房地產項目開發工程造價管理優化研究

劉麗珍

摘 要：在我國社會持續發展的現況下，城市化建設進度日漸增快，促使房地產項目數量日漸增多，由于造價管理在我國房地產項目開發工程之中具有必不可少的作用，其與開發商與投資商之間的切身效益之間具有極為緊密的關聯，所以若想提升房地產項目開發工程投資收益，不斷提高造價管理力度就變得愈發重要，合理應用資金，借助有效的措施與方式，將房地產項目開發工程造價控制在要求范疇之中，展現投資效用，與房地產項目開發工程運行質量進一步提升與其后續發展之間具有十分密切的關系。基于此，本文主要針對房地產項目開發工程造價管理優化進行簡略的研究，以供參考。

關鍵詞：房地產項目開發工程;造價管理;優化研究

房地產項目開發工程造價管理工作是全面貫徹到項目工程施工全壽命周期且必不可少的基礎工作之一，是落實高效管理、提升建設質量、合理應用資金、減少成本造價的有效措施。房地產項目開發工程在進行造價管理工作時，主要是在確保項目工程建設質量的基礎上減少項目工程總成本，最大限度的取得更客觀的經濟效益，盡可能的促進房地產開發企業的持續發展。

一、影響房地產項目開發工程造價的主要因素

（一）造價構成要素

首先，直接費。主要可以劃分成直接工程費以及措施費兩個方面，其中直接工程費還可以被劃分成人工費、機械臺班應用費以及材料費三個方面。其次，間接費。主要可以被劃分成規費以及管理費兩個方面。然后，利潤。所指的主要是建設企業做好房地產項目開發工程所取得的經濟效益。最后，稅費。所指的主要是根據我國相關法規條例，需要計入的營業稅、教育附加稅以及城市維護建設費等多個方面。

（二）市場環境因素

首先，供需情況的影響。之所以市場供需情況會對房地產項目開發工程造價產生影響，其主要影響因素并非建筑產品自身，主要指的是建筑工程施工所產生的一系列生產要素。其次，競爭情況的影響。就我國現階段的房地產建筑市場而言，建設力量供應遠超建設需求，實質上屬于買方市場。因此，建筑行業市場競爭基本上是以承包企業之間的市場競爭為主。

（三）運營管理因素

對于房地產項目開發工程建設而言，其運營管理主要涉及到計價依據的具體應用、計價形式的抉擇、合同協議簽署形式、投資方與承包方參與工程造價工作的重視程度與能力以及工程竣工結算措施等一系列內容。

（四）其他影響因素

主要會涉及到以下因素：首先，我國法規條例、價格政策、稅收政策、金融政策、外匯政策以及施工政策等一系列國家政策因素;其次，施工行政主管單位的相關規定;再次，我國確立的固定資產投資趨勢、規模、結構和形式等多種因素;然后，建筑行業相關技術工藝發展進程;最后，我國綜合經濟與地區經濟發展程度以及宏觀管理能力等一系列因素。

二、房地產項目開發工程造價管理優化的有效策略

（一）投資決策環節造價管理的優化策略

房地產項目開發工程的決策環節，與項目工程選址、所有環節的開始時間、施工要求、建設材料抉擇、機械設備以及建設技術等所有重要決定之間具有極為緊密的關聯，會對房地產項目開發工程產生直接的影響。借助調查研究表明，房地產項目開發工程決策環節的工作質量與效果會對房地產項目開發工程造價管理工作產生決定性的影響，因此，為了能夠確保房地產項目開發工程造價管理工作更具高效性，首先就應該做好房地產項目開發工程建設規模、建設水平以及市場定位等一系列的調查分析工作，以此為接下來的房地產項目開發工程選址、確定所有環節開始時間等相關工作提供相應的決策依據。與此同時，必須在房地產項目開發工程決策環節按照項目工程設計方案編制出有效的投資估算以及施工方案規劃等，同時按照房地產項目開發工程的造價管理工作需求著重針對投資預估工作的動態因素等展開系統性的估算，并且借助提升房地產項目開發工程估算的合理性，不斷提高造價管理工作質量與效率。

（二）設計環節

在房地產項目開發工程的設計環節，即使造價成本較低，通常會占據整個房地產項目開發工程總成本的1%左右，然而這一環節會對接下來的建設環節產生嚴重的影響，與房地產項目開發工程造價之間就有十分緊密的關聯。所以就需要積極提高設計環節的造價管理力度，不斷提高設計質量與水平，設計者必須進行嚴格的管控，同時針對設計效果和工程造價予以合理的協調。在房地產項目開發工程設計環節，設計者必須積極和開發生與建設方之間予以交流協調，有任何要求都應該在建設以前予以相應的變更和調整，積極做好房地產項目開發工程設計工作，防止接下來的建設環節發生不必要的變更，造成巨大的損失，提高工程造價成本等。

（三）建設環節

對房地產項目開發工程建設環節的造價管理工作予以高度重視，制定并管理資金應用方案，及時找出差異，分析誘因，是科學確定與管理房地產項目開發工程總目標值、所有環節分目標值的主要依據，讓房地產項目開發工程造價能夠處于目標要求之中。必須科學配置施工組織，優化技術工藝，及時進行簽證以及審核，從而切實的展現出具體的工程造價。必須對建設材料、機械設備等市場波動進行充分的了解，由于建設材料價格會對房地產項目開發工程造價產生巨大的影響，所以必須對工程計量以及建設材料價格進行樣的管控，對我國建筑工程造價調價情況進行充分的了解，精準了解設計意圖，著重針對設計缺乏合理性的內容予以適當的調整，防止出現工程索賠現象，并對工程造價展開嚴格的管控，避免發生工程造價較高的問題。

（四）竣工結算環節

竣工結算作為房地產項目開發工程造價管理工作的核心工作之一，在開展造價結算工作時，必須進行嚴格審核，并實事求是的予以結算，由于這一環節獲得的工程造價便為房地產項目開發工程總投資，所以必須確保精準性與合理性，是合理確定企業工程造價以及竣工結算的重要基礎和有效保障。除此之外，還需要確保結算材料的健全性，必須做好材料信息收集工作，著重針對材料信息予以整理、分析以及歸類，以此確保材料信息審核結果更具精準性。

三、結束語

總而言之，在房地產項目開發工程之內，工程造價管理工作極為重要。對于房地產項目開發工程而言，其造價管理工作是從投資決策環節開始，直至竣工決算環節結束的全周期性管理，其與房地產開發企業的經濟效益之間具有極為緊密的關聯，所有環節都極為重要。必須積極分析問題，總結經驗，著重針對造價管理予以進一步優化及創新，以此才能夠促使房地產項目開發工程投資管理目標得以達成。

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