不動產消費中居民杠桿情況研究

呂晨曦 戴俊杰

摘 要：居民幸福指數和房屋價格息息相關，而房貸情況反映了居民購房的信息，探索居民買房和借貸意愿的影響因素顯得尤為重要。本文利用浙江省杭州市問卷調查的數據，利用描述性統計，分析了居民杠桿情況及其一系列的影響因素，結果表明人們購房大多數都是為了滿足居住需求。本文針對管控房價政策如何更好地發揮作用提出一些建議。

關鍵詞：居民杠桿? 房貸? 問卷調查

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）06（b）--02

這些年來，房地產市場的過火，房價的陡然上漲，儼然房價已經是撬動“幸福指數”的杠桿，幸福已經與房子“捆綁”起來。高房價下人們為了買房不得不背負高額房貸，過高的房貸使原本幸福的小康家庭不得不過著緊繃的日子。本文通過實地調查杭州市居民擁有房貸的情況，探索影響居民買房、借貸的政策意愿和影響因素。接著本文分別從銀行角度和政府角度，明確政府開展政策的困難點，為房價調控政策的開發和執行提供參考建議。

1 文獻綜述

長期以來，國內外學者對杠桿率的研究主要圍繞國民經濟各個部門的杠桿率來進行理論和實證研究，相關文獻主要包括以下方面。

1.1 我國居民杠桿率研究

牛播坤、甄茂生（2016）使用居民部門的債務GDP比、債務可支配收入比、資產債務比三個指標來橫向比較當前我國居民杠桿率，發現和同等發展水平的國家相比，中國居民部門杠桿率并不低，居民加杠桿速度過快，居民部門加杠桿空間并不大。葉新階（2017）認為中國杠桿率已經處于較高水平，而且上升勢頭迅猛，嚴重影響了投資者的決策，引起政策制定者的擔憂。宋亞等（2016）認為2008年全球性金融危機后，高水平和高增長的杠桿率潛伏著一定的金融風險。

選用長周期數據研究的學者基本都認為我國居民杠桿率的發展過程分成三階段：2004年之前穩定增長，2004—2008年保持平穩，2009年之后杠桿率開始攀升，2015年之后杠桿率持續走高。可見，我國居民杠桿率已經開始進入高速增長階段，需要引起重視。從對近三年的數據測算來看，未來我國居民杠桿率的發展非常迅速而且已經達到美日國家的峰值水平。從不同地區的測算結果可以看出，一線城市與三線城市居民杠桿率均有大幅提升而且與其自身發展情況不匹配，值得關注和進一步研究。

1.2 居民部門杠桿率與金融風險關系的研究

丁純、高弘（2014）認為私人部門債務過度膨脹會扭曲資源配置、降低生產率、加速產業空心化，存在信貸泡沫破滅、銀行危機和主權債務危機的風險。黃燕芬等（2016）認為居民加杠桿會加劇房地產泡沫，放大市場風險，引發市場的政策風險以及加大經濟轉型風險。

一些學者通過國際經驗與理論研究得出居民部門杠桿率與金融風險的關系。Cecchetti等（2011）對18個OECD國家的經驗研究表明，住戶部門杠桿率達到85%的閾值水平時，一國很有可能發生金融危機。黃志龍（2013）也認為居民杠桿率通常與房地產市場變化密切相關，居民杠桿率快速上升的高杠桿率國家，都經歷了房地產泡沫產生和破滅過程。陳禹霏（2016）認為居民部門過度借貸，且借貸機構將居民部門的債務逐級出售，會使居民部門債務鏈條拉長，債務風險擴散范圍增大，會引發系統性金融風險，最終可能會爆發金融危機。

部分學者運用計量模型對兩者關系進行了檢驗。宋亞、牛慕鴻等（2016）根據BIS計算的各國居民杠桿率的經驗研究發現，如果居民杠桿率年均變動幅度由正負3%擴大到正負5%，發生房地產危機的概率將增加8.6%。諸建芳、孫穩存（2012）通過OLS回歸、Logit模型回歸發現居民部門偏高杠桿率會蘊藏較大金融風險，發生金融危機的概率相對較高。謝云峰（2017）通過構建自回歸分布滯后模型，使用1996—2016年數據實證檢驗居民部門杠桿率與經濟增長的關系，發現盡管短期內居民部門杠桿率對經濟增長仍起正向促進作用，但持續時間僅為一年;長期來看，居民部門杠桿率對經濟增長出現負面影響。然而，陳禹霏（2016）將金融壓力指數、債務GDP引入VAR模型，通過脈沖響應分析發現居民部門債務占GDP比升高對金融風險的沖擊作用相對較小。

