“舊改”為什么被劃重點

趙彭

剛剛結束的全國兩會關于房地產的論述僅僅有68個字，其中沒有提及房產稅、租售并舉、棚改。但新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（舊改）被第二次提及，并明確提出新開工3.9萬個老舊小區(qū)的改造，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務首次出現(xiàn)。

以上不難看出，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”和“因城施策、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”自2016年被提出以來，依然是我國房地產行業(yè)政策核心。除此之外，可以確定，“舊改”作為今年房地產在宏觀面上的重點內容已被劃定。

舊改接力棚改

老舊小區(qū)通常是指商品房改革之前由政府、單位出資建設的居住小區(qū)，與1998年改革之后建設成的居住區(qū)相比，大多已跟不上時代的發(fā)展。

“‘四老一差——老路、老院、老樓、老化設施和生活環(huán)境差是老舊小區(qū)常見的困局。在這方面，新、老小區(qū)的差異是明顯的。因此，老舊小區(qū)改造是應需而生。”騰策房地產顧問有限公司常務副總經理劉偉說。

2019年全國兩會明確點出：“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力改造提升。” 同年6月19日，李克強在政府工作報告中，重點部署了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

2020年4月14日，國務院常務會議指出，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。

據(jù)住建部等相關部門初步統(tǒng)計，全國有舊改需求的小區(qū)近17萬個，涉及居民超過4200萬戶。2020政府工作報告中則再次明確改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，重點是2000年底前建成的住宅區(qū)。

連續(xù)在重磅會議上強調老舊小區(qū)改造，并且數(shù)量翻倍。可以看出“舊改”將成為未來一段時間房地產行業(yè)的主方向。

但這并不意味著2018年開始的三年棚改會完全消失，弱化棚改，強化舊改將有一個此消彼長的過程。

2018年以來，很多老城區(qū)、城中村的居民最盼望的莫過于自己的房子能劃入棚改序列。因為拆除重建之后，小區(qū)是全新的，土地期限也延長了，甚至還能多分到房子，分到拆遷款。

京東房產青島公司總經理曹珂杰認為：“受時代所限、高質量發(fā)展所需，大規(guī)模的棚改已經漸行漸遠，而小修小補的舊改將接力棚改成為城市更新的新動能。”

實際上，舊改已經涉及對既有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃的調整。

以山東省為例，2020年1月，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部關于2020年棚改計劃再評估申報的工作部署，山東省住房城鄉(xiāng)建設廳會同省發(fā)改委、財政廳、自然資源廳等部門，要求各市縣再重新評估申報2020年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃。經報請省政府同意，重新確定了2020年山東省城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造開工計劃，并上報住房城鄉(xiāng)建設部等部委。

從官方給出的信號來看，舊改接力棚改，是大勢所趨。

賦能城市發(fā)展

進行老舊小區(qū)改造，從大局上考慮，是對城市形象和城市現(xiàn)代化進程的明顯提升。給予老舊小區(qū)適當?shù)母脑欤粌H能讓城市形象統(tǒng)一，還能讓老舊小區(qū)承載著彌足珍貴的歷史記憶，促進城市文化傳承。

資料顯示，我國城鎮(zhèn)化率已經接近60%。截至2018年末，青島市的城鎮(zhèn)化率已達73.67%，老舊小區(qū)改造等城市更新工作的重要性日漸凸顯。但改什么、怎么改、改后如何建立長效管理機制，每一條都在考驗城市治理水平。

國務院參事、中國城市科學研究會理事長仇保興曾表示，“通過老舊小區(qū)綜合改造，一方面能夠通過補齊幼兒園、小超市等短缺的服務設施，消除擴大居民消費的障礙;另一方面也能開拓銀發(fā)消費、幼兒消費、綠色發(fā)展、節(jié)能減排等新消費模式。”

從全國兩會提出的“支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務”也能看出，舊改不是刷刷外立面，修修路、補補墻那么簡單。應該是小區(qū)內部環(huán)境到外部配套的投入建設，關注房子，同時更關注人。

對此，青島海岸萬科城項目合伙人于永玲表示：“青島是一個深度老齡化的城市，老年人大多居住在那種街道陳舊、設施不完善，沒有物業(yè)管理，亟待改造的老舊小區(qū)里。通過舊改完善水電、暖氣等設施，加裝電梯、提供更貼切的社區(qū)服務對他們來說，是切實的利好。”

