價值鏈視角下的房地產企業成本控制探討

江雪 中國房地產開發集團有限公司

隨著我國房地產事業的發展與改革，房地產開發的過程中耗費了大量的資金，再加上房地產開發周期長，項目啟動到施工再到竣工交房，都涉及到很多成本，房地產開發周期基本在2-3年，這個階段中應該要注重價值鏈的應用，從價值鏈的視角下研究房地產企業成本控制的措施，致力于控制好房地產企業的成本，提高房地產企業的經濟效益。

一、價值鏈與房地產企業成本控制的關系

房地產企業中，傳統的成本控制主要是運用合適的方法最大限度的預防成本失控，以便實現企業利益的最大化，根據企業內部的實際情況控制業務中產生的成本[1]。房地產企業中傳統的成本控制注重內部因素的分析，忽視了外部因素，比如社會競爭、顧客需求等，因此傳統的成本避免方法已經不適合現階段房地產企業的成本控制，兩者之間產生了諸多偏離因素。在房地產企業成本控制中引入了價值鏈的應用，把房地產成本控制中的成本因素與資源因素分配到價值鏈的位置，調整價值鏈后確保價值鏈更加符合房地產成本控制的需求，這樣體現房地產企業的成本優勢。價值鏈在房地產企業成本控制中，主要是根據房地產企業所在的環境安排其成本控制的方法，進而影響到資源的安排，價值鏈中集成了房地產企業中的土地、資金、設計、環境等因素，利用營銷、租賃等方法體現出房地產商品在市場中的價值。

房地產成本控制中的價值鏈能夠結合外部因素和內部因素，外部主要是指環境因素，內部主要是有合作關系的項目，在價值鏈分析房地產成本控制期間，一來要監督外部環境動態，預防成本失控，二來要強化內部產業鏈的運行，同時完善房地產內部價值鏈，發揮成本控制的作用。價值鏈視覺下，房地產企業成本控制措施要貫穿整個項目周期，實現全周期的成本控制，房地產成本控制中的價值鏈分為基本活動、輔助活動，也可以理解為房地產中所有活動之間的密切關聯都要列入價值鏈內，以價值鏈為根本做拓展控制，比如房地產項目中的技術開發，技術開發為價值鏈的基礎，拓展控制的項目包括顧客需求、客戶滿意度等，強化分析這些因素對房地產成本的影響，才能落實有效的控制措施。

二、從價值鏈視角分析房地產企業成本失控的原因

從價值鏈視角下總結了房地產企業成本失控的幾點原因，如：（1）房地產開發時忽視了成本考量，沒有考慮成本控制和每個開發環節的關系，不能削減房地產開發時的成本[2]；（2）房地產企業成本控制的執行力低，這也是成本失控的原因，執行力低限制了成本管理中的經濟活動，無法保障房地產企業具備成本效益；（3）房地產企業中成本項目多而零散，增加了成本控制的壓力，較容易出現成本失控的問題。

三、房地產企業成本控制中的價值鏈分析

房地產企業成本控制中價值鏈的最終目標是利潤，按照價值鏈分析，房地產企業與利潤相關的項目主要可以分為五類，這五類項目屬于成本控制的內容，第一是企業管理基礎，包括計劃管理、組織管理、執行與控制管理，第二是人力資源管理，如招聘、培訓、考核和激勵，第三是技術開發，包括新項目、新工藝、營銷技巧和信息系統[3]，第四是財務管理，包括籌資、投資、收益分配，第五是基本活動，如前期策劃、規劃建設、生產施工、營銷與銷售、物業管理等。價值鏈把房地產企業成本控制項目連接起來，讓成本控制活動有計劃的執行，而且房地產企業不斷的開發價值鏈，時刻關注客戶的需求，致力于提高房地產企業的成本效益。

