杭州市老舊小區加裝電梯難點及對策

徐優麗

摘要：針對目前老舊小區加裝電梯項目較為困難的情況，在對杭州市相關指導意見、實施方案進行政策性研究基礎上，通過對杭州市各個老舊小區的調研，找到了杭州市老舊小區加裝電梯困難存在的原因，并在此基礎上給出了相應的對策建議。

一、引言

截至2017年底，杭州市60歲以上戶籍老年人口已達167.18萬人，占總人口的22.16%，其中80歲及以上高齡老人26.97萬人。2019年杭州老齡人口的比重達到22.2%。按照聯合國劃分標準，一個國家或地區 65 歲及以上老人占總人口的7%，該地區即被視為進入老齡化社會。因此杭州是我國最早進入老齡化社會的城市，也是我國老齡化程度較高大型城市。不僅如此，許多老人，尤其是中心城區居民，他們居住的住房主要是在 20 世紀建成的多層舊住宅，這些

住宅當時都沒有設置電梯。2017年11月30日，杭州出臺了《關于開展杭州市區既有住宅加裝電梯工作的意見》（以下簡稱《意見》），提出在杭州市區范圍內四層以及四層以上的非單一產權既有住宅加裝電梯，政府給予每臺20萬元的補助。2018年3月5日，李克強總理在十三屆全國人大一次會議上所做的政府工作報告中提出，鼓勵有條件的加裝電梯。老舊小區加裝電梯再次寫入2019年政府工作報告。但是工程真正能夠通過審批順利開工的，依舊為數不多。 大多數住宅樓因本身條件較差、低層住戶意見較大、 資金籌集與分攤困難等原因難以達成共識而最終致使項目夭折。但是這項工作在全國范圍內的實施仍然非常不令人滿意，以杭州為例，直到2018年底，才加裝了304臺電梯。本文通過對杭州市實地調研，了解針對目前加裝電梯落實難的現狀，梳理了五個主要問題，并分別提出了對應策略與建議。

二、存在的主要問題

2.1加裝電梯手續較為復雜

《杭州市人民政府辦公廳關于開展杭州市區既有住宅加裝電梯工作的實施意見》里面確定的實施程序如下：

（一）制定方案。

由申請人編制符合建筑設計、結構安全、消防安全和特種設備等相關規范、標準的既有住宅加裝電梯方案。

（二）協議公示。

既有住宅加裝電梯應當經有關業主同意后簽訂加裝電梯協議，協議需明確項目負責人或委托單位主要職責、資金概算及費用籌集方案、電梯運行維護保養費用分攤方案以及加裝完成后的電梯使用管理單位等內容。以上協議和方案由加裝電梯房屋所在社區居委會在擬加裝電梯單元樓道口、小區公示欄等位置公示10天，公示期間因加裝電梯可能受到影響的利害關系人無實名制書面反對意見的，由社區居委會蓋章備案;有異議的，所在社區居委會應業主請求，應當組織調解，促使相關業主在平等協商基礎上自愿達成調解協議。調解不成功的，社區居委會不予蓋章備案。

（三）施工圖審。

既有住宅加裝電梯設計方案經業主充分協商、公示認可后，由申請人委托具有相應資質的設計單位按改建工程進行施工圖設計。施工圖經有資質的圖審機構審查后報所在區建設行政主管部門備案。

（四）聯合審查。

申請人應當向所在區建設行政主管部門提出加裝電梯的申請，并提供各種材料，由區建設行政主管部門召集規劃、國土資源、質監、消防、園林、城管等部門以及有關管線單位進行聯合審查，出具聯合審查意見。

從這個實施意見可以看出電梯加裝要涉及到規劃、國土資源、質監、消防、園林、城管等各個部門。手續較為繁瑣。

2.2加裝電梯方案設計存在較多難題

安裝電梯時，必須考慮占地面積比，建筑物高度和建筑物間距。除了會影響建筑物的照明，通風，日光，交通和隱私，它還可能對相鄰建筑物產生照明和通風效果，甚至涉及節能。以及新的抗震技術要求。安裝電梯需要有垂直貫通的井道空間，預留底坑 預留頂層高度等要求，因此要占用一定的空間和應具備一定的條件。由于舊社區中大多數舊的多層建筑通常建于1980年代至21世紀初，因此它們通常是磚混結構，并且根據房屋的要求設計地基墻荷載和建筑材料。電梯的狀況以及電梯的安裝是否會影響房屋的安全是業主最關心的問題。即使可以安裝，如何最大程度地減少對業主，特別是對低層業主的影響，才有可能成功啟動項目。

