全面預算管理在房地產項目管理中的應用

張學燁 山東東岳聯邦置業有限公司

房地產業作為我國經濟的基礎性、資金密集型、支柱性與重要性產業，在項目建設過程中的每個環節都必須投入大量的財力、人力、物力。而在其發展過程中，也需要面臨各方面的激烈競爭，而項目一啟動很難進行變更，否則會給自身帶來巨大的經濟與人力損失。面對如此嚴峻的形勢，房地產企業如果加強自身管理與提高自身核心競爭力具有重要的價值。為進一步保證房地產自身決策工作科學有效性，房地產企業必須加強對于項目的管理，特別是加大對項目建設的監督管理力度。企業全面預算管理是基于企業戰略管理的一項重要管理內容，是提高企業核心競爭力與促進企業資源配置效率的重要方法。其為通過預算內容中的相關活動來全面提高企業經營管理水平，可將自身管理內容全面融入企業各個管理過程中。本文具體探討了全面預算管理在房地產項目管理中的應用方法與效果，以促進企業核心競爭力的全面提高。現總結報道如下。

一、全面預算管理的特征

作為一種現代的企業管理制度，全面預算管理結合了企業各種目標，通過各種方式來有效配置企業資源，包括長期戰略目標與短期績效目標，而管理方式包括集中監控、適度分權等。當前全面預算管理的特征如下：

（一）全面性

全面性是企業在預算管理的全過程中，對具體的目標進行細化與分解后，然后實施具體的經營管理、投融資管理、財務管理等措施。全面性要求對企業任何一個環節加強管理，比如早期的制訂管理、中期的監測控制與后期的考核評價等，以確保管理的有效性與及時性。

（二）實質性

企業全面預算管理包括內部控制與外部控制等多個方面，內部控制系統包括基層員工層、經理層、董事會、股東大會等層級，而外部控制系統管理監管層、政府部門、注冊會計師、經理人等。實質性是企業在全面預算管理中要在事前進行預測、測算與規劃，事中要進行描述管理與控制管理，事后要積極進行考評與分析管理。

（三）戰略性

全面預算管理為企業戰略管理的先導，作為企業經營者與所有者，要使企業的戰略目標得到實現，就必須構建全面預算管理體系，建立企業預算管理委員會，體現全面預算的可靠性、可行性、公正性。全面預算管理體系必須以企業戰略目標為基點，作為公司績效考核的依據，比如由企業預算管理委員會啟動建立與審批，，提高企業的核心競爭力。

二、房地產項目中全面預算管理存在的問題

（一）全面預算管理組織不完善

全面預算管理組織不完善在當前很多房地產企業中比較常見，主要表現為全面預算管理專員和專職崗位的不完善，各機構之間權責不明確，導致全面預算管理分工不細致，影響了全面預算管理的及時性，導致管理控制效果不佳，不利于提高企業的全面競爭力。

（二）預算數據失真

當前很多房地產企業項目管理的全面預算編制方法比較繁多，但是主要以定基預算編制方法，以指定的一個時間段為一個固定的編制周期。但是由于各種因素特別是疫情的影響，并且很多企業同時開發的項目比較多，由于缺乏標準化的基礎數據參考，也受當地政策、物價等多種因素的影響，導致數據偏離了實際。特別是很多項目的運輸費、人工費、材料費在編制過程中有很大的誤差，使得項目的價值測算不合理，導致數據偏離了實際，失去了全面預算管理本身的內涵。

（三）預算審批形式化

房地產行業天然具備資金密集型，企業對資金需求量大，企業項目管理運行的基礎也是資金。但是在房地產項目不同的開發階段，很多企業并未專門設置預警機制和預算調整辦法，缺乏相應的規范化應對，使得對突發的事項不能及時反饋，導致預算審批形式化，容易出現預算外或超預算的事項，導致全面預算管理實效。

（四）預算考核形式單一

當前全面預算管理中的考核多是針對項目負責人、經理人、高層員工與董事會成員等，考核指標過于單一化，過分依賴具體公式進行計算，而沒有考慮到當年實際情況的發生，比如疫情的發生、國家政策的變化等，導致預算執行存在很大的偏差。

三、全面預算管理在房地產項目管理中的應用措施

（一）完善全面預算管理組織架構

房地產企業需要建立全面預算管理委員會，內部設置計劃財務部，由專人擔任該機構總負責人，決策職能同日常財務管理的職能相結合。執行機構成員包括會計部門主管、各職能部門主管人員、聯系對接人員，為全面預算管理委員會服務和對其負責。

（二）統一預算編制口徑

房地產企業可依據戰略目標統一預算編制口徑，直接由管理層制定各項目的分解預算目標并下達。企業可考慮自身實際情況，評估綜合運用預算編制口徑的可行性，保持穩定健康的發展。同時在下達過程中，企業應注意將預算目標進行逐層分解，保證預算編制的標準和規范性，同時積極培訓各項目的預算管理人員，減少預算編制反饋循環的次數，來為企業提高核心競爭力。

（三）設置預算調整機制

建議房地產企業在進行預算調整時遵循多項原則，包括謹慎性原則、重要性原則、戰略目標原則等，預算調整不能一經上報就隨意進行調整，就算要調整，也需要針對房地產企業影響重大的偏差進行，調整目標必須符合房地產企業總體的發展戰略目標。

（四）完善考評指標設置

全面預算管理考評的目的是分析管理所達到的目標情況，不僅需要關注財務類指標，還需要關注客戶等多個目標。對評價等級為中、差的，需要積極改進管理，根據情況相應調減預算或整改到位后再予安排，并根據情況核減預算，發揮一定的震懾作用。還需要量化房地產企業的發展戰略目標和預算工作目標的細則，將項目績效目標細分為服務對象滿意度、產出數量、經濟效益、社會效益、質量、時效、成本、可持續影響等，突出核心指標，并保證內涵明確、精簡實用，真正做到向“績效”要“績效”。

總之，全面預算管理要融入企業所有的日常生產經營活動之中，需要房地產企業進行現代化管理改革。本文希望針對房地產企業提出的全面預算管理改進建議能對我國其他房地產企業起到一定的借鑒作用，從而完善我國房地產企業對全面預算管理的應用。