輕資產運營模式下的房地產企業的內部控制措施

張濤 山東東岳聯邦置業有限公司

房地產行業是我國經濟發展的支柱行業，也是解決我國居民就業的重要產業，對我國經濟發展的具有深遠的影響，為此需要加強建立房地產企業的內部控制體系，以促進該行業的可持續發展。當前由于市場供需關系的變化、人民意識的變化、土地價格的攀升、新冠疫情的影響、國家政策的限制等多種因素的影響，房地產企業面臨的市場環境急劇惡化，企業開發成本顯著上升，而企業理論顯著下降。而在現實環境下，房地產企業要想擴大企業規模，迎接更為嚴峻的挑戰，這就要求它們在必須提高內部控制管理質量，加強風險抵抗能力。輕資產運營模式已經發展了40余年，也是當前發展快速的內部控制模式之一。本文具體探討了輕資產運營模式下的房地產企業的內部控制措施，希望為我國目前房地產企業的可持續發展提供一些參考意見。現總結如下：

一、輕資產運營模式的內涵

（一）輕資產運營模式的概念

輕資產運營模式是企業為了提高核心競爭力，將非核心業務外包出去，而重點關注、創新與管理核心業務。有學者企業生產經營過程中的價值鏈環節劃分為高附加值環節與低附加值環節，企業只有抓住高附加值環節的管理才能提高企業核心競爭力，才能提高企業的可持續發展能力，此被稱呼為輕資產運營模式。

（二）輕資產運營模式的優劣勢

企業實施輕資產運營模式可以提高企業的資源利用率與企業效益，也可加強加大企業控制風險的能力；并且該模式不僅可給企業創造更高與更好的價值，還可幫助企業獲取更多的外部資源與外部效益，加大客戶對于產品的了解，為企業可持續發展舔磚加瓦。

二、輕資產運營模式下的房地產企業內部控制存在的問題

（一）組織結構不合理

輕資產運營模式下的房地產企業的組織結構比較簡單，股東人數少，控制權比較集中，法人治理結構不夠完善，容易存在“一言堂 ”的局面，出現權利過于集中的局面。即使部分企業依照相關法律法規完善了組織結構，建立了監事會、董事會等組織機構，但是也多給“關系人”設置，沒有發揮其應發揮的作用，造成其在對企業監督與管理的缺陷。同時企業內部下屬各職能部門很多沒有自主權，做任何決定與辦理很多事物都需要回報與等候批復，降低了員工的工作積極性，降低了工作效率，不利于企業可持續發展。

（二）內部控制重視程度不足

有些企業的管理者對內部控制重視程度不夠，對內部控制的實施只局限于企業辦公室、財務部門、審計部分等個別部門與人員，雖然可節約一些資源，有利于企業管理，但是缺乏整體協同管理機制，使得企業內部控制不能發揮其最大的作用。同時一些企業為了省事，在內部控制上照抄恒大、萬科、融科等房地產龍頭企業已有的內部控制制度，沒有與自身企業進行對比與分析，導致建立的內部控制制度與企業自身發展不適應，使得在執行中比較困難。

（三）內部風險評估能力不佳

隨著企業的發展，其所面對的風險越來越多，包括財務風險、戰略風險、人事風險、營運風險信息風險等。大型房地產企業由于建立了完善的內部控制體系，會有專門的部門與職工去分析與面對這些風險，從而可很好控制相關風險。但對于部分輕資產運營模式下的多數房地產企業而言，很多具有專業素質的工作人員去面對與解決風險，導致企業風險加大。

（四）內部溝通重視程度不夠

部分輕資產運營模式下的房地產企業在內部溝通上重視程度不夠，未能建立起一整套有效的信息溝通流程、管理層與管理層、管理層與基層員工、基層員工與基層員工之間缺乏有效溝通交流渠道，未能建立起一整套有效的信息收集、處理、輸出流程。使得各級工作人員無法對企業的發展目標有明確的了解與認知，內部信息在管理上不系統、不完善，自身無法體會到自身工作的價值，也無法明確自身在企業發展過程中的重要作用，導致工作積極性下降，從而不利于企業可持續發展。

三、輕資產運營模式下的房地產企業的內部控制措施

（一）建全預算控制體制

全面預算管理是現代企業的標準化管理措施，其能實時監管企業運營狀態，從而可指導企業調配相應的資源，有利于企業揚長避短，促進自身可持續發展。為此輕資產運營模式下的房地產企業應當建立全面預算控制體制，編制相應的預算計劃，開展合理有效的預算管理，取得預算控制目標，進一步制定企業的預算管理規劃，開展動態化的預算管理，來確保項目是否可行，以避免各種風險發生。可引入合作可以減輕籌資壓力，約定好新企業或新項目的收益分配等事項，不僅可以減輕企業的籌資壓力，而且能夠讓企業獲得外部的資源，提升企業的資金、人力等各種資源的利用效率，實現資源的優勢互補。

（二）增強內控的環境管理

當前很多房企推遲復工，也開始暫停線下售樓、行業銷售，使得企業面對的困難重重。而內部控制的重點是環境建設，就包括賞罰明確的優化制度等，為此要增強內控的環境管理。作為輕資產運營模式下的房地產企業，為此需要時刻保持企業形象，增強內控的環境管理，建立企業自成一體的財務風險、戰略風險、人事風險控制系統，注重企業的服務態度，用不同的解決方案處理各種客戶需求，提高企業可持續服務能力，盡量使每個服務盡善盡美，從而滿足客戶的需求。

（三）提升企業的財務風險管控能力

當前新冠疫情對于房地產的沖擊非常明顯，主要表現為居民的購買意愿與購買力顯著下降，房地產企業的現金回收力度大減。且由于復工復產的逐漸推行，很多企業的開發力度也逐漸減少，造成企業可持續發展能力減弱。為此要積極提升企業的財務風險管控能力，建立健全組織機構，建立企業責權體系，確定適當的財務風險預警線與準備線，建立評估相應財務流程的專門機構，定時對企業的財務情況實施管理與控制，并在項目全階段中進行監管操作，來確保資金的安全性，從而保持企業的可持續發展。

（四）加強供應鏈與購銷循環管理

在采購管理上，很多大型房地產企業擁有大量的供應商，也建立了良好的供應關系，供應商也擁有先進的采購平臺和采購制度，為此具有更多的談判手段與權力，從而可以降低采購成本，提高企業資金冗余。為此建議輕資產運營模式下的房地產企業可以將部分建造安裝業務外包出去，實現輕資產運營管理模式，也為建立與優質而豐富的供應商資源長期合作業務提供基礎。在購銷業務方面，企業采購部人員必須建立市場調研機制，必須依照企業的有關規定守則來實施，從而找到優質、價廉的服務供方。同時在采購流程上，要建立企業購買資金的預算，交企業領導審核，從而保證企業經營成本處于合理范圍區間之內。

總之，當前新冠疫情突如其來，可全方位影響房地產企業的發展，也使得房地產企業面臨各種風險。輕資產運營模式下的房地產企業只有在當前環境下加強內部控制，才能促進自身的可持續發展。