受疫情影響要解除租賃合同，租客訴出租方未獲支持

程玥

申先生是一位創業者，其承租了某大廈地下一層部分區域用于開辦公司，因疫情影響，其認為合同目的無法實現，故向出租方北京某科技公司提出解除合同，該公司并未同意。申先生遂將出租方訴至法院，要求確認雙方的租賃合同已解除，并要求退還租金及押金。日前，海淀法院審結了此案，駁回了申先生的全部訴請。

原告申先生訴稱，2019年10月，其與被告北京某科技公司就位于北京市海淀區某大廈地下一層部分區域簽訂了房屋租賃合同，約定用途為辦公使用。2020年1月29日，申先生以微信文字及語音方式向被告方負責人劉某溝通疫情期間無法使用房屋如何處理的問題，對方以向領導匯報為由一直推托。申先生于2020年2月26日正式向被告提出解除租賃合同，被告未理會承租人的請求。申先生稱其租賃涉案房屋系用于注冊教育咨詢類公司并接受學生到店咨詢，但公司至今并未注冊成功，且由于新冠肺炎疫情這一不可抗力影響，合同目的亦無法實現。因其租賃房屋已無實際意義，要求確認雙方的合同已于2020年2月26日解除，并退還租金6萬元及押金2萬元。

被告科技公司辯稱，關于確認合同已解除，出現疫情并不直接導致不可抗力條款的適用，雙方合同第一條第一款約定，出租用途是辦公使用，疫情并未影響該用途。關于退還租金，今年1月申先生向我方支付了租金6萬元整，實際使用到3月30日，離最后期限也沒多長時間了。關于退還押金，原告微信所述為單方通知解除合同，實際上并不存在解除合同的法定事由。此外，我方保留主張原告違約的權利，另行解決，不在本案中處理。

《中華人民共和國合同法》規定合同解除的方式有單方解除和雙方協商解除。雙方就解除合同協商未果的情況下，申先生能否以不可抗力致使其合同目的無法實現為由，行使單方解除權來解除合同？法院對此評述如下。

法院經審理后認為，《中華人民共和國合同法》第九十四條規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。依據該條規定，當事人在不可抗力致使不能實現合同目的情況下，享有單方解除合同的權利。庭審中，申先生稱其租賃涉案房屋用于注冊教育咨詢類公司，但公司至今并未注冊成功，且由于新冠肺炎疫情導致其無法接受學生到店咨詢，合同目的亦無法實現。對此，科技公司主張申先生租賃涉案房屋的目的系注冊公司，并且根據北京市相關規定，地下空間不能用于教育，只能用于注冊公司。法院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中雙方在合同中僅約定涉案房屋用作辦公使用，并未明確涉案房屋能否用作教育用途。申某簽訂合同的目的是使用房屋并用于經營。近期，我國發生了新冠肺炎疫情這一突發公共衛生事件，為了應對這一突發公共衛生事件，避免疫情擴大，相關部門采取了積極有效的疫情防控以及應急處置措施來限制人口流動。這會給申先生使用涉案房屋帶來不便，造成申先生實際經營的不利局面，確實會對申先生簽訂合同的目的實現產生一定影響。但隨著疫情防控以及應急處置措施積極效果的顯現，疫情對申先生的影響程度會有一定的時效性，申先生受影響程度可能會得到好轉。也正如申先生在庭審中所述，涉案房屋所在的寫字樓只要進行體溫測量并予以相關登記后，申先生作為承租人能自由出入，可以使用涉案房屋。故法院認為新冠肺炎疫情防控以及應急處置措施確實會對合同的履行造成影響，但這種影響尚不足以達到無法實現合同目的并解除合同的程度。法院經過綜合考慮后認為不宜解除本案合同，故對申先生要求解除合同的請求，不予支持。

但法院同時指出，新冠肺炎疫情客觀上確實給申先生造成了損失。申先生可以依據雙方所簽合同第十條約定，與該科技公司協商減免租金或延長租期，對合同進行變更，亦可通過訴訟解決前述事宜，以維護自身合法權益。

最終，法院判決駁回了原告申先生的全部訴請求。宣判后，雙方均未上訴，現已生效。

法官提醒

疫情作為經營過程中無法預見且不可避免的風險，起因與出租方和承租方無關，但是需要雙方共同面對。雙方應基于公平原則，通力合作、相互理解，盡量通過友好協商的方式，采取減免租金或延長租期等措施，積極解決問題，化解糾紛，同時也能達到分擔風險、互利互惠的雙贏效果。