城市老舊小區改造現狀及對策研究

呂卿

【摘要】城市老舊小區的改造，在城市更新不斷加快的趨勢下是社會建設的基礎任務。因老舊小區的使用時間過長，因此在建筑性能、居住體驗上都會受到影響，甚至隱藏安全隱患，只有通過合理的改造才能夠保證老舊小區的壽命得到延長，優化老舊小區住戶的居住體驗。而為達成改造優化的目標，首先必須要思考現今改造的現狀，分析技術難點與改造對策。

【關鍵詞】城市老舊小區;改造現狀;改造對策

老舊小區的改造一直以來都是城市建設的基礎一環，因為建筑并非短期消耗商品，隨著時間的不斷推進，有許多居民小區會逐漸成為老舊小區。老舊小區雖然隱藏諸多問題，甚至存在風險，但是卻依然有許多住戶。所以為了延長建筑的使用壽命，改善住戶的居住體驗，保證住戶的安全，必須要做好改造施工。這亦是本文討論的主題，因為舊樓改造事關小康社會發展目標能否達成，是社會可持續發展、大眾安居樂業的保障。

1、城市老舊小區改造現狀及難點

1.1當前我國城市老舊小區改造現狀

就當前的改造現狀來看，我國城市地區的老舊小區改造過程中，主要利用以下三種方式去完成改造。其一是修繕升級的方式，這一方式適用城市許多傳統的老舊居民小區，這些小區普遍為單位分配房產，因并無歷史文化價值，而且結構大多較為穩定，能夠繼續居住，問題多是外觀受損，而且配套的設施不完善，因此一般利用修繕升級的方式去處理，除了做好外立面的修復以外，還要小區的配套設施進完善。其二是維護強化的方式，主要是針對建筑風格獨特的、具有歷史文化價值的居民區。改造的要點是對建筑自身外觀的修復以及對結構的補強，以不改變小區的原貌為基本原則。其三是徹底拆遷重建的方式，這一方式適用于結構不穩、環境臟亂已經不適宜居住的小區，這樣的小區普遍年代過于久遠的老舊小區，這些小區結構不很穩固，環境較為臟差，不具備歷史文化價值，而且已經不適于居住，有重建的價值，所以更適宜使用拆遷重建的方式去處理，原居民則可在完成重建后就地回遷。

1.2當前城市老舊小區改造難關

老舊小區改造當前面臨著諸多問題，其一是依然有人居住的老舊小區，其改造會影響原住戶的生活，而且無法滿足大眾的不同訴求，相對于傳統工程施工來說人為阻力更大。其二是改造的資金壓力大，因為我國許多城市的老舊小區，其改造的資金以政府撥款為主，缺乏來自社會的資金支持。其三是舊樓改造所牽涉的部門眾多，利益關系復雜，所以實際改造施工的協調難度也高。包括老舊小區的天然氣、供電、供水等配套工程的改造，都需要相關部門的配合，而且改造施工也同時需要民眾的配合，自然更難管理。其四是就當前的實際管理情況來看，老舊小區改造的管理體系依然不夠規范。因改造工程根據小區當前的使用情況各有不同的施工目標，而且項目分散度高、工程簽證變更較多，所以對管理要求也相對更高。但是實際管理過程中，因管理體系不完善而引發的責任糾紛甚至于安全問題依然屢見不鮮。其五是對于管理的重視不足，施工重點往往集中于對外觀的改造，卻往往會忽視物業管理的改造。物業管理是小區現代化的一個標志。老舊小區普遍是上世紀各單位集資房，產權不一，很少有物業機構的入駐。當前我國大多城市的老舊小區改造主要精力集中于小區的硬件設備的提升上，對于小區后期的管理和維護很少涉及。缺乏物業管理和維護的小區，環境很難保證，治安條件容易惡化，居民矛盾也容易增大，很難讓改造的福利發揮長久的作用。

