廣東省三線城市房地產發展現狀及存在的問題
——以湛江市為例

一、前言

自20世紀90年代末國家推進住房改革以來，房地產業對我國國民經濟的影響作用愈發明顯。根據國家統計局公布的數據顯示，2019年全國房地產開發投資132194億元，房地產開發投資占國民生產總值GDP比重大約是13.3%。

近年來，由于一二線城市房價的迅猛增長，對人才和實體經濟的擠出效應愈發明顯，國家一再強調住房應回歸居住本質，許多地方政府也出臺了諸多限購政策，而三線城市由于大力推進城鎮化進程，加上地價不高，買房不限購等原因開始成為房地產企業重點關注的對象，不少房地產企業選擇下沉深耕三四線城市。在2017-2018兩年內，廣東不少三線城市一手房單價突破了萬元大關，湛江這座三線城市也不例外。隨著湛江地處北部灣城市群和粵港澳大灣區這兩個國家戰略交匯點、粵西國際機場及多條高鐵線路開通等諸多利好因素的推動，湛江市的房地產價格也節節攀升。

二、湛江市房地產發展現狀

（一）湛江市概況

1.地理位置及行政區劃。湛江地處廣東、廣西、海南三省交匯之處，行政區域總面積1.32萬平方公里，下轄4個區（赤坎區、霞山區、坡頭區及麻章區）、3個縣級市（廉江市、雷州市和吳川市）和2個縣（遂溪縣和徐聞縣），擁有國家級湛江經濟技術開發區（國家高新技術產業開發區），以及奮勇高新區、南三島濱海旅游示范區、海東新區3個功能區。

在《2019城市商業魅力排行榜》中，湛江被定義為三線城市。2017年國務院批復《北部灣城市群發展規劃》，湛江被列為北部灣城市群“一核兩極”之一的中心城市，2018年廣東省政府正式發布了《廣東省沿海經濟帶綜合發展規劃》，湛江被明確定位為省域副中心城市。由此，湛江的區位優勢開始凸顯。

2.人口。湛江是人口大市，同時也是人口流出大市，根據廣東省統計年鑒，湛江市戶籍人口八百多萬，而常住人口每年基本維持在七百多萬，凈流出人口數每年超過一百萬人。雖然湛江市城鎮常住人口一直在增長，但速度緩慢。

3.經濟。地區生產總值方面，湛江市地區生產總值從2015年的2363.31億元增長到2019年的3064.72億元（初步核算），2015-2018年每年湛江GDP增速都達到了6%以上，而2019年GDP增速落到了4%。根據最新的廣東統計年鑒數據，湛江總體經濟規模位列廣東省第8位。而在人均GDP方面，2015-2018年湛江市人均地區生產總值（單位：元）分別為32702，35285，38508，41107。2018年湛江市人均地區生產總值在廣東省排名第14，處于中游偏下水平。

（二）湛江市房地產概況

1.房地產對湛江市經濟貢獻度較高

表1 2015-2019年湛江市房地產相關數據

房地產開發投資占GDP比重一直被視為衡量房地產對經濟貢獻度的指標之一。2019年廣東房地產開發投資占GDP比重為14.7%，2019年湛江全年房地產開發投資498.2億元，地區生產總值3064.72億元，房地產開發投資占地區生產總值比重大約為16.26%，高于全省平均水平。在2018年全國房地產開發投資占GDP比重城市排行榜里，湛江高居第19位，顯示了湛江市經濟對房地產的依賴程度較高。

2.房地產價格經歷了多輪猛漲，現處于持平階段。2017年以來，湛江先后被確定為北部灣中心城市，省域副中心城市，加上諸如多條高鐵線路的貫通、廣東第三大國際機場—粵西國際機場開始動工，重大項目如寶鋼、中科煉化、巴斯夫新型一體化生產基地的確定及落實、國際郵輪城項目的突破進展，隔海相望的海南省設立自貿區同時實施限購等原因，2017年湛江市開啟了新一輪房價上漲。其中，由于一線房價高不可攀及限購政策，一些異地工作的湛江籍人士選擇返鄉置業，從某些程度上也刺激了湛江的房價。而房價不斷上漲的預期，又讓更多的外地工作者返鄉和本地剛需客戶爭購房屋，導致恐慌性缺房，進一步推動了樓市的上漲，出現了“房價越漲，買的人越多”這樣的怪圈。

