長度明顯短于合同履行周期。

期權費：住房儲蓄合同的期權費包含顯性和隱性兩種。首先，從合同條款來看，客戶選擇不同的條款，需繳納相應的服務費，以CA為例，合同服務費按合同額和提高額的1%計算，這可以看作顯性的期權費。然而，住房儲蓄合同的期權費不止于此，由于合同規(guī)定的存款利率低于市場上商業(yè)銀行存款利率，因此，這部分利差也應該算作期權費的一部分，即隱形的期權費。合同規(guī)定，客戶符合合同約定和政府規(guī)定條件可享受當?shù)卣o予的政府補貼，這部分補貼也應算作隱性期權費。

期權費=服務費+同期市場銀行存款利率-同期活期存款利率-政府補貼利率。

執(zhí)行價格：執(zhí)行價格是優(yōu)惠貸款利率，按照合同規(guī)定，CA和CB兩類優(yōu)惠貸款利率為3.3%，CC類優(yōu)惠貸款利率為3.9%。

財務成本：貸款客戶需要承受的財務成本來自三個方面，第一部分是合同規(guī)定的優(yōu)惠貸款利率;第二部分是由于存款利率低于市場銀行存款而導致的收入減少;第三部分是合同所收的服務費。

財務成本=優(yōu)惠貸款利率（3.3%/3.9%）-同期市場銀行存款利率+同期活期存款利率+服務費。

3 產(chǎn)品分析

3.1 住房儲蓄合同結構及功能分析

3.1.1 住房儲蓄合同結構分析

住房儲蓄合同可拆分為兩個工具的組合，第一個工具，即存款部分，貸款客戶需按要求存款，存入資金可獲得利息收益，利息按合同規(guī)定的固定利率計算;第二個工具，即貸款部分，是按固定利率計息的住房貸款。

3.1.2 住房儲蓄合同功能分析

客戶通過簽訂住房儲蓄合同，存入相應資金，獲得固定利率計息的住房貸款，可避免由利率上行帶來的還款壓力增大的問題。

3.2 住房儲蓄合同特點及優(yōu)劣勢分析

3.2.1 住房儲蓄合同特點分析

住房儲蓄合同特點為“先存后貸，利率固定，專款專用，封閉運作”，為獲取貸款，客戶每月需先存入一定資金，當存款總額達到合同金額一半時，就可以申請一定比例的用于購房的專用貸款。“先存后貸”模式可有效保證信貸資金規(guī)模充足，也可適當降低貸款銀行所面臨的經(jīng)營風險。當市場利率有上行壓力時，相比于商業(yè)貸款和公積金貸款，住房儲蓄貸款的模式要更為劃算。

3.2.2 住房儲蓄合同優(yōu)劣勢分析

①住房儲蓄合同優(yōu)勢。簽訂住房儲蓄合同后，面對上行利率，客戶可獲得固定且相對較低的貸款利率，當利率呈下行趨勢時，客戶可放棄貸款利率，相當于直接存款。住房儲蓄合同優(yōu)點在于避免高額的浮動利率且獲得穩(wěn)定的按固定利率計息的住房貸款。②住房儲蓄合同劣勢。住房儲蓄含有隱性的期權費，考慮到期權費隱性成本后，實際的貸款利率比商業(yè)貸款利率和公積金貸款利率更高;看漲期權適用于行情看漲，當市場利率下行時，合同的吸引力會大幅下降;從合同簽訂到配貸，至少有兩年半的滯后期。

4 住房儲蓄合同適應性分析

4.1 經(jīng)濟環(huán)境

我國經(jīng)濟發(fā)展總體正處于高速增長階段。經(jīng)濟高速增長也會帶動房價高速增長，然而由于收入、房價的增長速度不對稱，即房價增長速度遠高于國民收入增長速度，同時，住房儲蓄存款增值速度遠遠低于房價增長速度，導致購房者不會先作長期的儲蓄和規(guī)劃，而只有按照合同存儲一段時間，客戶才可以申請貸款，因此，購房者更傾向于采取商業(yè)貸款和公積金貸款兩種方式購房。

4.2 經(jīng)營模式存在的問題

由于我國居民對住房儲蓄業(yè)務了解過少，助銷工作顯得十分重要。然而，不同于德國住房儲蓄貸款的營銷方式，目前我國住房儲蓄銀行采取現(xiàn)買單制度，由直銷團隊派遣人員線下銷售，同時搭配線上網(wǎng)絡銷售，這種方式并不利于住房儲蓄貸款制度在我國的長遠發(fā)展。

4.3 法律制度不完善

我國住房儲蓄業(yè)務處于摸索試點時期，住房儲蓄業(yè)務專門法律規(guī)章不完善，中德貸款儲蓄合同執(zhí)行期較長。合同執(zhí)行過程中，外部監(jiān)管環(huán)境發(fā)生變化，客戶利益將受到嚴重損害。

5 改進對策及建議

住房儲蓄貸款起源于歐洲，具有悠久歷史。2004年住房儲蓄貸款制度引入中國后，受經(jīng)濟環(huán)境、經(jīng)營模式、法律制度的影響，并沒有想象中受歡迎。在此，提出以下調(diào)整建議。5.1 明確市場定位，有針對性地設計產(chǎn)品

商業(yè)銀行按揭貸款申請流程較快，適合有短期內(nèi)買房需求、高、中收入階層人群及資信良好的中低收入人群;公積金貸款推行強制性住房儲蓄，不以盈利為目的，適合有穩(wěn)定收入的人群。因此，住房儲蓄貸款主要服務于無穩(wěn)定收入的中低收入者，住房儲蓄銀行應針對這部分人群設計出相應合同。

5.2 積極調(diào)整經(jīng)營模式

我國居民對住房儲蓄制度了解過少。住房儲蓄合同主要滿足中低收入者的購買需求，由于高昂的服務費，線下直銷模式不受歡迎。為促進銷售，住房儲蓄銀行應積極調(diào)整銷售策略，刺激居民住房儲蓄和消費。

5.3 完善配套法律法規(guī)

住房儲蓄銀行規(guī)模不斷的擴大，需要相關法律在背后做支持，避免客戶利益受到侵害，同時，如果可以從政策層面給中低收入者支持，將更加有利于吸引客戶。因此，推動住房儲蓄貸款發(fā)展，需要推進法律建設。

【參考文獻】

【1】劉健，李勇.關于對我國住房儲蓄業(yè)務本土化的思考[J].華北金融，2016（08）：26-28.