2、城市老舊小區改造對策

2.1管理模式改革

管理模式的改革是城市老舊小區改造創新的基本環節。老舊小區根據其躲在地區的不同、使用情況的不同、文化價值的不同，改造施工策略也各不相同。所以如果套用統一的管理方案，是很難滿足實際管理需求的。在當今時代，為了保證老舊小區改造的效率更高，效果更加理想，必須要秉持因地制宜的原則，針對不同的小區制定出不同的改造檔案，滿足不同的改造施工管理需求，這是最基本的目標。首先必須要體現出政府的主導地位，要建立起高層協調機構，對相關的部門進行統籌管理，協調各方關系，集中力量才能辦好大事。因老舊的小區，其改造會牽涉到多個部門的利益，所以如果缺乏權威的高層協調機構，無法保證各個項目環節的順利落實。此外必須要首先制定改造施工的總體規劃，要確保針對當前小區的實際改造需求去做好規劃，而不是盲目套用以往的方案，因為以往方案并不能保證適應當前的改造施工需求。

2.2拓展資金來源渠道

老舊小區的改造工程需要消耗大量的資源，資金需求大，如果缺乏充分的資金支持，舊樓改造施工很可能出現工期拖延甚至于半路停工的情況。但是單純依賴政府的資金支持，是很難保證改造施工順利開展的。因此必須要首先做好對于改造工程資金籌集渠道的拓展。要鼓勵社會企業支持老舊小區的改造工作，為社會建設做出貢獻，樹立更加良好的企業形象。因老舊小區所多處于城市中心位置，因此相關單位可以利用地理位置的優勢，例如小區處于臨界位置或是處于閑置狀態的情況下，對于土地進行二次開發，可以利用開發項目的代酬金去吸引社會資本。此外政府必須要進一步提升對于改造工程的資金扶持力度，要保證每年為改造工程安排充足的預算，要借助市區兩級財政出資的手段去吸引各地區的政府，提升財政投入的力度。最后是要通過減免規費及納稅等方式去對參建企業的資金負擔進行緩解，避免企業的成本消耗過多。

2.3拓展改造內容

不同小區的改造內容不同，隨著社會的不斷發展，老舊小區的改造內容也會隨之變動，項目也會隨之增加。包括小區配套設施的改造，以及老化部分的處理，都必須要落實到位。不但要對結構外立面做好處理，并且做好加固，還要適當添加部分配套的設施。配套設施的具體內容可分為以下幾類。其一是對于建筑內部系統的增設，包括建筑給排水系統的增設以及電梯系統的增設等等。當前也有部分針對地層老舊建筑的電梯工程，能夠方便低層建筑住戶的出行。其二是要做好環境改造工作，包括針對小區道路的拓展、停車場的建設、綠化帶的建設以及周遭環境問題的解決等等。其三是對于基礎設施的配設，包括對于服務用房的設置，對于樓內管道線路的改造以及設施設備的安裝等等。在老齡化趨勢明顯的現代社會，居住于老舊小區的老年人，在出行上以及生活上的不便必須要得到充分重視。要設置老年人專用的健身設施、建設無障礙道路、廣場舞場地等等。此外必須要做好對于小區的后續維護。要借助建立小區業委會以及聘請專業物業機構等途徑去實現小區的戰略管理。此外政府部門必須要加大對于老舊小區的物業管理補貼力度，通過稅費控制以及管理費補貼等政策去吸引物業單位。最后是要實現小區居民的自治，為了做好后續的維護管理，對于物業公司的管理行為及資金使用都要進行規范。

結語：

老舊小區的改造施工，在城市建設規劃當中始終是一個關鍵部分，決定著城市居民的生活質量甚至于生命安全。隨著建筑工程領域的不斷發展，老舊小區的改造施工，在技術要求上也與以往不同，而我們則要迎合時代趨勢去思考老舊小區改造施工的技術要點，掌握未來的施工改革要點，這樣才能夠保證小區改造施工真正符合當前時代的改造需求。

參考文獻：

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