公允價值計量在投資性房地產中的影響

竇雅琳

摘要：本文以茂業商業股份有限公司為例，通過對計量模式變更前后的利潤表、資產負債表，財務指標等數據的分析，得出公允價值計量在投資性房地產中的影響，研究發現這種模式會造成公允價值難以準確可靠獲得、不同公司使用不同模式計量造成可比性下降以及粉飾報表行為的發生等問題出現。基于此，也提出了相關建議措施，如調整和完善相關會計準則、加強對公允價值計量及應用的監督、加強對財務人員的知識培訓和法律意識的提高等解決措施。

關鍵詞：公允價值計量;房地產企業;投資性房地產

一、公允價值計量相關理論概述

（一）公允價值的內涵與比較

公允價值是熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買賣或者一項負債可以被清償的成交價格。從對公允價值計量的理解分析可得出：（1）公允價值是兩方自身意愿的公平表達，價格被雙方同時接受。（2）公允價值是脫手價格，這個金額是資產被買賣或者負債被清償。（3）公允價值具有時效性，是一種評判方法，用來反映資產或負債的現有價值。（4）公允價值一般只在市場活躍且可連續獲得并可靠計量的情況下，公允價值才能用于使用以及后續計量。

公允價值模式與成本模式作為兩種可選擇的計量模式常被企業廣泛比較應用。成本模式要求企業對會計要素的記錄應以經濟業務發生時取得的成本為標準進行計量、計價。成本模式與公允價值模式的聯系主要表現在在初始計量日，兩者是一致的，均按歷史成本初始計量，兩者的計量時點是完全相同的。但在后續計量中，成本模式要計提折舊或攤銷，要進行減值測試，有減值時要計提減值準備;公允價值模式不計提折舊攤銷，不進行減值測試，期末按期末的公允價值進行調整，并將變動計入公允價值變動損益。成本模式計量強調的是計量程序的真實。而公允價值模式計量立足于當前的公平交易，強調的是結果的真實。

（二）公允價值的評估方法

公允價值的評估方法主要有三種：市場價格法、同類價格法和估值法。評估方法的選擇基于市場的活躍程度，如果換入資產或換出資產存在活躍市場，就以市場價格為基礎確定公允價值，如果不存在活躍市場，但同類的存在活躍市場，就會選擇同類或類似資產市場價格為基礎確定公允價值，如果全都不存在時，采用估值技術確定公允價值。即使是同樣的資產或負債如果采用不同的技術，也可能獲得不同的公允價值，所以企業選擇哪種技術就很重要了。

（三）公允價值的應用情況

國外成熟、完善的長期資金市場，促進了公允價值計量的產生。隨著我國的快速發展，為了能與國際會計準則保持相近，響應世界經濟全球化趨勢，同時也基于我國會計核算和管理的需要，公允價值計量方式就被引入我國。同時由于經濟環境不斷發生改變，競爭逐漸激烈，其地位和重要性也在不斷攀升。

二、案例分析

（一）茂業商業股份有限公司簡介

茂業商業股份有限公司成立于1993年12月31日，注冊地位于成都市。主營業務：商業零售為主，并輔以部分物業租賃和酒店業務。經營范圍：控股公司服務;項目投資及管理;企業管理咨詢服務;房地產開發經營;租賃業務;商務信息咨詢;批發、零售商品;停車場服務;貨物進出口、技術進出口等。

（二）茂業商業公允價值計量變動的影響分析

對于投資性房地產公允價值計量的經濟后果影響，主要從以下兩方面進行分析：一是投資性房地產公允價值變動會影響公允價值變動損益進而影響凈利潤，從而對報表造成影響;二是公允價值變動會影響投資性房地產的賬面價值進而影響資產總額從而影響企業的資產負債率，對企業的財務指標產生影響。

投資性房地產屬于非流動資產，企業總資產會隨著其賬面價值的改變而改變。近10多年以來，我國房地產持續增值，一般情況下，投資性房地產在公允價值模式下的賬面價值要遠大于成本模式下的賬面價值，因此，在2015年計量模式變更以后，企業賬面的資產規模會大幅度的增加，從表2.1可以得出，投資性房地產的賬面價值從2015年的27000多萬到2016年驟增至140000多萬。另外，在變更計量模式的同時，投資性房地產在兩種模式下的賬面價值會產生一定的差額，使得其他綜合收益在2016年大幅度提高，企業的未分配利潤雖然在2016年有所下降，但是對比于2014年和2015年成本模式 下的未分配利潤，整體呈現上漲趨勢。此外，在公允價值計量模式下，不計提折舊攤銷等和成本相關的項目，公允價值變動損益提高，企業的利潤隨之上升，增強企業的盈利能力。

