房地產公司項目全過程成本控制模式研究

陳曉明

關鍵詞：房地產公司 ?項目全過程 ?成本控制 ?設計階段

由于房地產項目消耗的較大，涉及到許多方面的利益，對國民經濟的發展也會產生較大影響。所以，工程項目建設的周期也比較長。但是對于我國當前房地產的開發項目來說，投資失控逐漸變成了我國固定資產投資領域經常發生的風險問題，只有強化房地產項目全過程的成本控制，才能夠獲得更高經濟效益。此外，良好的成本控制，能夠實現企業社會經濟結構的迅速轉型，還能夠節省各個方面資源消耗，保證項目建設工作順利進行。

一、房地產公司項目全過程成本控制中存在的主要問題

（一）缺乏對于房地產投資決策階段的認識

由于房地產公司項目投資需要的人力、資金比較多，一旦開工，就不能間斷，否則就會拖延工期。所以，對項目的各個環節，都需要更加嚴格的把關。對房地產公司的項目來說，需要更加重視投資決策的重要性。但是對于這一環節來說，缺乏正確的投資決策階段認識，屬于我國房地產公司運營過程中的最薄弱問題。

（二）工程設計階段成本控制不嚴格

基于我國市場環境不斷進步的背景下，我國房地產項目在市場中的競爭愈發激烈，使市場的原材料價格不斷上漲。此外，建筑工程人員的工資不斷增加，導致工程項目的成本造成一定的困難，造價的上漲也會增加工程成本。此外，由于設計階段的造價控制與管理經常會被忽略，沒有推行限額的方案與設計，設計質量更加受到設計人員的關注，成本控制被忽略，或是重視程度不足，都可能會導致設計單位編制概算出現偏差問題，導致工程成本增加。

（三）工程竣工結算階段控制力較弱

房屋建筑造價管理在很多情況下，只有施工階段造價管理與竣工結算審核受到了重視，沒有實行動態化的造價管理，僅僅將重心放在了事后的監督上，忽視了事前的風險管控與事中的延伸控制，缺乏從建立項目直到竣工完成之后，實行全過程的造價管理。

二、房地產公司項目全過程成本控制模式的構建

（一）強化施工階段的成本控制工作

1、做好決策階段的成本控制

在項目決策階段，項目的使用、設計都需要投入大量的資金。在開展房地產項目投資活動之前，需要做好決策研究的工作，也是保證開發項目少消耗、少投資的主要手段。就以往的房地產項目經驗進行分析，投資會對項目成本投資產生直接的影響。在決策階段，需要預測項目的成本投資，建立合理的控制目標，做好估算工作。

2、做好設計階段成本控制

設計屬于項目開展的前提內容，設計會對項目投資產生較大的影響。一個房地產項目的設計水平與質量，會對施工投資產生影響，也會對竣工后獲得的效益產生影響。所以，為了有效實現對項目成本的控制，項目設計的開展就需要保證項目質量的合理性。只有盡可能減少施工過程中的變更情況，實現對成本的控制，從以下幾個角度入手：利用限額設計，實現對成本的有效控制，并且做好限額設計的工作，根據投資估算的情況，設計責任書。在保證項目功能滿足基本要求的基礎上，根據批準完成設計。利用限額設計，保證項目資金不會出現缺口，也能夠避免對設計隨意更改。只有實現工程造價與設計投標的融合，不僅可以預防設計中不規范的問題，還需要在設計階段，樹立正確的成本控制理念，使設計人員在工作中，更加注重建筑的工程造價。強化對設計圖紙的審核工作，避免因設計不當，導致的資源浪費問題發生。

3、做好招投標階段成本控制

在房地產項目的開發過程中，招標屬于核心組成部分。房地產項目的各個階段涉及到的專業種類較多。在開展各項工作過程中，招投標部門對涉及到的內容進行有效的控制。所以，在招投標的工作中，需要將各個專業部門的作用發揮出來，以提升其在工作中的積極性，使各個部門都能夠給予招投標活動更多配合。在此過程中，對投標成本控制需要將施工圖作為基礎，并且對出圖的時間進行有效控制。只有做好招標文件的審核工作與談判工作，才能促進后續建設活動的順利進行。

（二）做好施工階段的成本控制

1、做好設計變更的控制工作

對于不同設計機構與設計人員來說，水平差異也比較大。如果設計的施工圖紙不完善，就會直接影響項目建設工期。雖然在設計過程中達到十全十美是不可能的，所以在設計的過程中，應當盡可能減少變更。尤其是在施工工作開始之前，盡可能不對設計圖紙進行修改。開發商在實際工作中，需要強化審查圖紙的力度。只有減少了施工設計的變更，才能有效降低成本的支出。

2、合理選擇監理單位

在選擇監理單位過程中，開發商可以采用公開招標的形式，從大多數投標單位中，選出優秀監理單位，實行對工程施工單位的監理工作，保證各項施工工作順利開展。一個優秀的監理團隊，不僅能夠有效保障工程的質量，還能夠在一定程度上減少投資成本的支出。

3、合理控制材料、設備的價格

在大多數房地產項目施工過程中，設備與材料的結果占比大概能夠超過60%。所以，要想實現成本控制的目標，就需要對設備價格與材料價格進行有效管控。相關工作人員需要掌握市場材料價格，并且及時洞察市場價格的動態性變化。此外，做好材料采購管理工作，可以采用招投標的形式，保證工程的施工質量，并且對材料的供應商進行選擇，盡量使用最低的成本，獲取到質量最佳的產品。最后，房地產公司在進行材料采購的過程中，需要做好質量控制的工作，做好材料進場之前的管控工作。

（三）做好竣工階段的成本控制

在房地產公司項目竣工之后，務必要做好驗收的工作，結合費用定額、合同及預算情況，實行工程款的審核工作，并做好結算工作?？⒐な菍彾üこ套罱K造價的依據，也是成本控制的最后一個環節。在結算的過程中，為了避免不必要的疏忽，就需要對合同中的計算方式、計價與主材價格開展核對工作。在做好工程變更與工程記錄的同時，做好工程竣工后的工程匯總。此外，為了從根本上保證工程施工的質量，將投資效益發揮出來，就需要做好竣工圖紙與文件的轉移工作?？⒐D不僅可以證明工程的技術情況，也是一份具有歷史意義的文件，對工程的情況進行記錄，開展對工程后期的修改與維護工作。

三、結束語

總而言之，房地產公司構建項目全過程成本控制模式十分重要，會對后續的經營活動產生直接的影響。在成本控制的過程中，如果發現存在偏差問題的時候，就需要對偏差進行糾正，對各項生產費用控制在合理的范圍內，實現成本控制目標。此外，在成本控制的過程中，只有保證不同階段的成本控制，并加強各個階段的聯系更加緊密，實現各個環節資金的良性循環，為房地產公司的穩定發展奠定穩固基礎，提升核心競爭力。

參考文獻

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