而隨著全國樓市行情、宏觀調控政策、流動性緊缺，加上湛江本土經濟和人口要素等關鍵因素的影響，2019年湛江房地產市場觀望情緒較濃，房價基本處于持平狀態。

3.外地房企攻城略地，本土房企合縱連橫。湛江市作為一個三線城市，多年來是本土房企的天下，但隨著前面提到的諸多利好因素的出現，愈來愈來的外地品牌房企開始進駐湛江市場，雅居樂地產、陽光城集團、綠地集團、華潤置地、招商局等外來房企已陸續在湛江拿地、開工建造并出售，湛江土地成本也隨之高漲，其中2017年雅居樂集團以總價4.46億，樓面價6738元/平拿下赤坎的一塊商住地，溢價率高達85.83%，遠超同地段其他本土房企的拿地價，充分顯示了外地房企對湛江市場強烈看好情緒。土地成本飆升又會帶動房地產價格的提高。湛江市住宅價格在過去數年增長迅猛。

外地品牌房企資金雄厚、經驗豐富，具有成熟的經營模式和管理模式，在建筑經驗、成本控制、物業管理方面具有本土房企不可比擬的優勢。另外，隨著經濟收入和生活水平的提高，老百姓對居住品質也有了更多、更高的要求。這些變化及挑戰，使得本土房企倍感壓力。湛江市一些本土房企開始嘗試進行聯合開發，一方面緩解了資金壓力，降低了運營風險，另一方面也有助于本土企業實現優勢互補，避免同業惡性競爭。比如湛江市最近幾年出現的超大型樓盤—盛和園，就是本土房企聯手合作的典型代表。該樓盤占地326365.36平方米，總共有79棟住宅，是湛江市目前為止最大的樓盤。

三、湛江市房地產發展存在的問題

（一）房企經營狀況呈兩極分化

湛江市當前部分樓盤銷售火爆，二手市場也是交易不減，但也存在部分樓盤庫存積壓的問題。與君臨世紀、京基等熱銷樓盤相反的是，部分樓盤開盤銷售數年仍未清零庫存。

（二）商品房庫存依然較高，去化周期長

根據公開數據整理，截止到2019年12月31日，湛江市商品房總庫存面積643.86萬m2，其中住宅庫存面積482.02萬m2，商業庫存面積161.84萬m2。住宅庫存去化周期約為12個月，較為健康，而商業庫存去化周期約為47個月，庫存量較高。特別是吳川市商業地產庫存風險最高，庫存去化周期達到304個月，屬于嚴重的供過于求。

（三）房企整體融資難度較高，部分房企出現經營困難

由于近幾年湛江市房地產開發節奏加快，短時間內涌現了大量的供應，而湛江市由于長期人口凈流出，加上城市經濟條件的制約，本土客群較為單一，房地產市場面臨內生客群及外補客群都比較匱乏的局面[1]，從之前的賣方市場變成了買方市場。房地產企業一向都是高資本、高杠桿、高負債運營，隨著國家宏觀調控的運行，房企的融資難度較高，資金壓力較大，在銷售慘淡的情況下部分企業因資金回籠緩慢，資金鏈斷裂，有些樓盤工地長期停工，業主遲遲收不到房子。

四、相關建議

（一）保留預售制度，建立健全房地產違約賠償制度，實施差別化房地產信貸政策

房地產投資規模較大且回本周期較長，需要大量的融資才能進行項目開發建設。住房預售制度可以降低企業融資成本，有利于房價調控，如果效仿海南省全面取消預售制度將會使房地產企業正常經營受到影響，建議在保留預售制度的前提下，可效仿新加坡房地產市場監管經驗，建立健全房地產違約賠償制度，防范因房企資金不足、建設停工而導致業主不能如期收房的問題，切實保障老百姓的利益。對于剛需或投機型客戶實行差別化的信貸政策，有助于在去庫存化的同時抑制投機炒房。行政部門也可靈活通過“商改住”等手段解決資源分配比重不合理的問題，減少商業地產庫存，促進房地產市場的健康和可持續發展。

（二）地方政府應調整地方財政收入結構，避免過度依賴土地財政[2]

不可否認的是房地產投資對地方經濟有帶動作用，但地方政府應結合地方經濟及產業結構現實狀況，把握好“度”。目前湛江市經濟對房地產的依賴程度高達16.26%，遠高于廣東省其他三線城市，過度依賴土地財政將成為去庫存的一大阻力。建議一方面引導房企在保障利潤的前提下適當降價促銷，幫助降低融資困難，另一方面，地方政府可以根據本地庫存情況靈活調節土地供應，降低庫存量。

（三）本土中小房企做好市場細分，走差異化道路

隨著外地品牌房企和本土房企競爭的不斷加劇，本土中小房企的生存空間逐漸縮小，尤其是拿地成本高、周轉率慢、銷售資金回籠慢、因資信不好信貸受限的中小企業面臨的風險和壓力極其突出。湛江是一個三線城市，人均收入雖然相對一二線較低，但不同圈層收入水平參差不齊，中小房企不必向大房企看齊卷入同質化競爭，而是應該結合自身資金融資狀況，在跟同業抱團取暖、聯合開發的同時嘗試做市場細分，走差異化道路，凸顯自身特色。