淺談“租房養老”的發展前景

劉婷 中國建設銀行北京市分行住房金融業務部

“租房養老”是指老年人將自己擁有完全產權的城市住房或農村宅基地上的個人房屋，按照自愿原則交由政府或委托的第三方出租，一次性或定期獲取租金，用于老人養老費用支出。

作為養老體系的補充服務，“租房養老”已在我國部分城市推行。2017年9月青海省西寧市結合當地實際情況推出“租金＋個人承擔＋政府兜底”的“租房養老”服務。老人出租自己原有的房屋，入住政府合作養老機構，日常生活、身體健康均得到照顧、護理，房產出租收益用于支付養老機構費用，無額外的家庭經濟負擔，不影響今后房產的繼承問題，老人們普遍認可。

西寧案例完整體現了“租房養老”的基本功能，即盤活老人們的不動產增加現金流，解決老人們面臨的實際養老資金問題。隨著中國老齡化程度日益嚴重，“租房養老”勢必成為社會養老保障體系的重要補充。

一、市場需求潛力大

根據國務院公布的《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》：預計到2020年，我國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，占總人口比重提升到17.8%左右；高齡老年人將增加到2900萬人左右，獨居和空巢老年人將增加到1.18億人左右。面對日益增長的老年人口，及老人們為提升養老品質的資金需求，未來“租房養老”的市場需求將十分巨大。

（一）社會人口結構改變

隨著醫療水平的提高，生活環境的提升，老年人的平均壽命自建國初期的35歲延長至2018年的77歲①。2018年末，我國60歲及以上人口為2.49億人，占17.9%，而全國就業人員7.76億人②，將60周歲及以上的人口作為退休人員測算，平均每3個工作的人要養活1個老人。

（二）養老成本的提高

近幾年由于護理人員人力成本增長，場地成本提高，使得養老院的入住費用高漲。同時獨生子女構建的家庭中，老年人對于日常護理的需求增多，居家養老服務的費用也呈現價格上漲的走勢。各類養老服務產品的價格上漲，使得老人的退休工資無法承擔需要支付的醫藥費、護理費、人工費等養老費用。

（三）老人住房擁有率較高

根據西南財經大學的2017年《中國家庭金融消費調查報告》，我國城鎮居民的住房擁有比率已經達到87%。特別是在一二線城市，住房擁有率更高，城鎮老人除特殊情況外基本擁有自己的房產。

面對養老成本的提高、家人無暇照顧，擁有房產的老人尤其是獨居和空巢老人將會選擇“租房養老”的房屋租賃方式，解決養老資金問題。

二、“租房養老”的優勢

因中國傳統觀念、房產繼承、房產升值等因素，與“以房養老”的房屋抵押方式相比，“租房養老”的房屋租賃方式更容易被中國家庭所接受。房屋租賃不須房屋產權的變更，保障房產未來的歸屬與相關利益，是“租房養老”的最大優勢。

（一）子女繼承權得到保障

在中國，子女繼承父母的房屋是傳統的觀念與權益。“以房養老”模式下，老人將房屋抵押給保險公司，按約定條件領取養老金，老人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，子女需歸還保險公司相關抵押貸款金額后，才能繼承房屋。“租房養老”模式下，老人將房屋委托出租，租金用于支付老人養老，租賃期滿房屋可收回。老人仍擁有房屋產權，子女未來的繼承權得到保障。

（二）房屋升值收益得到保障

近十年來中國房產價值升值迅速，普通家庭對于自己的房產不敢輕易地抵押或出售，避免造成家庭資產損失。“以房養老”需房產抵押，老人及其子女不愿意輕易讓房屋渡產權；“租金養老”不改變房屋權屬，定期有租金收入，且不增加額外的經濟負擔，又可以提高老人的養老質量，因此“租房養老”的可操作性更強。

三、建議措施

通過“租房養老”增加養老資金的方式，未來將成為中國很多家庭的必然選擇。因此“租房養老”有著巨大的市場潛力，但要真正惠及社會，仍有些問題待解決：

（一）專業房屋租賃公司

“租房養老”是種特殊的房屋租賃業務，需要專業房屋租賃公司提供長期穩定的服務，滿足老人對長期養老資金的需求。目前國內從事房屋租賃業務的主要是房產中介公司，中介公司基本以商業贏利為目標，業務主要是短期租賃，與“租房養老”的租賃需求不匹配。政府應鼓勵國企、民企參與租賃市場，設立專業租賃公司，健全企業規章制度，切實保障老年人及家庭的合法權益。同時房屋租賃公司應積極創新產品，提供不同租期、付款方式的服務，實現產品多元化，以滿足老人的實際需求。如通過約定延長租賃期限，為老年人提供高于房屋租金的養老費用，滿足老年人用未來的錢提升當下的生活質量，切實解決老人為提養老品質而遇到的資金緊張問題。

（二）金融、擔保等其他行業

銀行、保險、信托等機構可與房屋租賃公司積極合作，創新“租房養老”的衍生產品及服務，降低產品服務的風險。銀行、信托金融機構可為租賃公司提供租賃權相關的融資服務，增加公司資金流動性；保險公司可對房屋風險、產品服務、老人健康等方面提供精算服務、保險產品，協助房屋租賃公司降低產品風險，如延長租期提高養老費用的服務，從金融角度保障“租房養老”的運行。

（三）市場監管和產品宣傳

政府應從市場監管入手，完善市場制度建設，加強對違規租賃公司的懲處并限制其業務范圍，規范租賃市場秩序，加速租賃公司的優勝劣汰。同時，政府應監督“租房養老”的市場宣傳，規范租賃公司合理、準確地宣傳產品要點，引導優質租賃公司與當地養老辦、街道等機構合作，使得產品信息廣而告之、普惠老人，幫助有實際需求的老年人提升養老品質。

注釋：

①國家衛生健康委員會《2018年我國衛生健康事業發展統計公報》。

②國家統計局2018年統計公報。