基于CCRC模式的養老地產開發（投資）運營模式的幾點思考

徐云波

摘要：我國老年人口眾多，養老地產作為剛需，具有巨大市場。基于CCRC模式的養老地產符合我國老年人日益增多的趨勢和國情需要，對該模式的養老地產開發運營進行研究，分析存在的問題和弊端，在此基礎上提出促進養老地產發展的的對策建議。

關鍵詞：CCRC模式;養老地產;開發運營

我國是全世界人口最多的國家，隨著改革開放的發展，以及同步實施計劃生育的政策，我國面臨著未富先老的困境。據統計， 截止2019年底，我國60歲及以上的老年人口高達2.53億多，占比18.1%，其中60歲及以上又高達1.76億，占比達12.6%。如何解決老年人的養老問題，成為我國發展中必須面對的重要問題。持續養老照料社區，簡稱“CCRC”，作為新穎的養老服務模式，充分融合居家養老、社區養老和機構養老的多種優點，并避免了三種養老的不足之處。近年來，我國房地產發展從初期的高速發展，進入行業細分發展階段，養老地產收到越來越多的關注，基于CCRC模式的養老地產被認為是非常適合中國的地產模式。本文對CCRC模式的養老地產發展情況進行分析，找出當前階段存在的問題，對下一步的發展提出意見建議。

一、基于CCRC模式的養老地產開發運用模式現狀

過去，受制于傳統觀念，我國的養老長期以居家養老為主，后來開設了多所公辦養老機構。伴隨著改革開放進程，在政府的扶持下，民營資本進入養老服務產業，開設了一批民辦養老機構，但過去的養老服務機構，功能比較單一，服務質量不高，無法滿足日益增長的老年人口要求高質量養老服務的客觀需要，呈現出公辦機構長期虧損，民辦機構存在套取國家補貼等情況。作為從美國引進的CCRC模式，是一種復合型社區，能夠解決上述弊端和問題，這種模式符合了中國傳統的居家養老的傳統，為社區居民構建了社區生活的環境作為核心，同時通過養老機構、醫療機構的服務作為有益補充，實現了養老服務的可持續、精細化，提供及時的醫療救護。一批養老機構、投資機構包括房地產公司，開始投資建設CCRC模式的健康社區項目，往往成為當地養老產業與地產結合的項目，融合多種建設運營模式于一體。

（一）CCRC模式的適宜人群

基于CCRC模式的養老地產項目，可以依據老年人的個體情況進行更加細致劃分，并根據身體以及心理情況，及時進行調換，并提供對應的服務。老年人主要包括三種類型：一是剛滿60歲的老年人，其身體狀況仍然比較好，生活提供自理，CCRC社區主要提供住所，還有日常的生活服務以及必要的醫療服務，并提供體育文化等生活內容。二是能夠實現半自理的老年人。除上述服務外，社區還可以提供部分必要的協助服務。三是生活無法自理的老年人，在特定社區當中，提供專業護理服務。

（二）基于CCRC模式的地產開發模式

1.在地理位置上，遠離中心城區，低價相對較低，開發成本低，以多層建筑為主，一般沒有高層建筑，布局緊湊合理，圍繞集中居住、護理，便于運營方降低運營成本。

2.在CCRC模式開發的地產項目中，一般需要根據年齡段的不同，區分為三個不同特點的區域，即獨立居住區、協助生活區和護理照料區;三個區域因為生活居住的老年人不同，所以在建設當中需要充分考慮各年齡段人員的身體狀況和心理狀況。如，剛退休的老人需要多溝通;半自理的老人需要更加舒適的環境;不能自理的老人需要醫護設施。

3.服務醫療設施健全。在CCRC模式，醫療室和護理站必備設施，對于醫院、食堂、活動設施都有比較固定的需求。同時，在建設中通用化、人性化的設計不可少，要通過完善細節來提高社區入駐人群的生活質量，進而提升整個項目的質量，打造品牌。

（三）基于CCRC模式的運營模式

由于養老服務具有公益性，包括CCRC模式的養老運營屬于微利行業，投資項目后通過運營收入收回投資成本需要較長周期。在CCRC房地產項目開發建設完成后，可以選擇部分出售;也可以收取大額會員費和年費、月費等方式取得收益。項目物業出售或大額會員費收入平衡投資款，日常運營收入，也就是按年、月收取的養老服務、醫護服務收入實現盈利。對于不同年齡段的老年人，根據不同的護理需求層次來收取服務費用。以此來保持項目的正常運營，并提供高質量的服務。

二、基于CCRC模式的養老地產開發運營模式存在的問題

CCRC模式的養老地產，解決了單純的養老依舊單獨的醫院護理存在的問題，是一種綜合式的養老服務，能夠滿足老年人一站式養老的要求，其標準明確，機制健全，服務質量比較高。但因為這種模式落地我國的時間段，對于各種配套設施的要求比較高，而且投資比較大、資金回收難，再加上入住的門檻比較高，收費標準高，不僅需要政府予以支持，也需要地產商和運營商具有極高的品牌和信譽。主要問題有：