2.3 加裝電梯費用高，資金籌集較為困難

對于舊的改造電梯項目，在實施過程和后續使用中需要投資相對較高的經濟成本，這對于業主來說也是一筆巨大的費用。電梯的安裝和運行主要涉及電梯的建設成本以及后續的運行和維護成本。 電梯的建造成本僅包括設計成本，電梯本身的成本以及相應的土建成本。 管道老化和電容不足的問題在舊社區中很常見，重建支撐設施也是一項巨大的成本。基本上，安裝一部電梯需要的初始投資為人民幣500，000元至 600，000元。雖然杭州市《實施意見》規定， 對市區范圍內 4 層及以上的非單一產權既有住宅加裝電梯，政府給予 20 萬元/臺的補助，涉及管線遷移所需的費用由各管線單位和政府共同承擔，但是對于這些業主而言，電梯前期的建設還需要另外籌集30萬以上的資金，而且后期的運維依舊是一筆很大的開支。二住在老舊小區的居民收入相對較低，多數居民不愿意額外支付這筆錢。

2.4 小區業主想法各異，共識達成較為困難

安裝電梯需要滿足哪些條件？《實施意見》明確要求： 既有住宅加裝電梯應當經本單元、本幢或本小區房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意并簽訂加裝電梯協議。

實際上，由于這個原因，大多數老舊小區很難統一住戶的意見加裝電梯。因為低層業主的電梯利用率很低。除了不愿支付費用外，他們還反對安裝電梯，因為它們可能會影響照明和通風，產生噪音，暴露隱私并危及進出安全。此外，低層業主還考慮了可能因安裝電梯而導致房價貶值的因素。一旦安裝了電梯，底層住戶春天更潮濕，夏天不通風，冬天的寒冷和采光下降，而且不再具有方便行駛的優點，同時三層和四層的住戶，當初買房子的時候價格是最貴的，有“金三銀四”之稱，但一旦裝了電梯，這個價格優勢必然失去。而且由于大家對于出資金額各有想法，出資金額和補貼金額較難達到統一的意見。所有加裝電梯的共識較難達成。還有一部分業主是因為停車難的原因不同意加裝電梯。因為加裝電梯必然會減少停車位，在現在老舊小區停車位困難的情況下，很多業主有這方面的顧慮。2019年本文發放一份調查問卷，一個560戶的小區，贊成加裝電梯的用戶不超過1/3。業主的顧慮很多。

2.5加裝電梯后續問題較為復雜

廣大業主關心的問題有誰來開展日常管理？ 誰來負責后續維修保養？作為特種設備，電梯也同樣具有設備“三分制造，七分養護”的特點。 后期電梯運行的能耗費，以及日常的保養、管理、維修等費用，都需要眾多業主持續性地付出。而既有多層住宅中的老年人大多是中低收入者，有的甚至是最低收入的弱勢群體。但是對于這些業主而言，電梯前期的建設以及后期的運維依舊是一筆很大的開支。

三、對策建議

3.1加大組織領導。政府應當提高重視程度，在電梯增設工作中真正承擔起 “掌舵者”的使命。建議專門成立既有住宅加裝電梯工作領導小組，由主要市領導親自掛帥，住建部門牽頭，發改、財政、規劃、消防、質監等多個部門共同參與，并專門為電梯增設工作開設行政審批 “一條龍”服務窗口，委派專人相互配合，相互協商，對增設電梯工作提供服務性信息、政策條文、指導意見、原則標準等一系列指導和幫助，確保電梯增設工作能夠高效持續開展。同時，在嚴格把好消防等安全性環節的前提下，對于住戶自行協商達成一致的問題，要盡可能地簡化審批流程，優化操作程序，強化政府協調， 切實實現 政策落實效率和效益 “雙贏”。同時居委會等基層組織在協商中充分發揮其引導作用。

