老舊小區(qū)維修改造項目管理難點分析

張柳 中國海洋石油渤海有限公司

1 老舊小區(qū)改造的重要性分析

舊區(qū)改造是提高發(fā)展質(zhì)量、優(yōu)化發(fā)展活力的重要途徑和關(guān)鍵舉措。在漫長的發(fā)展過程,居民區(qū)有相對較長的建設(shè)生活開始變得老住宅區(qū),建筑結(jié)構(gòu)往往是不平衡的,社區(qū)環(huán)境比較低端,社區(qū)人口的生活質(zhì)量明顯下降,這是一個非常迫切的實際需求轉(zhuǎn)換舊住宅區(qū)。很長一段時間,國家相關(guān)部門高度重視改造工作,決策系統(tǒng)中,過程控制的方法,保障措施實施開發(fā)一系列重大政策、改造領(lǐng)域的現(xiàn)實工作取得了令人矚目的成就,積累了豐富而寶貴的實踐經(jīng)驗,提高開發(fā)的質(zhì)量為強大動力和活力。舊住宅區(qū)改造有利于刺激經(jīng)濟投資和消費，促進實體經(jīng)濟增長。數(shù)據(jù)顯示，舊區(qū)改造對GDP的正增長有顯著影響，能有效激發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈活力，刺激相應(yīng)的配套消費，對緩解經(jīng)濟下行壓力有顯著效果。同時，針對目前我國房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)發(fā)展的趨勢還不成熟，許多制度標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范等并不適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的趨勢和需求。因此，在當(dāng)前形勢下，深入探討舊住宅區(qū)的改造具有重要的現(xiàn)實意義。

2 我國老舊小區(qū)維護改造的常用方式與管理難點

2.1 我國老舊小區(qū)的維護改造形式

我國部分城市的老舊小區(qū)改造形式主要有三種。第一就是修葺維護的形式，這種方法可適用于我國大部分老舊居民樓，這些樓房大多為國有單位的宿舍樓或集資房產(chǎn)，無歷史、文化價值。由于這些建筑住房的使用時間不長，結(jié)構(gòu)較穩(wěn)定，可為居民提供較安全的居住環(huán)境。但問題主要在于樓體外觀受損，且小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，所以建議使用修葺維護升級的方式改造。除了將樓房外墻做好美化、修復(fù)、保溫工作外，還需要升級加裝小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，如健身器材、垃圾回收、物業(yè)安保等等。第二個是保留強化的形式，這類房屋的歷史文化價值高、建筑風(fēng)格獨特鮮明，是一個城市活的名片，可以改造建設(shè)成為旅游打卡地點。所以，保留強化的目的在于穩(wěn)固建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)，保留建筑原有的風(fēng)格與外觀，進而在不改變建筑外觀風(fēng)貌的基礎(chǔ)上進行強化。第三就是拆遷重建的形式。這種方式主要適用于棚戶區(qū)、危房等安全系數(shù)低、結(jié)構(gòu)破壞嚴(yán)重、周邊環(huán)境嘈雜臟亂，不再適合居民居住，可以進行商品房重建，并支持原住民進行拆一補一、就地回遷。

2.2 現(xiàn)階段我國老舊小區(qū)改造的重難點

老舊小區(qū)的改造重難點主要有五類：第一，就是老舊小區(qū)仍有居民居住，原地改造修葺無疑會打擾、影響住戶的正常生活。進而造成原有住戶的不滿，對改造工程的人為阻礙增多。第二，老舊小區(qū)的維護改造耗費資金多，拆遷重建的項目還可以由開發(fā)商負(fù)責(zé)原住戶的拆遷賠款的經(jīng)費。但老舊小區(qū)的升級、修葺、改造，則大多需要政府的財政撥款，資金壓力大。第三，老舊小區(qū)改造過程中涉及的工程領(lǐng)域較多，比如樓棟中含有的天然氣管道、供電線、供水管道等配套設(shè)施。在老舊小區(qū)改造的過程中，需要上述單位的積極配合，協(xié)調(diào)難度高、利益關(guān)系錯綜復(fù)雜。第四，老舊小區(qū)的改造管理不規(guī)范，由于小區(qū)內(nèi)部各個項目的改造施工目標(biāo)不同，項目的分散程度也相對較高。如果沒有一個強有力的管理部門以統(tǒng)籌規(guī)劃各大改造項目，就會導(dǎo)致個項目的工程變更復(fù)雜、施工現(xiàn)場混亂、安全問題屢見不鮮。第五，施工團隊往往將注意力過多地關(guān)注在老舊樓房的外觀修復(fù)、改造上，卻忽視了對小區(qū)配套設(shè)施的添加與建設(shè)。老舊小區(qū)多是本單位或各單位的宿舍樓、集資房，產(chǎn)權(quán)不定，因此也不會有物業(yè)管理類的產(chǎn)權(quán)組織進駐。物業(yè)管理等硬件設(shè)施的缺乏，導(dǎo)致了老舊小區(qū)的安保系數(shù)不達(dá)標(biāo)、居民的生活、居住環(huán)境無法得到有效保障。因此，必須加強對老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的改造與建設(shè)。