綜上所述，多數研究均認為我國居民杠桿率（多為居民部門的債務與GDP比）數值與發達國家相比，出現了增長速度過快的問題。同時在新興經濟體中，我國居民杠桿率偏高。另外，學者們缺少一個明確統一的標準來驗證其觀點，僅用數據與國際經驗來進行分析，缺少實證模型的檢驗。目前國內學者對于居民杠桿率與金融風險關系的研究大多停留在理論層面，較少運用實證模型來研究。大多學者都認同居民杠桿率過高會對經濟增長帶來負面影響，引發金融風險，但是準確測算出杠桿率的臨界值非常困難。此外，很多學者從國家整體宏觀杠桿率來進行研究，較少單獨分析居民部門的杠桿率，也很少從微觀個體層面上分析居民杠桿率及其對金融風險的影響。

2 實地調研

本文對浙江省杭州市余杭區、西湖區、上城區、下城區、蕭山區、濱江區、拱墅區、江干區、富陽區這九個區中的居民進行基本情況調查，包括居民的年收入狀況、擁有住房情況、現居住區域分布等。

本次調查的174份問卷中，男性比例占40.54%，女性占59.46%，可見調查中的男女比例基本平衡，女性比例略多于男性，如圖1所示。調查的主要對象是限定為20歲以上，20～25歲所占比例為43.24%，比重較大，原因在于發放問卷時在寫字樓附近居多，很大一部分人是年輕的上班族。25～35歲所占比例為14.86%，35～45歲所占比例為17.57%，45歲以上所占比重為24.32%，這一部分人大多是二次購房，在樣本的比重位居第二。

如圖2所示，近一半的被調查居民有80個居民年收入在5萬元以下，5萬～10萬和10萬～30萬均占24.32%，反映了被調查居民薪資的普遍水平。

由圖3可以看出，被調查居民大多是為了滿足住房需求，占81.08%，只有很少一部分人用于出租，說明居民的購房比較理智。

圖4說明了調查居民中，近一半的居民沒有獨立住房，說明租房現象比較普遍，也側面反映了杭州房價較高，僅有16.22%的居民擁有一套以上獨立住房。

被調查居民中72.97%的人意向購房區域在西湖區，說明居民購房多考慮交通便利等因素。上城區、下城區的比重也位于市中心。33.78%的人考慮濱江區，濱江區公司眾多，說明居民還考慮離公司近，上班方便等因素。

40.54%的選擇了小于30萬，說明居民對房貸的總體需求還是比較大的，需要分期付款來購房。近一半的居民選擇了小于3000元，只有2.7%的人每月用于還款金在10000元以上，說明居民大多都是選擇了購買符合自己經濟實力的住房。沒有人選擇一居室，說明居民買房都是考慮到家庭因素，居民大多偏向二室三室和四室，對住房空間要求相對較大。絕大部分的人都考慮交通便利的因素，希望離生活區、超市近。選擇精裝和不精裝的人基本均衡。一次性付款的人比重非常少，說明大多數人都有房貸壓力，貸款需求。

3 結語

絕大部分的居民每月還款額集中在3000元以下和3000～5000元這兩個區間。每月還款額在3000元以下、3000～5000元和5000～10000元這三個區間的人們購房大多數都是為了滿足居住需求，其中還款額在3000元以下的人中為了滿足居住需求的所占的比例最高，達到了85%以上，隨著還款額的增加，這一選項所占比例的人逐漸減少，而二次購買和用于出租的比例逐漸上升，可知還款額越高的人對于需求已經逐漸解決，他們的購房目的開始往提升生活質量及盈利方向發展。

綜上所述，我們將針對管控房價政策如何更好地發揮作用提出以下建議：一是房地產不宜再作為宏觀調控工具繼續使用;二是要以市場化為導向改革完善土地制度;三是要以房地產稅為切入點，深化中央與地方財稅體制改革;四是強化宏觀審慎政策框架和監管。

參考文獻

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