3.2政府增加財政投入和各種途徑齊頭并進解決資金難的問題。

1）杭州市政府目前對每臺電梯給與 20 萬元補助，該補助費用可否根據居民收入的情況做一些調整，而不是一刀切，給更多困難的居民更多的福利。2）加裝電梯的居民可以申請使用本人及配偶的住房公積金、住房補貼”。老舊小區的業主有一部分市退休居民，而且退休居民由于年齡大對電梯的需求更大。政府能否出臺相關政策對于退休居民提前預支養老金等。3）有些老舊小區的住宅是某單位的集體用房或是單位的宿舍，可否由原單位目前提供部分資金。4）由銀行提供專門的加裝電梯的貸款，使得電梯籌集資金方式更多元。5）將加裝電梯改成租賃電梯，由電梯公司出錢裝電梯，然后以電梯公司和業主共同決定租金，按年或者按月支付租金，減少業主的資金壓力。

3.3由居委會出面進行協調 ，適當補償低樓層用戶，解決共識達成難問題。

根據杭州市政府的指導《意見》業主且占總人數三分之二以上的業主同意并簽訂才可以加裝電梯，但是低樓層的業主往往不同意安裝，因此要由居委會出面，做相關的協調工作。與電梯公司協調，降低電梯安裝價格，之后對電梯使用者按次收費，費用所得一部分歸低層用戶所有; 通過合同約定一次性由高層居民給予低層居民一定數額的經濟補償;對于底層業主的補償問題。可以由政府、居委會等第三方來組織，但是補償價格由高底層業主的意愿為主。特比市低層業主的合法權利應該被關注。由于加裝電梯高層業主的房子會出現不同程度的漲價，這部分的漲價所得應該有一部分歸底層業主所有。有的低層業主，補償幾萬元就可以接受，而有的低層業主，會根據高層業主房子的漲價幅度來要求得到部分補償，這部分的金額就可能高達幾十萬，這部分的補償金額本文認為應該予以支持。另一方面，政府可以從政策層面以制定補償參考標準和協商規則的方式，對補償范圍、補償方式選擇、高層業主分攤補償資金的原則等內容進行明確，再指導利益相關方進行自行協商，從而為住戶利益平衡目標的實現提供依據。另外針對現在老舊小區停車難，比如增加條件創制立體車位等解決停車難的問題。幫助解決車位會使得業主同意加裝電梯。還有的小區提議，在行政許可的范圍內，為低層業主增加一定的使用面積，如在樓頂或其他允許的區域內劃撥其一定面積供儲藏等使用，緩解老舊小區實用面積較小的煩惱，以增加對其的吸引力。促使電梯加裝的利益相關者能統一意見。

3.5 政府出來相關政策解決后續問題

加裝電梯的后續維修保養與管理，杭州市房管局聯合市質監局2019年出臺了《杭州市既有住宅加裝的電梯使用管理辦法（暫行）》，《杭州市既有住宅加裝的電梯使用管理辦法（暫行）》明確了加裝電梯所有權人在加裝電梯前應當書面約定電梯使用管理的實際負責人，承擔電梯使用管理的具體工作。所有權人宜委托服務企業或第三方電梯安全管理企業負責電梯的日常使用管理。 同時提出了加裝電梯宜由電梯制造單位進行維護保養，并要求維保單位在日常保養時要注重對電梯智慧監管裝置的維護，保障持續在線。 《杭州市既有住宅加裝的電梯使用管理辦法（暫行）》中明確規定了加裝電梯權利人之一轉移所有權或使用權時，應當書面告知其它權利人，并書面告知受讓人權利和義務。如果電梯使用管理的實際負責人或受托人變更的，還需按《杭州市電梯安全管理辦法》的要求辦理變更手續。

四、小結

老舊住宅加裝電梯對盤活社會存量住房價值，提高城鎮住房品質， 解決社會老齡化問題，促進當地經濟發展等具有重大意義 。 老舊小區加裝電梯涉及很多老舊小區業主的切實安全利益，因此，本文 結合小區具體情況，通過調查研究發現老舊小區加裝電梯存在困難的五個問題。如電梯設計困難，費用高，業主之間較難協調，加裝電梯后續問題比較復雜。并在此基礎上給出對策建議。如發揮政府和市場的作用，開展多種資金籌集模式，共同分擔加裝電梯費用，能充分調動各方積極性，有效減輕業主經濟負擔，順利推進加裝電梯工作開展。為提高老舊小區居民的幸福指數添磚加瓦。

參考文獻：

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