新形勢下國有土地儲備融資的政策改革和模式創新

楊東 徐開飛

烏魯木齊市土地儲備中心

一、土地儲備制度的現狀分析

目前我國土地儲備制度地區差異性較大，難以統一管理，由于土地的供應問題導致經濟利益容易產生糾紛，甚至會產生不必要的沖突，使得政府的權力受到限制，對市場的調控能力大大降低，在一定的程度上會帶來權力尋租和權益的交換，導致土地資源的流失，對社會的經濟造成嚴重的影響，更嚴重的會導致債務的失控風險進一步上升，在土地的分配問題上，土地的囤積和閑置問題尚未得到解決，土地的囤積可以為市場運行出現問題時及時的彌補，但是過度的囤積就會影響土地財政的效益，市場化機制的不完善，導致土地征收、出讓趨向企業利益化，損害百姓的利益，甚至有些企業在受托進行土地征收時采取暴力、欺詐、不負責任的手段進行補償安置，使得社會矛盾日益激化。

二、新形勢下土地儲備改革分析

在土地儲備方面，我國土地制度地區差異性較大，難以進行統一管理，目前我國土地的儲備主要有三方面主導，首先就是政府對土地的方面發布的政策，第二方面就是農產品市場對土地種植方面的影響，第三方面就是市場和政府對土地的混合影響，在市場和政府的影響下，土地資源的配置效率對農民的利益有很大的影響，另一方面為了避免政府的收支來源過度依賴于土地收益也要適當的對土地資源配置進行控制，土地儲備進行改革，要求對政治制度進行轉變，另一方面還要看政府的執行力度是否強硬，如果政府將土地壟斷那么市場的局面還是處于一級市場，造成的影響不是很大，而且可以為公共利益產生很大的效益，因此土地儲備還是交給政府控制較好，政府對土地儲備的重視程度也急迫的要求土地制度進行改革，但是由于地方的自利性、對土地耕地范圍的不確定性、土地管理制度不完善等情況對土地制度的改革都是較為棘手的問題。土地儲備的本職職能是為公共利益的需要以備于市場運行出現問題進行彌補的，但是由于我國正處于發展中國家，對于制度的科學性只能在運作的過程中進行探索，在探索中進行總結，之后才能進行全面的實施，所以我國城市土地制度目前還不夠完善，在管理中也有很多的不足，很多有關人士提出建議將土地儲備視為實物期權模型根據市場的需要做出相對的供應，對土地的儲備和規劃方面也要做出深刻的研究，城市土地規劃為土地資產變現奠定堅實的基礎為實施土地規劃創造了充足的條件，土地儲備為土地資產變現提供平臺和提升價值，城市土地規劃和儲備一定是相互互動相互支持的。

三、創新土地儲備融資模式的路徑

（一）拓展融資渠道

目前我國土地儲備的融資模式過于單一，雖然在土地開發上都會得到相應的贊助，但是主要的渠道還是靠銀行信貸和政府撥款為主，這種單一的融資模式對融資的效果和規模會起到負面效應，所以我認為政府對土地融資應加強重視，構建多元化的融資體系，保障土地多元化融資，在土地儲備方面政府應加大資金的扶持，多開展適合土地融資的項目，對儲備機構加強管理，明確個部門的職能，將融資多向社會中發展。

（二）改變舉債發展模式，拓寬土地儲備資金來源

儲備金短缺會造成一系列的連鎖反應，首先在土地市場的征收和出讓方面打破以往的平衡，對資金運行造成嚴重的問題，甚至會造成經濟危機，所以對儲備金的管理一定要不斷的完善，順應當下嚴格控制地方政府的政策，放棄對于先前銀行融資方式的依賴，和社會資本開展積極合作。土地儲備過程中可以將一些工作轉給信賴的企業，政府采購主要對接前期開發工作，政府的服務范圍加大，逐漸囊括評估、勘測、拆遷安置等環節，對于社會資本進行有效利用同時也要處于國家政策的安全線內。

（三）私募股權基金融資

創新土地儲備融資模式，私募股權基金融資是一種可以使融資項目與土地儲備機構的其他經營活動實現成本、收益和風險隔離的融資模式。在有限合伙企業中，土地儲備機構作為普通合伙人負責投資項目的管理工作，但項目管理信息必須向有限合伙人披露，有限合伙人可以對經營管理提出意見，經營管理的成本控制必須符合合伙協議或合伙人大會決議的要求。由于私募股權基金的有限合伙人作為投資者具有比壟斷經營者更強的成本控制意識，他們的參與可以形成對管理成本的有效控制，從而可以解決壟斷經營者無法有效控制管理成本的難題。

四、結束語

鑒于當前政策背景下，為解決政府財政資金緊張和土地儲備資金需求之間的矛盾，規范土地儲備政府購買服務流程，拓寬土地儲備資金來源渠道。本探討廣泛收集探討相關政策法規和各地出臺的土地儲備相關文件結合工作實際，對當前各地在開展土地儲備工作普遍面臨的困難和存在的問題進行剖析，提出兩種土地儲備工作新模式：土地儲備政府購買、采購服務模式，政府以土地競得人結合模式；并對兩種模式的具體操作流程、實施步驟進行詳細分析和探討，土地儲備工作探討仍是個新課題，還需在國家政策法規、理論探討以及實際工作中加以探討完善。