新冠疫情對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響及走勢(shì)分析

摘要：受新冠疫情的沖擊，居家隔離、售樓處關(guān)閉使得房地產(chǎn)成交量大幅下降，銷售回款受阻、延遲復(fù)工導(dǎo)致房企資金周轉(zhuǎn)困難，各地紛紛出臺(tái)購(gòu)房利好政策，在“房住不炒”的基礎(chǔ)上努力維持樓市的穩(wěn)定發(fā)展。疫情后，居民在購(gòu)房過(guò)程中將更加注重居住環(huán)境、醫(yī)療條件等方面。

關(guān)鍵詞：新冠疫情;房住不炒;因城施策;購(gòu)房意識(shí)

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（ 2020） 04-0029-31

收稿日期：2020-03-10

2019年房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，“房住不炒”成為樓市主基調(diào);三四線城市購(gòu)房需求疲軟，庫(kù)存積壓嚴(yán)重，房企銷售回款難度增加;中小房企破產(chǎn)退出，大型房企兼并購(gòu)愈演愈烈……新冠疫情全面爆發(fā)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下降，居家隔離、售樓處關(guān)閉使得居民購(gòu)房需求受到抑制，銷售回款受阻導(dǎo)致房企資金周轉(zhuǎn)壓力徒增，拿地及新開(kāi)工均受到不同程度的沖擊。

1疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成的影響

1.1疫情對(duì)房地產(chǎn)銷售方面造成的影響

新冠疫情傳染性較強(qiáng)，1月26日，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)倡議“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫時(shí)停止售樓處活動(dòng)，待疫情過(guò)后再行恢復(fù)”。1月下旬，房產(chǎn)成交量相比往年春節(jié)期間暴跌了95%。2月中旬前，大部分售樓處基本處于關(guān)停狀態(tài)，購(gòu)房需求受到抑制，房地產(chǎn)需求延后釋放，短期內(nèi)行業(yè)銷售明顯下滑。同時(shí)，二手房作為非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，房屋狀況和價(jià)值評(píng)估，要實(shí)地體驗(yàn)才比較可靠，因此二手房市場(chǎng)也處于停滯狀態(tài)。

新冠疫情對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)中多數(shù)行業(yè)造成不同程度的負(fù)面沖擊，尤其小型企業(yè)受影響更大。2020年，居民的人均可支配收入下降，而上半年物價(jià)可能處于相對(duì)較高的水平，購(gòu)房資金也隨之減少，居民購(gòu)房的能力和意愿均會(huì)下降。在銷售承壓的情況下，房企采取“以價(jià)換量”策略：如2月18日，恒大啟動(dòng)全國(guó)613個(gè)樓盤(pán)統(tǒng)-75折優(yōu)惠，并在首付、按揭等環(huán)節(jié)推出不同程度的額外優(yōu)惠。隨著更多開(kāi)發(fā)商促銷升級(jí)，房?jī)r(jià)回調(diào)，價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)目增加。因此，居民會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成悲觀預(yù)期，從而推遲購(gòu)房計(jì)劃。

1.2疫情對(duì)房地產(chǎn)投資方面造成的影響

房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75%，2020年第三季度開(kāi)始，多數(shù)房企處于債務(wù)到期高峰，開(kāi)發(fā)商原本計(jì)劃在春節(jié)后的三月和四月等樓市旺季加大營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)銷售回款。如果房子未如期賣出，又無(wú)法找到其他融資渠道，房企很可能資不抵債，尤其是在建項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備集中于湖北、三四線城市項(xiàng)目較多、融資渠道單一或資金成本較高的房企。疫情導(dǎo)致房企銷售回款不暢，房企會(huì)面臨較大的資金周轉(zhuǎn)壓力，會(huì)優(yōu)先保障債務(wù)的還款付息和現(xiàn)存項(xiàng)目的推進(jìn)工作，短期內(nèi)拿地、新開(kāi)工的能力和意愿將大幅下降。

疫情造成建筑工人無(wú)法按期返崗，房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)、復(fù)工延遲，尤其是黑龍江省，房地產(chǎn)等項(xiàng)目要到4月中旬才可以復(fù)工。因此，房地產(chǎn)的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也可能由于投資大、回報(bào)周期延長(zhǎng)進(jìn)行策略性放棄。此外，疫情對(duì)各個(gè)行業(yè)的短期沖擊巨大，大宗商品價(jià)格下降，施工成本隨之下降。2020年短期流動(dòng)性壓力相對(duì)較小的大型房企在行業(yè)融資成本下行、政策邊際寬松的背景下抓住土拍、融資窗口期進(jìn)一步搶占市場(chǎng)份額，收并購(gòu)資金鏈緊張的中小房企，行業(yè)集中度將進(jìn)一步上升。

