基于監管視角下“爛尾樓”防范及化解對策研究

郭家國

【摘要】新型冠狀肺炎疫情全面爆發以來，隨著長時間居家隔離，使居民對居住體驗的感受更深，將激發居民改善居住品質的欲望，引致新型購房需求。“危就是機”，需求順利釋放還需政策支持和供給端發力，如果房地產市場應對得當，將是一次很好的住房消費升級、房地產銷售渠道升級、支持居民自住需求的房地產政策升級。

【關鍵詞】疫情影響;房地產市場;住房需求變化

1、住房需求被暫時抑制

此次疫情全面爆發以來，房地產市場成交量大幅下跌，筆者認為住房需求短期被抑制主要有兩方面原因：第一，關閉售樓處和居民居家防疫，導致居民無法實地看房，難以做出購房決策。第二，居民預期受到較大影響，購房觀望情緒濃。一是對經濟增長和收入水平提高的預期降低;二是居民防災預期增強，短期內現金儲備意識提高、購房等大項支出和借貸的意愿降低;三是當前房地產市場明顯回落，居民對未來進一步走勢預期不明朗。

2、疫情防控引致新型購房需求

2.1部分租賃需求轉為購房需求

此次疫情中，不少大城市租戶的正常生活和工作受到較大影響。一是為了減少對外來人口進入，不少小區拒絕從外地返回的租戶進入;二是合租的交叉感染風險較大，同一套房中的租戶先后返回也導致隔離觀察時間延長。在一線和強二線城市的剛需，體驗過此次疫情中租房居住帶來的種種不便后，在符合購房資格且經濟條件允許的情況下，將傾向于購買自有住房。

2.2購買和持有二居所的意愿提升

第一居所是都市人日常生活和長期居住的居所，主要考慮到交通便利、周邊商業配套齊全、老人就醫方便和孩子教育質量，往往位于成熟城區。二居所指以旅居和康養為主要功能的居所，主要出于都市人度假、休閑、養生等追求高品質生活的需要，往往位于城市郊區或者風景名勝區附近，環境優美、空氣清新、人口密度低。由于房產是增值表現最佳的大類資產之一，以往居民購買二套房主要出于投資需求，用于出租和持有增值。隨著房地產長效管理機制建立，房地產市場長期平穩運行可期，住房回歸居住功能，資金充裕的都市居民購買二套房，將更多考慮自己改善生活品質。疫情期間的長期居家防疫，凸顯了二居所相較于第一居所的居住品質優勢。不少居民開始考慮購買二居所，在享受旅居生活的同時，滿足特殊情況下的居家隔離需求。

2.3以大戶型為代表的改善型需求將被激發

近年來，全國二三線城市商品住宅銷售呈持續上升趨勢，這表明隨著基本居住需求得到滿足，居民不斷追求居住空間的尺度增加。疫情期間，這一需求被進一步激發。在正常的生活節奏下，家庭成員白天外出工作學習，僅晚上有限的時間需要在家中互動，房屋面積小的弊端不明顯。而居家防疫期間全家人需要連續多日24小時共處一室，房屋面積小造成的個人空間不足、隱私無法保證等弊端非常凸顯。特別是對于多代同堂的大家庭，增加活動空間、降低居住密度將成為改善居住條件的迫切需求。此外，面積太小則無法分出污染區、半污染區、清潔區;疫情期間，住房面積對居家衛生的重要性也凸顯出來。

2.4對住房產品升級的需求更明確

長時間居家防疫，讓居民深刻體會到房屋戶型、朝向等因素對通風、日照等居住體驗的重要影響。疫情中強調“每日按時通風”，因此對長期居家而言，室內采光也尤為重要。理想的住房在空間尺度上，戶型要方正、動靜功能區明確分離;通透性能上，南北通透最佳、東西通透次之，保證開窗后空氣對流、高效引入新鮮空氣;采光上，全明格局、客廳臥室朝南最為理想，客廳臥室不帶窗或房間朝北將導致屋內陰暗壓抑;觀景功能上，客廳臥室帶有陽臺、飄窗或落地窗的是重要加分項。

2.5洋房、別墅等低密度產品將受關注

基于傳染病防治、改善市容市貌等因素的考慮，多數城市的市政規劃正逐步調低住宅用地的容積率，開發商開始打造各類高品質低密住宅產品。商品房市場出現了更多的小高層、花園洋房，連別墅也進一步細分出疊拼、雙拼、聯排和獨棟等多類產品。此次疫情過后，部分需求由傳統高層轉向小高層、花園洋房和各類別墅，低密住宅產品溢價顯現。

2.6高品質物業服務的樓盤需求提升

在社區防疫工作中，不同物業的服務水平差距顯著。品牌房企的小區擁有專業化的物管團隊和充足的財力物力支持，能夠制定標準化防疫預案，進行防疫宣傳、清潔消殺、出入管控和登記等社區防疫工作。此外，還能向業主居家防疫提供充足的物資支持和生活保障服務，如在小區內設立固定防疫點，為業主發放口罩、消毒液等防疫物資;為獨居老人、自我隔離等特殊群體提供生活物資代購、送菜上門、快遞代取、藥物配送等服務;聯系線上醫療機構，利用APP提供在線義診等。經此一“疫”，追求高品質物業服務的需求將被激發，居民將意識到高品質的物業服務不僅關系平日的居住體驗，在非常時期還和自身健康安全密切相關。

2.7園林綠化好、周邊商業醫療等基礎配套齊全的樓盤更受歡迎

良好的園林綠化可以改善小區小環境，增加氧氣濃度、濕度，調節氣溫。疫情期間，小區實行封閉式管理，活動空間僅限于小區內部，園林綠化和衛生環境將直接決定居民的身心健康和居住體驗。由于園林綠化充足、小區環境優美的商品房項目在近十年才逐步普及，仍有大量居民居住在缺乏小區配套的住房中。隨著疫情持續，小區長時間實行封閉式管理，這部分居民將充分體驗到園林綠化和小區環境的重要性，從而在疫情過后產生置換品質小區商品住房的需求。

疫情期間，乘坐交通工具外出采購和就醫的暴露風險較高，住房周邊具有步行可達的基礎配套重要性凸顯。其中，商業配套主要包括大型商場、農貿市場和社區超市，醫療配套主要包括大型醫院、社區診所和藥店。相信疫情過后配套溢價將逐步凸顯。

結語：

此次疫情對房地產行業各方面都造成重大影響，但“危就是機”，如果把握機遇，應對得當，這將是一次很好的住房消費升級、房地產銷售渠道升級、支持居民自住需求的房地產政策升級。但住房需求的順利釋放還需要在政策和供給端具備三大條件：政策上，因城施策調整調控政策，支持剛需改善型需求，如適度調整限購限貸、降低契稅等稅費、增加房貸優惠;產品上，開發商升級產品，持續改善戶型、物業和配套，使產品與居民需求匹配;銷售模式上，創新銷售渠道，推廣線上營銷。

作者簡介：

趙捷（1990—），女（漢族），陜西西安人，碩士研究生，工程師，現主要從事房地產開發管理工作。