房地產市場現狀及監管措施探討

李振振

【摘要】從每個行業都有相互關聯的方向看，房地產市場作為一個基礎市場，它推動其他行業發展的效果十分明顯。因此，發展房地產行業能夠帶動經濟的整體發展，提高經濟水平。現如今，我國的房地產行業雖然取得很大成就，可仍然面臨著巨大的挑戰。對此，本文分析了房地產市場現狀及監管措施，以供參考。

【關鍵詞】房地產市場;監管措施

1、我國房地產市場的基本現狀

1.1房地產開發缺乏科學統一的規劃

政府有關職能部門應在充分調查研究的基礎上，根據居民需求的實際情況制訂出切實可行的發展規劃，然而，大部分城市一味堅持市場的主導地位而忽略了相關的調控機制，放任房地產自由發展。

1.2房地產開發企業規模較小，商品房開發層次不高

目前，房地產中介機構不規范，房地產信貸規模偏小，還沒有健全完善的房地產信息發布系統。房價的階段性漲幅過快，房價增長明顯快于居民收入增長，與城市競爭力不相匹配。

1.3無證無照和超范圍經營問題突出

一些具備開發資質的企業在利益的驅使下，通過收取管理費等方式，或將本企業的資質證書和營業執照出租給他人使用，或以本企業名義設立項目經理部，為一些不具備資質條件的企業和個人進入房地產市場提供"保護傘"，致使房地產市場開發主體混亂，無證無照經營現象較為突出。

1.4合同違法行為時有發生

多數房地產開發企業不按規定使用商品房銷售合同示范文本，自行設計的合同文本對商品房的質量、配套設施、公共設施管理、房屋權證辦理等規定不夠明確，特別是對雙方的權利義務及糾紛的解決方式規定模棱兩可，規避和免除房地產開發企業的責任，常常在糾紛發生后，消費者的權益得不到保障。

2、加強房地產市場監管的措施

2.1建立健全的監管服務組織體系

保持房地產市場的平穩健康發展對于經濟社會發展、國家金融安全具有極其重要的意義。市縣房地產市場調控監管應當堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立政府領導下的包括住建、國土、人民銀行、銀監等部門在內的房地產市場調控領導小組，對房地產市場發展進行統籌規劃，仔細分析研究房地產市場形勢，科學制定合理的調控政策并監督執行，各相關部門要協同配合，從而實現數據共享、互聯互通，為市場監管提供有力的保障。

2.2加大行業監管和職能管理的力度

首先，加強法律層面的管理，必須要全面的、嚴格的進行法律的制定，才能更好的對房地產行業進行一個全面的監管，否則可能導致問題的出現。其次，加大監管力度，因為房地產公司一般都是大型公司，所以在查處時必須嚴格，否則會給大量的人民造成巨大的傷害。

2.3建立扎實的市場監管服務責任體系

通過細化分工、明確監管目標、落實監管職責，實現對違規行為的聯合查處，從而能夠全面執法，才能精準打擊。例如，網信部門要充分發揮在監管互聯網、客戶端等房地產網絡銷售和網絡輿情監控方面的職能職責，促進房地產市場的良性運轉。

2.4營造健康的房地產市場發展環境

通過制度建設、教育培訓、典型案例公布等方式，進一步規范企業經營行為，增強其誠信意識，培育遵紀守法、責任感強的房地產市場主體。通過媒體宣傳與發布風險警示等方式，幫助其牢固樹立風險意識，引導其掌握正確的權益保護方法，培育理性的購房群體。

2.5建立科學的監測分析指標體系

監測分析指標涵蓋多個方面，它能夠反映房地產市場運行的變化，一般統計數據來源包括網簽數據與市場統計調查結果。統計分析報告應當遵循數據統計科學，還應當契合社會各界的直觀感受，力求從定性和定量兩個方面系統分析影響地區房地產市場變化的城鎮化、金融、信貸、人口、生育等因素，對政府決策、企業投資、群眾購房等起到積極的參考作用。

2.6 強化供給與需求相結合的調控手段

當前的調控政策疊加疫情的影響，需求類會受到較大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能釋放，在未來一段時期內，更要強化供給端的調控，合理適當地增加房地產市場的供給，并要保障地價的相對穩定。（1）核心城市要適當增加土地供應;（2）土地拍賣方面采取適當的政策調整，比如適當降低土地競買保證金比例，允許成交土地簽約、出讓金繳納適當延期。因疫情影響開工、復工的，可以延期開工和竣工時間。

2.7提高相關工作人員的綜合素質

首先是要進行全面的學習，因為學習能夠讓這些員工更好的了解相關的內容，從而更好的進行相關的工作;其次是進行高素質人才的招聘，積極的進行高素質的人才，才能確保不會出現問題。

3、房地產市場未來發展的建議和展望

3.1進一步完善市場結構體系和法規監管

房地產市場價格與市場活躍程度都可能出現拐點，居民個人或家庭以保值升值為目的對住宅進行大量的投資或投機的場面不大可能重現。而境內外機構在國際經濟環境變數較大的情況下，也不會對辦公樓和商業營業用房加大投資。不論是房地產開發企業在經營方式和范圍上，還是地方政府在財政計劃外資金的獲取上，不能再盲目依賴傳統方式，而是要在適應市場的前提下勇于創新，去發展和完善市場結構。還要在新方式下不斷調整和完善相關法律法規以使市場能夠更規范化運作。

3.2開發改造適應未來發展的人性化新型住宅

我國的低收入群體的居住環境、條件以及生活質量已經有了很大改善，但仍存在著部分地區和人群居住環境較差或居住面積小的問題，而一個城市如果有規模化的具有地方特色的房屋，將對當地旅游業發展和其他產業有極大的促進作用。例如增加了綠化面積的第四代住宅樓，依山而建的新型窯洞式住宅群，不僅更加合理地利用了有限的土地，還使采光通風較傳統住宅有了極大提升，而且對于建筑材料生產銷售、園藝設計、園藝種植、家具制造銷售等領域都有極大的促進，也會帶動相關工藝水平的提高甚至產業升級。

3.3政府與房企共同謀劃區域發展

現今，知名房企在一二線城市鋪攤較大，其有人口凈流入、產業有支撐，市場需求較為理想。三四線及縣城由于地理位置、經濟發展、人口等方面不太理想，房企入駐開發量偏小。為吸引房企入駐，提升城市未來規劃與開發質量，可以從稅收、金融等方面給予企業優惠。從土地規劃、房屋規劃與房企區域規劃一起洽商，實現區域總體規劃帶來的共贏，并加強對其銷售扶持。

3.4降低普通住宅開發和銷售成本

可以對土地進行合理的長期規劃以節約用地提高土地使用效率，這些措施能穩定我國的房地產市場，更好地滿足居民的居住需求。另外，開發新的建造工藝和建筑材料，能降低普通住宅開發和銷售成本，抑制房價無序上漲，還可以帶動相關產業的技術進步和產業升級。

結語：

總之，政府應該密切關注市場形勢，加強月度監測分析和預警預報，嚴格商品房預售許可和預售資金監管，全面推行商品房銷售合同網上簽約制度，積極發展房屋租賃市場，扶持租賃企業的健康有序發展。

參考文獻：

[1]謝海黎.我國房地產行業發展現狀與存在的問題[J].中國市場，2015（16）.