1.3疫情對(duì)房地產(chǎn)的區(qū)域性影響

一線城市由于基本面較好、管控力度較嚴(yán)、治理能力較高，需求整體上是穩(wěn)定的;二線城市需求相對(duì)疲弱，但二線城市的彈性與空間均存在，部分二線城市受到政策放松的影響會(huì)有較大的彈性;三四線城市受疫情的影響是較大，因?yàn)槊磕甏汗?jié)是三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)的高峰期。

2中央及地方針對(duì)房地產(chǎn)的維穩(wěn)政策

2.1各地政府推行“因城施策”

為避免房企大量倒閉沖擊整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)政策在“房住不炒”的前提下推行“因城施策”，各地根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整樓市政策，刺激購(gòu)房需求釋放，緩解房企經(jīng)營(yíng)壓力。2月以來(lái)，無(wú)錫、西安、上海、南昌、浙江等地相繼推出多項(xiàng)涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策，主要包括貸款支持、還款展期、調(diào)整預(yù)售條件、延期繳納土地出讓金、優(yōu)化審批服務(wù)、延長(zhǎng)稅費(fèi)繳納時(shí)限等舉措，以緩解房企資金壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。需要指出的是，這些政策目的仍以穩(wěn)定市場(chǎng)為主，堅(jiān)持“不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段”的主定位。

2.2央行出臺(tái)LPR的降息政策

LPR的出臺(tái)會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性放松，房地產(chǎn)行業(yè)能夠從中獲得利好，但LPR持續(xù)降息不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迅速?gòu)?fù)蘇。在LPR利率調(diào)整之前，MLF已經(jīng)先期進(jìn)行了利率下調(diào)，也是本次LPR-個(gè)預(yù)先信號(hào)，從本次調(diào)整來(lái)看，利率進(jìn)行了下調(diào)，對(duì)疫情影響下的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是融資方面起到一定的緩解作用。值得關(guān)注的是，由于LPR利率不斷下調(diào)，在一定程度上降低了房貸利率水平，間接拉動(dòng)部分購(gòu)房需求的加速釋放，對(duì)于樓市穩(wěn)定起到了一定的積極作用。

3疫情后房地產(chǎn)的走勢(shì)分析

3.1購(gòu)房需求延后釋放，一二線城市房?jī)r(jià)止跌反彈

受新冠疫情影響，居民購(gòu)房需求被抑制，一旦疫情得到有效控制，購(gòu)房剛需就會(huì)釋放。因?yàn)楣さ匮舆t復(fù)工，房屋供給相應(yīng)減少，房?jī)r(jià)會(huì)快速止跌反彈，尤其是一線城市和核心二線城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、城市管理效率較高、醫(yī)療資源較發(fā)達(dá)。因此，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”仍將是一二線城市調(diào)控的重點(diǎn)。

3.2居民購(gòu)房意識(shí)轉(zhuǎn)變，更注重居住環(huán)境、醫(yī)療條件等

新冠疫情結(jié)束后，購(gòu)房者對(duì)室內(nèi)空氣流通性、小區(qū)的人口密度、社區(qū)規(guī)模等將更為關(guān)注，48.4%的購(gòu)房者更傾向于購(gòu)買居住條件較好的遠(yuǎn)郊房源。從醫(yī)療資源總量來(lái)看，北京、上海、廣州醫(yī)療資源總量顯著優(yōu)于其他城市。天津、杭州、深圳、南京等城市為第二梯隊(duì)。石家莊、佛山、蘇州、寧波、無(wú)錫等城市為第三梯隊(duì)。從人均醫(yī)療資源來(lái)看，浙江省人均醫(yī)療資源水平較高，珠三角城市人均醫(yī)療資源則最為緊張。

3.3政府出臺(tái)房地產(chǎn)利好政策，但仍以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主

房企負(fù)債率整體較高，受疫情影響，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)上升。為防范房企大面積倒閉，各地針對(duì)房企融資、稅費(fèi)減免等方面給予了優(yōu)惠政策，但這并非預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)全面放松，這些政策是應(yīng)對(duì)疫情，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)、保障民生的相機(jī)抉擇的政策手段。疫情結(jié)束后，期間積壓的購(gòu)房需求或?qū)⒌玫结尫牛珮鞘蟹€(wěn)定的目標(biāo)依然是房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，政府仍會(huì)堅(jiān)持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

作者簡(jiǎn)介：趙冬梅，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院。