圖1 老舊小區(qū)改造圖（一）

圖2 老舊小區(qū)改造圖（二）

3 老舊小區(qū)的維護改造管理難點攻克及其解決措施

3.1 必須抓好前期的資金籌備工作

老舊小區(qū)的改造工程需要耗費大量的人力物力財力，所以政府拆遷辦、住建委在老舊小區(qū)改造工程項目的討論籌備解決，就必須啟動多放融資的機制。根據(jù)誰受益、誰集資的原則，從政府財政補貼、中央養(yǎng)護專項撥款、建設(shè)單位投資、居民集資等多方進行融資、籌資，為后期改造老舊小區(qū)打下充實的資金基礎(chǔ)。

3.1.1 政府補貼

當(dāng)前，國家中央與各地區(qū)政府有著相應(yīng)的扶持補貼政策，幫助企業(yè)完成對轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、供電、供水、供暖、物業(yè)服務(wù)的分離。符合國家規(guī)定范圍內(nèi)的小區(qū)，可享受國家與企業(yè)共同承擔(dān)的50%的改造用費。利用這一扶持政策，可以很好地幫助解決老舊小區(qū)改造轉(zhuǎn)型工程的資金來源問題。因此，老舊小區(qū)所在的當(dāng)?shù)卣畣挝弧⒔值擂k、社區(qū)服務(wù)中心乃至居民個人，都必須時刻關(guān)注時政熱點，關(guān)心關(guān)乎到個人利益的政策動態(tài)，可以積極關(guān)注并申請符合條件的改造項目的推進。

3.1.2 申請中央養(yǎng)護專項撥款

老舊小區(qū)的管理單位應(yīng)積極地關(guān)注并申請專項養(yǎng)護資金，并依靠居民與改造公司的共同力量，做好專項資金的應(yīng)用工作，將每一分錢都做在刀刃上。日常管理單位應(yīng)全面了解該政策資金撥款的應(yīng)用范圍，填寫并審核好預(yù)算申請書、居民協(xié)議、中標(biāo)通知書、合同等申請材料，并規(guī)定好建設(shè)時間范圍，與政府部門做好有效的溝通與協(xié)調(diào)，邀請政府進行工作指導(dǎo)。

3.1.3 社會資本的投資

社會資本參與到老舊小區(qū)的改造建設(shè)投資之中，可以形成多放共贏的局面。社會資本應(yīng)在前期改造改建過程中予以資金支持，并利用自身專業(yè)、人員參與到建設(shè)運營之中，降低工程前期的建設(shè)成本與運維成本。后期，社會資本才進入獲利階段，依靠對老舊小區(qū)的物業(yè)運維或正面形象的樹立方面，為企業(yè)獲取經(jīng)濟效益與良好形象。

3.2 對改造計劃進行充分地調(diào)查論證

一般來說，老舊小區(qū)內(nèi)需要改造的項目多樣，形式復(fù)雜，居民之間存在不同的想法與需求。項目的負(fù)責(zé)單位需要在實際改造建設(shè)前，就征求居民要求與意見建議，充分考慮、規(guī)劃好改造過程中會對居民造成的不良影響與相應(yīng)的解決安撫措施。老舊小區(qū)的改造計劃，應(yīng)充分意識到現(xiàn)有的樓房結(jié)構(gòu)、居民點合理訴求，并在得到充分地調(diào)查論證后，盡可能地不損害居民合法權(quán)益，有效協(xié)調(diào)供水、供電、噪聲、光污染等問題。

3.3 積極主動地與居民進行溝通協(xié)調(diào)

老舊小區(qū)的改造目的，是為將改革開放的春風(fēng)吹向每家每戶，讓老百姓享受到社會福利，改善老舊小區(qū)居民的居住環(huán)境，消除舊房的安全風(fēng)險。因此，日常管理單位必須以社區(qū)居民為主，配合街道辦、社區(qū)服務(wù)中心、小區(qū)居民代表、房產(chǎn)局、承包商（建設(shè)單位、監(jiān)理機構(gòu)、物業(yè)管理以及設(shè)計單位）進行清晰有效的溝通，及時調(diào)和多方關(guān)系，解決在老舊小區(qū)的改造過程中產(chǎn)生的各種矛盾問題。

