淺談不動產權籍調查方案及關鍵技術的運用

劉會新

摘 要 不動產權籍調查是不動產登記的前提和基礎，是不動產登記信息來源的主要渠道和登記依據。規范和做好權籍調查，是確保依法、依規、實事求是地確權發證的重要途徑，對于提升登記成果質量有著重要的意義。不動產權籍調查包括不動產權屬調查和不動產測量，按照準備工作、權屬調查、不動產測量、成果審查入庫、成果整理歸檔的次序開展工作。合理的完成不動產權籍調查方案及關鍵技術的運用，能全面提升權籍調查工作的整體開展效果。

關鍵詞 不動產權籍;調查方案;關鍵技術;運用

引言

不動產權籍調查既可以為不動產權利所屬登記提供科學合理的依據，也能保證相關利益關系更加清楚和明晰，應積極主動的應用各種現代化技術開展不動產權籍調查工作，提高不動產測繪管理和應用水平，從而推動不動產行業的可持續發展。

1需要不動產權籍調查的情形

權利人申請不動產首次登記或涉及界址界限變化的不動產變更、轉移登記等情形，需進行權籍調查，具體情形包括：國有建設用地使用權單獨登記、國有建設用地使用權及房屋所有權登記、宅基地使用權單獨登記、宅基地使用權及房屋所有權登記、集體建設用地使用權單獨登記、集體建設用地使用權及建筑物（構筑物）所有權登記、土地儲備機構收儲土地使用權登記、承包經營以外國有農用地的使用權登記等。

對于權利人已領取土地和房屋權屬證書申請辦理不動產登記，但原土地登記成果無解析坐標的或房屋測繪成果無幢基底坐標的，以及區劃調整區域驗（換）證開展房產復核測繪的，可采用政府購買服務方式委托第三方開展權籍調查[1]。

2不動產權籍調查測繪工作的特點

2.1 不動產權籍調查測繪技術

不動產權籍調查是以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動產單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、構筑物）信息、森林和林木信息等。

具體的處理和操作上以地籍調查為基礎，以宗地為依托，以滿足不動產登記要求為出發點，充分利用已有不動產權籍調查、登記以及前期審批、交易、竣工驗收等成果資料，采用已有集體土地所有權地籍圖、城鎮地籍圖、村莊地籍圖、海籍圖、地形圖、影像圖等圖件做工作底圖，通過內外業核實、實地調查測量的方法，完成不動產權屬調查和不動產測量等工作。

在進行整體的測繪過程中，應認真的判定是否能夠符合實際的需求，更好地提升測繪技術，從而高質量地完成不動產權籍調查工作。

2.2 不動產權籍調查準備工作

在不動產權籍調查測繪過程中，首先需要做好收集、整理和分析所調查的不動產登記、抵押、查封、權屬來源、交易、控制點坐標、界址點坐標等相關資料（包括圖件、表格、數據和文件等），結合實際的歷史，以傳統調查資料為實際的基礎，綜合的制定一個全新的調查方案，發放指界通知書，計算測量放樣數據等工作[2]。

2.3 不動產權籍調查測繪流程

不動產的測繪工作，需要在內業和外業共同配合，外業負責到實地測繪，而對于內業來說，其主要的工作就是負責繪制宗地圖、房產分戶圖等相關圖件，撰寫測繪報告，審查成果質量，把不動產相關的數據都錄入到數據庫當中（入庫之前可以進行拓撲檢查），最后完成房地關聯，生成不動產單元號，為不動產統一登記發證提供基礎。

過程中一是需注意對不動產權的權屬問題進行認真調查，了解實際的權屬情況，核實和調查不動產權屬和界址狀況、繪制不動產單元草圖、填寫不動產權籍調查表。二是注意不動產權籍調查成果的審查，只有所有的數據都能夠符合具體要求之后才能夠確保調查的準確性。

3不動產權籍調查的基本方法

不動產權屬的實際調查，可以使用內外業核實和實地調查相結合的方式來完成調查工作，具體操作上需要查清不動產單元的權屬狀況、界址、用途、四至等內容，確保權屬清晰、界址清楚、空間相對位置關系明確[3]。

具體的操作過程中一是對權屬來源資料較為完整的不動產權屬主要使用內外業核實的調查方法。

二是對權屬來源資料缺失、不完整的不動產權屬，主要采用外業核實、調查的方法。

三是對無權屬來源資料的不動產權屬，主要采用外業調查的方法。實際情形為國有建設用地使用權及自建房房屋所有權、宅基地使用權及房屋所有權、集體建設用地使用權及建筑物（構筑物）所有權的權利人已領（換）取房屋權屬證書但未領取土地權屬證書的情況，需委托權籍調查單位開展權屬調查工作，通過實際調查的方式形成調查材料最終確定土地性質。

不動產測量需統籌考慮基礎條件、工作需求、經濟可行性和技術可能性，在確保不動產權益安全的情況下依據不動產的類型、位置和不動產單元的構成方式，具體操作上需要因地制宜，審慎科學地選擇符合本地區實際的不動產測量方法，確保不動產單元界址清楚、面積準確。

針對不同的區域需要使用不同測量方法，在城鎮、村莊、獨立礦區等建設用地應采用解析法來測量界址點坐標并計算土地面積，對房屋邊長進行實地丈量，并采用幾何要素法來計算房屋面積。

對于分散、獨立的建設用地，可采用解析法測量界址點坐標并計算土地面積;也可采用圖解法測量界址點坐標，此時，宜實地丈量界址邊長和房屋邊長并采用幾何要素法計算土地面積和房屋面積。

對于海域和耕地、林地、園地、草地、水域、灘涂等用地，既可選擇解析法也可選擇圖解法獲取界址點坐標并計算土地（海域）的面積，如果其上存在房屋等定著物，則宜采用實地丈量其邊長并采用幾何要素法計算房屋面積[4]。

4結束語

綜上所述，不動產權籍調查關系到千家萬戶老百姓的切身利益，是國家落實房地統一登記的前提和基礎，如何高效高質量完成不動產權籍調查工作非常重要。總之，在當前社會快速發展過程中，不動產相關工作受到越來越多的關注，其對于社會和經濟的發展都具有極為重要的意義。進一步做好不動產權籍調查工作，全面提高不動產相關工作的管理水平和質量，有利于國民經濟建設的健康發展。

參考文獻

[1] 宋天舒.試論不動產權籍一體化管理[J].工程建設與設計，2019（1）： 260-261，264.

[2] 陳艷.一體化的不動產測繪體系研究[J].現代測繪，2019（1）：42-44.

[3] 劉湘益.不動產測繪特點及測繪技術探析[J].智能城市，2020（1）： 39-40.

[4] 劉思潔，李文龍.廣東省不動產登記數據質量檢查軟件的設計與實現[J].測繪與空間地理信息，2020（2）：114-117.