（一）建設運營管理還不夠科學合理。一是在建設配套實施時，往往存在輔助空間設計不合理，主要是輔助空間與公共空間的距離不合適，與老年人的身體狀況存在不適應的地方，老年人需要較長時間的行走，才能到達輔助空間，從而也導致服務效率不高。既導致了空間利用率的降低，也導致醫護人員不能監督公共區域活動的老年人，同時內部協作存在困難。二是應急設施不符合老年人要求。養老地產應該考慮老年人行動不便的特殊性，但實際上沿用過去開發商業地產的理念和模式，導致安全隱患。三是有的開發商過去注重商業利益，細節考慮不完善。如針對老年人的人性化設計還不夠多，仍然以正常成年人的身體條件來建設，老年人的體驗度不高。因為利益驅動，綠地面積仍然比較時少，雖然高于商業地產和一般住宅，但因為種種因素，部分地產項目仍然不符合CCRC模式下的面積需求。

（二）投資效益有待提高。從目前的情況看，養老行業雖然是新興行業，但行業整體利潤低，提高回報周期長。對于養老地產而言，難以得到融資支持，盈利能力不強，行業發展比較困難。對于 CCRC 模式的養老地產，同樣受困于此，項目需要長期投資，但難以獲得短期回報，導致融資難。同時，即便有的大企業憑借自身實力獲得了其他渠道的資金支持，但因為資金回籠慢，很容易出現投資缺口。CCRC 模式對于各環節的養老服務要求都比較高，需要專業養老機構參與，但目前配套服務業還不到，運營存在一定困難，甚至因為風險機制不健全，運營機構風險成本非常高。這種現狀，導致養老地產淪為房地產炒作概念，租賃變成了事實上的銷售。

（三）政府支持力度有待提高。因為養老地產的高投入、低收益特性和公益屬性，養老地產項目基本不賺錢，甚至很多在賠錢;以至于萬科等地產企業提出了“不虧損便意味著優秀”。養老地產的發展需要政府大力支持，盡管已經出臺了一系列政策，但因為養老地產的公益性，地方政府很難從中獲得土地收益，甚至還要投入大量財政資金，因此存在喊起來重要，做起來不要的現象。地產企業很難獲得低價土地，項目成本居高不下，盈利非常困難。因為養老地產的特性，居住密度低，需要土地面積大，但國家在這方面還沒有出臺專門的政策。同樣作為公益事業，養老地產和學校等教育用地獲取上，還無法做到同等對待。

三、關于開發CCRC模式的養老地產的建議

2019年3月，國務院辦公廳出臺了《關于推進養老服務發展的意見》，要求“持續完善居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系”。《意見》涉及養老服務的方方面，也為CCRC模式改造為中國特色的養老地產模式指明了方向。根據我國養老地產的發展現狀，針對存在的問題，基于CCRC模式就促進養老地產的發展提出以下對策：

（一）提高養老地產的復合性。要根據CCRC模式的特點，將三種類型的老人字同一社區中實現共存;同時還可以根據中國人的居住習慣，能夠實現老中少三代同堂，或者在同一社區內實現居住。對于地產項目而言，不僅僅是賣房子，更是在提供一種服務模式，要完善配套的養老服務設施，由專業的醫護人員參與養老醫護服務。

（二）形成良好的養老產業鏈。只有整個養老服務產業系統化、產業化，才能為養老地產提供有力的支撐，為開發建設和未來的運營開發提供良好的市場前景。比如，提供專用設施，以及醫護服務、家政服務、文化娛樂服務等。同時，要完善盈利模式，降低企業風險，減少資金壓力。根據老年人越來越多的趨勢，形成專門養老產業園，建設專門的養老產業園區，推動養老產業集聚發展。

（三）強化養老服務能力建設。按照國務院文件的要求，可以增加住宅地產+養老地產的復合地產模式，緩解行業從業企業的資金壓力。養老地產最大的買點以及核心競爭力是醫護能力，建議實施聯合體投資的方式，投資方、建設方和運營方聯合投標養老地產，形成良性運轉的生態圈，三方風險共擔、利益共享，實現通過服務盈利的新商業模式。

（四）完善政府的扶持體系。無論是CCRC模式的養老地產，還是其他養老地產，目前都處于起步階段，需要政府進一步加大扶持力度。尤其是對于適合我國國情的CCRC模式的養老地產，根據其市場性、福利性和社會性結合特征，從政府環境、土地供應、融資支持等方面給予有力支持。

基于CCRC模式的養老地產，適合我國國情，符合養老服務產業的重要方向。對于這種模式的現狀和問題進行研究，進而提出完善的對策建議，促進養老產業發展，為全面建成小康社會作出貢獻。

參考文獻：

[1]黎明. 大連市CCRC 模式養老地產項目成功的影響因素研究[D].大連理工大學， 2016.

[2]丁恩超，國外養老產業發展經驗及啟示，開封：河南大學，2017年.

[3]薛曉娟，經濟新常態下養老服務產業的困境與出路，教育觀點，2018 年（2）.

[4]曲紹旭.府際關系視角下城市居家養老服務資源配置的類型分析及轉化策略[J].內蒙古社會科學（漢文版），2019，（5）.