3.4 加強老舊小區(qū)綠化改造和環(huán)境改造

綠地與環(huán)境是老舊小區(qū)改造與改善的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。只有全面實現(xiàn)綠化和環(huán)境整治的全面推進，才能充分滿足居住區(qū)居民的物質(zhì)文化和精神文化需求。秉承“以人為本，回歸自然，崇尚環(huán)境”的設(shè)計理念，充分利用有限的空間，打造居民休閑健身場所，采用透水鋪裝，增加景觀小品、休閑桌椅、健身器材等設(shè)施。我們應(yīng)該重視景觀的重要價值的舊居民區(qū),加強自然生態(tài)的意識,創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境,促進人與自然之間的和諧統(tǒng)一,在居住環(huán)境中,并使舊的城市居住區(qū)的整體外觀呈現(xiàn)出新的面貌。

3.5 提高社區(qū)居民的積極性，有效參與改造工作

在老舊小區(qū)改造與推廣的實踐中，住區(qū)居民始終發(fā)揮著不可替代的關(guān)鍵作用。他們是居住區(qū)改造推廣的受益者和促進者，更應(yīng)該是居住區(qū)改造推廣的參與者。因此,積極參與社區(qū)居民參與改造來改善工作,充分發(fā)揮集體的優(yōu)勢,全面的想法,提前計劃在最初的形狀,應(yīng)充分征求廣大社區(qū)居民的意見和建議,改造方案完全集成的可行性論證和評估和演示發(fā)現(xiàn)的薄弱環(huán)節(jié)和不足,及時改進。在舊住宅區(qū)的改造升級中，難免會觸及部分居民的切身利益。因此，要因勢利導(dǎo)，做好解釋和說服工作，緩解轉(zhuǎn)型升級實踐中的障礙和矛盾。

3.6 拓寬資金來源和渠道，積極引進外資

老舊小區(qū)的改造和提升離不開雄厚資金的支持和保障。由于部分城市經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低，整體財政資源相對缺乏，難以提供穩(wěn)定的資金來源，使得城市舊住宅區(qū)改造難度較大。在這方面,我們必須積極拓寬資金來源,積極引入社會化基金,并實現(xiàn)社會化轉(zhuǎn)換,使社區(qū)居民充分受益的同時,讓老社區(qū)改造工作的衍生利益更多的人受益,并將強大的資本和新鮮血液注入老社區(qū)轉(zhuǎn)變。同時，對于老社區(qū)改造的主力軍，政府部門應(yīng)劃撥專項資金，有效提高改造資金的利用率，防止有限的改造資金無序消費或浪費。

3.7 加強后續(xù)精細(xì)化服務(wù)

在傳統(tǒng)模式下，老舊小區(qū)改造容易陷入形式簡單化的陷阱，導(dǎo)致最終改造后效果不穩(wěn)定，缺乏長期生命力和活力，這對后續(xù)精細(xì)化服務(wù)提出了新的要求。好的服務(wù)理念升級整個過程融入改造完成,提高存活率和方便,長期可持續(xù)發(fā)展的未來配置更多的優(yōu)質(zhì)資源,為舊區(qū)提供更準(zhǔn)確,更詳細(xì)的后續(xù)服務(wù),實現(xiàn)政府治理和社會監(jiān)管,居民自治等之間的良性互動。老舊小區(qū)改造完成后,不僅需要保持良好的經(jīng)營秩序和提供基本服務(wù),比如安全、清潔和維護,而且還提供增值服務(wù),如管家和快遞,以便居民有更多的獲得和滿足他們的細(xì)化和個性化需求。

4 結(jié)束語

老舊小區(qū)的維護改造，是當(dāng)前我國城市化建設(shè)持續(xù)推進的必經(jīng)道路，是我國社會生產(chǎn)力與綜合國力不斷提高點重要表現(xiàn)，更是造福民生、將改革開發(fā)的紅利吹向千家萬戶的手段。老舊小區(qū)改造不只是普通的工程項目，它更是一個政策性強、政治性高的系統(tǒng)改造事業(yè)，需要相關(guān)部門積極做好配合協(xié)調(diào)工作，幫助我國早日實現(xiàn)老舊小區(qū)的全面改造完善。