房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本管控與成本優(yōu)化

杜曉菲

【摘要】房地產(chǎn)項(xiàng)目是否取得合理的利潤(rùn)，企業(yè)是否能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存，項(xiàng)目成本的管控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要，設(shè)計(jì)階段的工作和決策對(duì)項(xiàng)目建造成本影響最大，作為各專業(yè)設(shè)計(jì)的源頭——建筑設(shè)計(jì)是成本管控的重中之重。本文從建筑設(shè)計(jì)階段切入，闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控的對(duì)策和要點(diǎn)，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);建筑設(shè)計(jì);成本管控;對(duì)策和要點(diǎn)

【中圖分類號(hào)】TU201

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

1、引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目也在不斷擴(kuò)大。由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制在很大程度上決定著發(fā)展方向，因此，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，應(yīng)當(dāng)注重成本控制水平的提升，使整體成本控制更加科學(xué)化、規(guī)范化。因此，為了更好地順應(yīng)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就需要建立更完善的成本控制制度，提高成本控制的精確度，進(jìn)而使整體成本處理更加明確。然而，在實(shí)際應(yīng)用中，仍然有很多房地產(chǎn)工程在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段并沒(méi)有結(jié)合自身實(shí)際發(fā)展情況做好成本控制，從而導(dǎo)致整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)無(wú)法滿足實(shí)際需求。本文分析了當(dāng)前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制應(yīng)如何規(guī)范化，并對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段如何提高成本控制水平提出了具體策略。

2、建筑設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)成本控制面臨的問(wèn)題

2.1 工程預(yù)算不合理

工程預(yù)算不合理由多種因素導(dǎo)致，在工程預(yù)算中，相關(guān)預(yù)算工作人員帶有很多主觀意見(jiàn)，決定著工程預(yù)算的質(zhì)量水平。工程預(yù)算不合理會(huì)帶給工程建設(shè)很多不必要的麻煩。首先，建筑工程資金的投入是根據(jù)預(yù)算結(jié)果來(lái)進(jìn)行的，如果在工程的建設(shè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)投入資金不足以支撐工程完工，相關(guān)人員一方面會(huì)繼續(xù)需求資金投入，另一方面也會(huì)以犧牲工程建設(shè)的質(zhì)量來(lái)壓縮后期成本的投入。無(wú)論是哪一方面，都會(huì)在不同程度上干擾工程建設(shè)甚至拖垮工程建設(shè)。其次，如果不及時(shí)追蹤市場(chǎng)變化，了解整個(gè)工程建設(shè)的整體規(guī)劃以及各項(xiàng)材料的指標(biāo)，那么所作的預(yù)算也是不合格的。因?yàn)槭袌?chǎng)并不是一成不變，需要有一個(gè)對(duì)于市場(chǎng)的追蹤與預(yù)測(cè)，這樣才能做好預(yù)算工作。

2.2 限額設(shè)計(jì)與價(jià)值工程的敏感點(diǎn)不足

在設(shè)計(jì)階段，平衡好限額設(shè)計(jì)與價(jià)值工程是反映設(shè)計(jì)單位水平與項(xiàng)目落地品質(zhì)好壞的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一，單方面的強(qiáng)調(diào)某一方面都不能使得設(shè)計(jì)方案的價(jià)值最大化。緊扣限額設(shè)計(jì)：在設(shè)計(jì)階段注重方案階段的設(shè)計(jì)限額指標(biāo)而忽視了后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本與支出;緊扣敏感點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)價(jià)值功能的提升，大量采用新技術(shù)、新材料、新工藝，重點(diǎn)突出即時(shí)效果與展示性，無(wú)形中造成成本提高，突破限額設(shè)計(jì)。

2.3 相關(guān)人員對(duì)于建筑設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)成本控制缺乏重視

當(dāng)前的工程造價(jià)成本控制應(yīng)該貫穿于建筑工程的整個(gè)環(huán)節(jié)，但是仍有相關(guān)企業(yè)對(duì)于建筑設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)成本控制缺乏重視，使得其該階段的工程造價(jià)成本控制呈現(xiàn)出混亂的狀態(tài)。