四、價值鏈視角下房地產企業成本控制的方法

本文從價值鏈視角下分析房地產企業成本控制的方法，確保房地產企業中能夠做到成本控制。

（一）樹立全成本控制的意識

全成本控制是指以房地產開發全過程的成本為控制對象，價值鏈視角下房地產企業中樹立全成本控制的意識，從土地出讓一直到物業管理，都要具備成本控制的意識，構建考核成本控制的效益指標，提高成本控制的水平。全成本意識能夠調動全員參與到成本控制中，不僅要控制成本，還要具備關系成本意識，真正的控制好房地產開發全過程的成本[4]。全成本控制中要求所有的參建單位都要合理運用成本資源，把有限的資源利用起來，以便讓房地產項目能夠獲得經濟效益。

（二）控制好設計階段的成本

房地產企業成本控制中較為關鍵的就是設計階段的成本控制，預防項目變更。房地產企業在房產市場中有著足夠的競爭力，一定要保障設計方案的準確性、可靠性，確保設計方案能夠為房地產項目提供實施參考，如果房地產項目規劃設計不規范就會引起建設缺陷，進而增加成本壓力[5]。房地產企業成本控制中，在設計階段要考慮到方案、技術、成本、質量因素的影響，首先要平衡房地產工程項目質量、進度、安全、效益的關系，在確保房地產項目質量、安全、進度的前提下規劃成本分配，優化設計方案，避免設計方案中有不必要的內容；然后是項目成本要重點注重設計階段，設計決定著房地產項目中70%左右的成本分配，從設計階段控制房地產項目的成本分配；最后在價值鏈視覺下設計階段還需考慮政策、法規的影響，嚴格按照政策法規的要求實行項目的設計和成本的分配，在提高設計水平的前提下降低成本，以此來平衡設計和施工。

（三）構建并完善成本控制體系

價值鏈角度下，房地產企業中構建了成本控制體系，并且完善了成本控制體系中的內容，利用成本控制體系對房地產開發時的各個過程實行控制，確保房地產開發中資金的合理流動，確保投資處于良性循環的狀態。成本控制體系確保房地產開發項目中成本可控，進而才能實現成本效益[6]。以往房地產中的成本控制體系僅局限在內部的業務流動，從價值鏈視角下完善成本控制體系，從內部業務走向外部控制，注重房地產開發活動中的所有費用控制，不論是廣義還是狹義下都能控制成本，促使房地產開發過程里的一系列活動均能有對應的產出。成本控制體系中要重點規范職能部門的成本削減工作，職能部門之間有差異，不能要求所有的職能部門都要以相同的比例削減成本，而是以實際情況為參考規劃成本削減，主要是減少不必要的開支，而不是限制成本使用。

（四）合理運用稅法優惠政策

稅法優惠政策在房地產企業成本控制中有著關鍵的作用，價值鏈視覺下稅法優惠政策關系到最終的成本效益，房地產企業要根據自己經營的范圍落實稅法優惠政策，合理規劃納稅籌劃，降低成本支出。稅法優惠政策的應用讓房地產企業成本控制具有現代化的特點，而且房地產企業融資的過程中也要以稅法優惠政策作為籌劃的前提條件，實現經濟效益的最大化。

（五）落實差異化成本領先戰略

房地產企業成本控制中落實差異化成本領先戰略，主要是合理規劃降低成本的方法，從不同的因素出發降低成本，整合價值鏈就是房地產企業成本控制中較為關鍵的方法，房地產企業保持原本有差異的價值鏈，找出價值鏈的差異之后整合，也可以采用一體化聯合的方法降低市場中的競爭力度，進而保護好自身的差異化優勢，預防別的企業模仿自身企業的差異化優勢[7]。差異化成本領先戰略在房地產企業成本控制中的實施，即使是削減人員也不會影響營銷產品的價值，確保差異化優勢與成本控制具有一致的發展目標。

結束語：價值鏈在房地產企業成本控制中有著一定的作用，價值鏈的整體性強，有助于分析房地產企業成本中出現問題的原因，在此基礎上規劃好成本控制的內容及可用的方法，完善房地產企業成本控制的過程。房地產企業成本控制時要滲透價值鏈的應用，發揮價值鏈在房地產成本控制中的規范作用，提高房地產企業成本控制的水平。