上市公司的財務指標主要包括四方面，分別為盈利能力，營運能力，償債能力和發展能力。下面將從這四個方面做出簡單分析：

通過對茂業商業2014-2018年的財務數據整理，我們發現在采用公允價值計量模式后，企業的賬面利潤會增加，銷售凈利率和凈資產收益率都呈現持續上升的趨勢，其中2015到2016政策變化當年對比最明顯。因此，在茂業商業投資性房地產采用公允價值計量模式后企業的盈利能力得到了增強。

從資產周轉率來看，2015年未變更的時候才0.74次，2016年，變更之后總資產周轉率達到1.01次，之后有所回落并趨于穩定。這些數據的提升或者下降僅僅是財務會計的計量方式上的提升或者下降，如果其本身的經營方式沒有發生改變的話，本身的營運能力是沒有實質性的變化的。

從2.2表中數據可以看出，2015-2016年，資產負債率并未出現下降，由此可見，采用公允價值模式計量投資性房地產不一定會使得總產負債率下降。

從表中的發展能力數據可以得出，計量模式的更改使得營業收入增長率、營業利潤增長率和總資產增長率在更改前后有了激烈的增長，隨后2016-2018年因為計量模式的統一以及我國目前房地產行業整體的發展情況、政策制定情況，還是使得數據有所回落，房地產行業未來的發展前景仍舊不容樂觀，要考慮公允價值變動損益對企業利潤的不利影響。

三、公允價值計量的問題及建議

（一）公允價值計量存在的問題

（1））公允價值難以準確可靠獲得

公允價值與市場的活躍程度以及評估機構評估人員的專業能力息息相關，，但目前我國許多地區房地產交易市場并不成熟，同時，我國極缺乏資產評估方面的專業人才，且有些估值技術主觀影響因素較多，可能會導致結果缺乏可靠性。

（2）使用不同模式計量使得可比性下降

我國會計準則并未明確規定企業是否一定要公允價值計量，會導致企業間由于計量模式的不同而降低報表之間的可比性

（3）利用公允價值模式來粉飾報表

公允價值變動損益是公允價值計量中對企業影響較大的，且對企業的利潤總額貢獻較大，有些業績較差的房地產公司可能會利用這一漏洞進行盈余管理，從而操控利潤。

（二）完善建議

（1）調整和完善相關會計準則

因為調整為公允價值模式之后，就不能轉換為成本模式的準則規定，導致大量的企業對公允價值模式持觀望態度，從而限制了公允價值模式的應用，使得企業報表之間的可比性受到影響。與此同時，公允價值易受市場經濟環境波動影響，為避免出現暴漲暴跌，因此若當公允價值模式不再適用時，應該予以轉回。

（2）加強對公允價值計量及應用的監督

政府應建立良好的監管環境，加強對公允價值的計量及應用監 管，嚴格執行公允價值的運用標準，對計量方法的前提假設條件做出明確規定，計量方法做出統一明確嚴格的標準，提高計量數據的準確 性。同時，我國應該明確規定公允價值模式和成本模式的適用范圍，以避免企業通過計量模式的轉換來操控利潤。

（3）加強對財務人員的知識培訓和法律意識的提高

企業的行為歸根到底是由人來經營，公允價值的評估也需要專業的人員來進行評估。所以，要加強對財務人員的知識培訓，提高專業技術技能和判斷力;另一方面還要提高法律意識和道德素養，降低人為想通過公允價值操縱利潤的主觀思想，增大犯錯成本，減少主觀舞弊的可能性。

四、總結

隨著經濟不斷的發展，全球化的形式已經非常明顯，房地產行業由于行業本身的特殊性，我國引入了公允價值計量。從數據能夠看出在公允價值下，房地產的各項利潤以及財務指標都明顯優于成本模式。但目前，我國市場環境還不夠成熟，還不能廣泛的應用公允價值。在這種情況下，如果全面采用公允價值必然會削弱會計信息的可靠性，最終相關性也無法保障;而單純采用成本計量則顯然無法體現會計信息的相關性。因此，成本與公允價值計量混合的會計計量模式是我國當前必然的現實選擇。

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