中梁：極度下沉的新周期機遇洞察者

林華清 王亞輝

摘要：要成為千億企業，布局、經營、組織三大動因缺一不可。布局更準，應做到戰略前瞻性及趨勢研判、區城及城市聚焦深耕、全模式拿地、全渠道融資等;經營更強，應做到如彈性經營、經營貫通、激活一線、標準化建設等;組織更敏，應做到決策高效、激勵及人才牽引、協同交圈、風險保障等。三大動因綜合發揮作用，才能開墾出企業的千億發展之路。

關鍵詞：做長周期;品質增長;新周期機遇

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）02-0028-30 收稿日期：2019-11-12

中梁從2015年到2018年的復合增長率是97%，這家企業近5年是屬于現象級的高成長“黑馬”（見圖1）。

回溯中梁的發展軌跡，可謂極度下沉的新周期機遇洞察者。總結中梁的成功要素和千億動因，即布局三四線、經營高周轉、組織阿米巴。

1 布局三四線

中梁貫徹“全結構布局，全結構模板，輪動彈鋼琴，倒逼練內功”的20字經營方針。不同城市的輪動周期是不一樣的，善于選擇好的城市“彈鋼琴”。

中梁布局延伸至一帶一路經濟帶，抓住輪動機 會，不拿高價地，持續深耕和全國化布局，2016年布局6省22城，權益投資額246億元;2017年16省66城，權益投資額381億元;2019年4月23省124城353個項目，土儲3994萬方。

目前中梁的絕大多數項目儲備依然集中在三四線城市，包括一些縣級區域，自2018年3月以來，中梁加快二三線布局，已在長沙、鄭州、武漢等省會城市建立直屬區域公司，以便拓展項目，二線省會城市將作為中梁投資布局的重要結構。

中梁千億之前的投資強度偏激進，在三四線城市保持較高的投資溢價率且敢于投資小地塊。中梁2017年投資326.06億元，平均溢價率超過60%，其中有29宗地的溢價率在100%以上。

高投資強度需要極強的投資體系進行支撐，中梁內部也逐步形成了較為高效的“戰略一市場一財務”評價機制。

2017年中梁的投拓團隊超過300人，每周有50塊土地上會，經過區域初步篩選之后，平均每周上報到集團土地決策會的土地達50塊左右。截至2019年3月，中梁擁有700名投資人員，覆蓋100個城市。

在拿地前，中梁會深入研究市場周期和板塊輪動，在不同區域、城市間優化結構，踏準節奏，“低拓高收”。構建并不斷完善拿地模型、模板，先后優化了城市準人模型、市場研究模板、投資測算模板等，進一步提高投資效率和效益（見圖2）。

2 經營商周轉

高周轉策略下，一是標準化高品質產品，將適用于二線城市的產品推廣至三四五線城市，降維打擊。

中梁的設計標準化依托集團產品研發中心、區域集團研發設計部、區域公司設計部三級組織分層分工，決策、管理、執行設計管理方面的相關事宜。

集團產品研發中心從管理標準、產品標準、成本控制、專業培訓、資源整合等方面給予區域研發設計部在設計管理上的指導和支持，但只抓標準落地、控主要指標、作業績評估。

區域集團研發設計部作為設計管理上傳下達的核心，是設計管理具體實施單位，負責項目設計全過程管理和實施，并從事項目專題研發工作和實施。

中梁產品線標準化成果體系健全，百達翡麗產品模式下三條產品線包含所有專業標準化模塊;戶型、立面、示范區等模塊可供項目直接套用，大幅提升運營效率（見圖3）。

二是采取“快進快出、小步快跑、低開高走”的極致高周轉運營模式。

脫胎于碧桂園的高周轉，又在其基礎上進行了深化和細化，例如針對首次開盤項目執行"456"甚至“345”（3個月開盤、4.5個月現金流回正、5個月再投資）的周轉要求，針對續期項目推進“321”（續推紅線3個月、常規2個月、沖刺1個月）模式，實現快速周轉。

同時，中梁針對不同的市場進行分層、分類，形成封閉市場、溢出市場、波段市場等細分市場的高周轉密碼，比如針對封閉市場，熟悉城市（已有在建項目）要求2個月開工、6個月開盤、8個月現金流回正;新進城市因城施策，機動增加0.5-1個月彈性時間。

在經營考核中，中梁對區域集團進行月度/季度/年度考核，對考核結果進行排名，實行末位淘汰制，扶強除弱。

3 組織阿米巴“以精總部、強一線、小組織”為原則，從控股集團到區域公司劃分多級自主經營的阿米巴。

組織定位上，要求控股集團要有鯤鵬之志，區域集團要有鷹的謀略，區域公司要有狐的智慧，事業部要有狼的執行。

授權上，明確充分授權，貫徹“強管頭、強管尾、不從頭管到尾”、“授權不棄權、過問不攬權、支持不包辦”等授權理念，完善閉合授權機制。

4 結語

由于篇幅所限，企業成功的要素如人才、激勵等方面未能一一詳細展開。總而言之，結合千億房企的標桿研究，本文認為要成為千億企業，布局、經營、組織三大動因缺一不可。

布局更準，應做到戰略前瞻性及趨勢研判、區域及城市聚焦深耕、全模式拿地、全渠道融資等;經營更強，應做到如彈性經營、經營貫通、激活一線、標準化建設等;組織更敏，應做到決策高效、激勵及人才牽引、協同交圈、風險保障等。

三大動因綜合發揮作用，才能開墾出企業的千億發展之路。

作者簡介：林華清、王亞輝，供職于賽普地產研究院。