金茂：做城市運營這4年

丁祖昱

摘要：4年時間過去，定位城市運營商的中國金茂實現了年復合超過50%的銷售業績增長，在2018年成功突破千億，并向2020年的兩千億目標發起沖擊。

關鍵詞：住宅綜合體;租金穩定;疏通現金流

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）02-0024-27 收稿日期：2019-12-17

近日，金茂聯合天能置業有限公司以底價67億元摘得杭州富陽秦望城市眼項目，樓面價8778元/平方米。根據出讓條件，該項目毛坯銷售均價不高于26300元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于28930元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3500元/平方米，意味著地塊未來上市的精裝均價逼近30000元/平方米。

這是金茂的第19個城市運營項目，金茂杭州方面表示將打造成繼陸家嘴金茂大廈、金茂北外灘后又一標桿性建筑。

1 4年間落地19個項目

時間回到4年前，2015年10月14日，方興地產在北京召開新聞發布會，宣布正式更名為“中國金茂控股集團有限公司”，同時還發布了最新的集團戰略規劃：公司將由傳統意義上的地產開發商向城市運營商轉變，并提出了從“雙輪驅動”到“雙輪兩翼”的升級計劃。在“銷售+持有”的戰略基礎上，加入“金融+服務”兩大元素支持城市開發運營業務。

4年時間過去，定位城市運營商的中國金茂實現了年復合超過50%的銷售業績增長，在2018年成功突破千億，并向2020年的兩千億目標發起沖擊。

據企業2019年中報披露的信息，企業當期新增土儲建面中城市運營項目占比已達到了45%，得益于城市運營的拿地模式，2019上半年金茂平均拿地成本僅5300元/平方米，相比18年同期下降了35%。項目數量上，截至目前金茂已在全國6大城市群累計落地19個城市運營項目，見表to

2 業態以住宅綜合體為主

金茂城市運營以住宅綜合體為主，因地制宜發展城市新城、城市核心綜合體、特色小鎮三大業態。在項目規劃定位上，金茂結合地塊的產業基礎、區位、資源等條件形成了三大業態：

第一，以產業導入和集群發展為主，商住辦一體的產業新城，目前金茂的大多數項目均屬于這種類型，其中具有代表性的是長沙梅西湖國際新城以及青島中歐國際新城;

第二，坐落于城市核心區位以商辦為主的城市核心綜合體，具有代表性的是著名的金茂北外灘項目，由金茂主導打造的34棟5A級辦公樓及2.2萬平方米的配套商業街是目前亞洲最大規模的綠色商務辦公建筑群;

第三，依托旅游資源著重打造的集“旅游度假、健康休閑”于一體的特色小鎮，目前落地的項目有麗江金茂谷鎮和南京湯山溫泉康養小鎮，均是以旅游和康養產業為主。

3 雙重手法疏通現金流

從風險控制角度來看，金茂采取PPP政企合作、讓渡股權引入合作方雙重手法疏通現金流。目前金茂的產城拿地主要有三種方式：一二級土地聯動、與政府簽約合作拿地、以及招拍掛市場直接拿地。

城市運營項目普遍規模較大，投資周期較長，對企業資金壓力比較大，大多數企業都采用政企合作的PPP模式，除了這種常規模式之外，金茂還通過讓渡地塊項目公司股權緩解資金壓力。其中長沙梅溪湖國際新城、南京青龍山國際新城、寧波寧南國際科技新城三個項目已經為金茂帶來了超過400億元的一級土地銷售額。

在引入合作方方面，除了早期為長沙梅西湖項目引入合作方之外，金茂還在2018年為青島中歐國際城引入了中海、平安兩家合作方，2019年也曾讓渡青島、張家港等地塊項目公司的股權引入合作方，見圖1。

4 租金貢獻穩定向好收益

除了常規的一級土地出讓分成、住宅銷售收入之外，金茂還通過商辦物業租金貢獻穩定向好收益。憑借著金茂大廈等產品的標桿效應，以及旗下上市平臺金茂酒店，金茂在持有物業打造上的能力得到廣泛的認可。

以金茂的梅溪湖為例，目前金茂已經成功實現了長沙精選酒店、長沙覽秀城、長沙研發中心三大持有物業的成功開業。其中長沙精選酒店隨著產業的逐步進駐，出租率在逐步上漲，而長沙研發中心則持續保持著100%的出租率。長沙覽秀城更是金茂商業IP的首座項目，從其收入和出租率來看，同樣是呈現著逐年走高的向好趨勢，見表20

在2019年南京覽秀城招商會上，金茂商業總經理表示集團的“2212戰略”中明確要打造商業IP，計劃在5年內完成20座覽秀城的布局。依托城市運營項目開業的模式可以提升項目配套，而項目的人氣又可以反哺商業IP的發展，這種雙贏的發展模式與曾經大獲成功的新城的吾悅廣場有共通之處。

5 釋放城市產業導入優勢

雖然目前金茂的城市運營項目多以商住辦三合一的住宅綜合體為主，但是仍有部分項目需依托產業內容培育。

在產業導入方面，金茂集團依托中化集團的品牌價值和產業集群，除了常規的招商引資合作之外，還可以直接對接中化集團產業集群，為城市運營注入創新資源，以廣州生命科學城為例，通過引入中化農業，金茂成功打造集種業總部基地、交易會展平臺、成果轉化、休閑觀光、科普旅游及種業文化等功能為一體的產業平臺，打通種業相關上下游產業鏈，見圖2。

6 長開發周期需防范資金風險

總體來說，金茂城市運營是以住宅為主的城市綜合體，其具有以下幾大優勢：

首先憑借曾經打造的金茂大廈等一系列標桿產品的經驗以及旗下的金茂酒店上市平臺，金茂城市運營項目可以實現商業、辦公、酒店三位一體的發展;

金茂府系項目的產品力口碑可以提升住宅溢價，同時幫助項目住宅去化;而由于背靠中化集團，通過中化的內部整合幫助金茂直為項目導入產業核心，產業基礎優勢;另外在資金方面中國金茂與中化信用高度綁定，可以在海外發債使用中化額度，為金茂現金流提供有力支撐。

從金茂近幾年的盈利能力來看，一級土地收入分成+低價獲取宅地+城市商辦運營的盈利模式效果明顯。

但是從其出讓項目股權以及引入合作方等一系列行為來看，這類開發周期高達5年以上甚至接近10年的大盤項目仍然對企業的資金提出了巨大的考驗，未來企業仍需要防范資金風險。

作者簡介：丁祖呈，易居（中國）控股有限公司執行總裁。