新型城鎮化背景下“三舊”改造規劃研究以中山市三角鎮為例

陳浩

本文以中山市三角鎮“三舊”改造專項規劃為例，從更新類型、用地功能、空間形態、用地效率、政府計劃五個方面對鎮域資源進行篩查分析，探討三角鎮的“三舊”改造資源潛力。研究結果表明，三角鎮“三舊”資源的改造類型主要為物質空間老化和用地效率低下的用地，政府應有計劃地開展鎮中心區內功能置換，逐步推進工業區內部分舊廠房的升級改造，促進產業結構的優化升級。本文的研究結果可以為中山市三角鎮基于地塊的“三舊”改造時序和改造方向提供一定的建議。

一、引言

改革開放近四十年，作為全省土地面積倒數第二的城市，中山利用有限的土地空間取得了令人矚目的經濟建設成就。隨著土地資源的日趨短缺，傳統的規模擴張的發展已經難以為繼，城市發展模式開始從外延粗放型轉變為內涵集約型，城市發展也從“增量擴張”向“存量更新”轉型。在新增建設用地十分有限的情況下，存量土地成為未來城市發展最重要的空間資源。目前，中山所面臨的發展空間瓶頸比珠三角其他城市更加嚴峻，通過“三舊”改造以進一步挖掘和盤活存量土地，成為中山市各鎮區新型城鎮化發展的新趨勢。中山市三角鎮作為中山東北組團的市域副中心，現階段的發展中受限于土地瓶頸，從原來粗放型的增量擴張轉變為精細化的存量改造與舊區更新，是三角鎮城市建設尋求轉型突破的必經之路。

二、研究區域與數據來源

1.研究區域概況

三角鎮位于中山市東北部，是中山市東北組團的中心鎮，鎮域總面積約70.13平方公里，共有19個自然村，設1個居民委員會以及7個村民委員會，居民委員會為中心社區居民委員會，村民委員會包括高平村、東南村、三角村、結民村、光明村、沙欄村以及蟠龍村，常住人口12.39萬人。三角鎮“三舊”改造項目類型包括舊城鎮、舊村莊、舊廠房三種類型，改造項目具有數量多、分布廣、項目集中的特點。目前，三角鎮已納入標圖建庫的地塊項目為19個，改造項目面積為43.16公頃。

2.數據來源

本研究的數據主要來源于中山市三角鎮鎮政府、國土局、住建局、經信局等部門，主要包括三角鎮“三舊改造”標圖建庫數據、政府工作計劃、鎮域權屬信息、《中山市“三舊”改造（城市更新）專項規劃修編（2017-2020）》及《中山市三角鎮總體規劃(2016-2020)》等資料；同時，通過航拍和現場調研對全鎮的現狀情況進行調查，盤查三角鎮的現狀建筑概況。

三、“三舊”改造潛力評價

1.指標體系構建

本研究基于《中山市“三舊”改造（城市更新）專項規劃修編（2017-2020）》的總體改造目標，針對三角鎮的自身特點設立了5大指標要素，分別為更新類型、用地功能、空間形態、用地效率、政府計劃，每個要素設立若干的子要素進行評價。

表1 “三舊”改造資源潛力評價表

2.“三舊”改造資源潛力結果計算

根據“三舊”改造資源潛力評價標準，將“三舊”改造資源歸納為物質空間老化、用地效率低下、政府計劃更新三種類型，通過分值疊加計算出地塊的改造潛力分值。

（1）物質空間老化：改造類型、用地功能、建造時間與建筑質量累計得5分或以上的地塊，則納入潛在更新資源；累計得7分或以上的地塊，納入重點更新資源。

（2）用地效率低下：運營情況、使用情況累計得分3分或以上，則納入潛在更新資源；改造類型、建筑高度、運營情況累計得6分或以上的地塊，納入重點更新資源。

（3）在政府改造更新計劃內的地塊，納入重點更新資源。

四、評價結果分析

根據“三舊”資源潛力評價結果可知，三角鎮鎮域潛在的“三舊”用地資源一共有253宗，總用地面積1101.36公頃；重點更新資源共81宗，總用地面積541.38公頃。

表2 “三舊”資源潛力評價統計表

從表2可知，鎮域范圍內物質空間老化的地塊數量占所有地塊總數的83%，占所有地塊面積的88%，主要集中分布在鎮中心區的舊城鎮、鎮域東北部的高平工業區以及鎮域南部的舊村莊；用地效率低下的地塊數量占總93%，占所有地塊面積的98%，主要分布在鎮域西部、東部和東北部的工業區，該區域的工業廠房建造時間較長，建筑結構逐漸老化，急需對這部分工業廠房進行改造。

從總體來看，三角鎮“三舊”改造的整體潛力較大，實行“三舊”能有效促進三角鎮經濟的良性發展和產業的轉型升級，提升鎮域的人居環境水平，對三角鎮未來的發展具有重要的現實意義。

五、結語

1.從改造類型來看，三角鎮“三舊”資源主要為物質空間老化和用地效率低下的用地，應有計劃有重點地選擇部分土地利用效益較低、對周邊環境有較大影響、設施配套較差的片區，以拆遷改造和綜合整治相結合的方式進行全面更新，提升城市形象，完善城市配套。政府應逐步開展鎮中心區內的舊工業區功能置換，推進工業區內部分舊廠房的升級改造，促進產業結構的優化升級。同時，對部分具有改造動力的村民住宅和村內工業進行改造，提升環境品質，改善居住環境。

2.本文的研究結果可以為中山市三角鎮基于地塊的“三舊”改造時序和改造方向提供一定的建議。由于政策、資金、人力等各方面的限制，不可能同一時段對全鎮域的潛在資源進行改造。通過對改造地塊的評價，從潛在更新資源中劃分出近期重點改造的地塊，可以按照地塊潛在分值來確定地塊的開發時序。因此，本次研究的成果可以為三角鎮“三舊”改造規劃單元的劃定和改造的時序提供實踐依據。