可見，小區(qū)戶外改造相關產業(yè)將直接受益于未來幾年舊改的發(fā)展，基礎設施中的水電暖氣路和建材等，完善類設施中的電梯、物業(yè)等都將顯著收益。

就民生方面而言，讓居民從“老破小”中脫離，擺脫住宅小區(qū)基礎差、缺乏物業(yè)管理條件的生活環(huán)境，能夠實實在在提升人們生活水平。并且老舊小區(qū)往往存在違章搭建、路燈缺失、排水管線老化、車輛亂停亂放等遺留問題，進行整改將讓市民居住條件得以改善，也能獲得相應的生活配套。

另外，相比棚改的大拆大建來說，舊改除了更溫和之外，在項目時間上也大幅縮短，短時間內就可以刺激消費。通過舊改，還能穩(wěn)就業(yè)并提升就業(yè)率。如果按照今年改造3.9萬個小區(qū)來推算，全部完成大約要4到5年。這期間會有大量的務工人員工作問題得到妥善解決。還在房住不炒的主基調之下，通過實施舊改，帶動城市更新。為房地產市場告別粗放式的供給，實現(xiàn)高質量發(fā)展提供了新動能。

未來新方向

近期，老舊小區(qū)改造作為目前城市改造、升級的重要工作，全國各地都陸續(xù)推出了相關政策。如北京對老舊小區(qū)進行了清理違章建筑、配電網設備改造、加裝電梯、安裝健身設施、安裝人臉識別系統(tǒng)等工作;湖南省三部門聯(lián)合發(fā)文，要求大力實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，開展摸底調查，并編制項目庫。

據(jù)青島市城鄉(xiāng)建設局相關負責人介紹，2019年成為舊改試點城市后，陸續(xù)啟動了四方路廣興里、北京路5號（劈柴院二期）、濰縣路19號在內的三個試點片區(qū)老舊小區(qū)改造。計劃到2025年“十四五”末，在確保2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務。

“改造內容分為基礎、完善、提升三類。基礎類改造主要是拆違拆臨、安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規(guī)整（入地）、垃圾分類等;完善類改造主要是社區(qū)和物業(yè)用房、公安警務用房、建筑節(jié)能改造，海綿改造，加裝電梯、文體健身、能信包箱、無障礙設施等;提升類改造主要是養(yǎng)老、托育、托幼、家政、商業(yè)設施以及智慧社區(qū)等。”這位負責人說。

為此，青島市財政局、市住房城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合出臺了《青島市市級城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金管理辦法》，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入專項資金支持范圍。2020年市級城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金9754萬元用于支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和試點項目。其中，7754萬元支持資金已下達各區(qū)市，2000萬元用于支持試點項目資金將于近期下達。用于支持電梯加裝740萬元也已下達。

不僅如此，青島許多區(qū)域的老舊小區(qū)改造時間表也已出爐。如城陽區(qū)城陽街道辦事處華城路二小區(qū)擬列入2021年老舊小區(qū)整修計劃。膠州市醫(yī)藥小區(qū)已列入2020年老舊小區(qū)整治計劃。三聯(lián)小區(qū)也已列入老舊小區(qū)整治計劃，預計2020年6月開始改造等。

不難看出，老舊小區(qū)改造的范圍和內容在全國兩會后將更加廣泛。但舊改也存在融資困難、改造情況復雜等問題。雖然有專項資金、財政補貼、居民自費等多種方式籌資，但遠不能達到應有盡有。

因此，之前國務院常務會議給出解決方案：鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持，運用市場化方式吸引社會力量參與。

值得注意的是，在這次全球性經濟危機下，貨幣環(huán)境日益寬松，老舊小區(qū)改造不涉及房屋拆遷和安置補償問題，是名副其實的“民生工程”，意在穩(wěn)定投資、提振內需和穩(wěn)定民生，對于刺激房價，并沒有多大影響。

同時，作為城市更新的發(fā)力點，對于房地產行業(yè)來說，是在供給側的一次深化改革的推動。對于升級城市價值，實現(xiàn)新城再完善，老城再賦能有著重要意義。