3、建筑設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)成本控制策略的探討

3.1 強(qiáng)化限額設(shè)計(jì)指標(biāo)與投資估算的管控

限額設(shè)計(jì)與投資估算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組織、規(guī)范設(shè)計(jì)單位有效構(gòu)建建安成本的展開(kāi)導(dǎo)向，以限額設(shè)計(jì)理論為指導(dǎo)，推進(jìn)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制體系。有效的限額設(shè)計(jì)與投資估算，需要明確限額設(shè)計(jì)的管理工作，不僅僅只是設(shè)置限額設(shè)計(jì)指標(biāo);有效的限額設(shè)計(jì)與投資估算，需明確限額設(shè)計(jì)管理的關(guān)聯(lián)部門及工作內(nèi)容，限額設(shè)計(jì)不僅僅是設(shè)計(jì)管理部門或成本管理部門的工作，其他部門也要負(fù)責(zé)和配合限額設(shè)計(jì)的相關(guān)工作;有效的限額設(shè)計(jì)與投資估算需明確限額設(shè)計(jì)的制度、流程、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)。明確項(xiàng)目的投資估算對(duì)項(xiàng)目的全方位推進(jìn)具有統(tǒng)籌意義。促使項(xiàng)目全員提前明確目標(biāo)、梳理節(jié)控意識(shí);促使項(xiàng)目全員參與設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本管控與提升的主動(dòng)性;促使項(xiàng)目的各業(yè)態(tài)與各專業(yè)的限額指標(biāo)的確定，及時(shí)做到糾編與調(diào)整。

3.2 形成成本與設(shè)計(jì)人員的溝通機(jī)制，聯(lián)合確定各項(xiàng)指標(biāo)目標(biāo)成本

設(shè)計(jì)人員注重顧客需求和產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，也應(yīng)關(guān)注產(chǎn)品成本、主材的價(jià)格，加強(qiáng)成本意識(shí)，在方案評(píng)選過(guò)程中應(yīng)注重成本測(cè)算的權(quán)重。成本人員應(yīng)提前進(jìn)入設(shè)計(jì)階段尤其是規(guī)劃和建筑方案研發(fā)階段，不僅要做好施工階段的成本測(cè)算，更應(yīng)做好設(shè)計(jì)階段，甚至拓展階段的成本測(cè)算。逐步形成目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)化。做好成本信息收集工作、實(shí)時(shí)更新主材及部品的價(jià)格信息，為設(shè)計(jì)人員提供實(shí)時(shí)的成本測(cè)算，協(xié)助建筑方案的確定。

3.3 以智能化提高成本控制管理

在當(dāng)前時(shí)代中，房地工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制也應(yīng)該朝著智能化方向發(fā)展，不斷完善當(dāng)前時(shí)代中內(nèi)部成本控制管理的信息化建設(shè)，使成本控制能夠符合當(dāng)前時(shí)代中房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的具體需求。在遼寧省某房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，其通過(guò)搭建成本控制管理中心實(shí)現(xiàn)了多方面的信息收集和整理，并以此來(lái)完善成本控制工作，提高了該房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理效率。該房地產(chǎn)工程項(xiàng)目以成本控制管理中心優(yōu)化了整體管理模式，使成本控制更加規(guī)范。同時(shí)，該房地產(chǎn)工程項(xiàng)目利用成本控制管理中心有效降低了設(shè)計(jì)階段資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，完成了內(nèi)部資源整合，切實(shí)提高了該實(shí)際資金利用率。在以成本控制管理中心完善成本控制管理體系的過(guò)程中，能夠使房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)極端財(cái)務(wù)部門的支出信息共享，通過(guò)共享系統(tǒng)構(gòu)建技術(shù)與集成管理技術(shù)完善管理體系，可以使項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的資金規(guī)劃更加完善，最終提高該房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本核算水平。

結(jié)語(yǔ)：

當(dāng)前人們對(duì)于建筑工程的要求越來(lái)越多，建筑工程的規(guī)模與數(shù)量隨著時(shí)代的發(fā)展也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。在建筑設(shè)計(jì)階段，平衡好經(jīng)濟(jì)因素與技術(shù)因素的指標(biāo)，在保證產(chǎn)品質(zhì)量與功能性的同時(shí)，也要注重企業(yè)所取得的最終經(jīng)濟(jì)效益。

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