二手房交易量漸暖

趙新江

受新冠肺炎疫情影響，2020年1-2月，中國多地二手房市場成交量明顯下滑，價(jià)格回暖動(dòng)力減弱。多地春節(jié)假期期間二手房市場“零成交”。不過，進(jìn)入3月后，二手房市場成交量呈逐漸回暖態(tài)勢。

2月成交量斷崖下跌

3月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2020年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》。對于這份報(bào)告，國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬稱，突如其來的新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)市場造成明顯沖擊，2月，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格漲幅呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢，其中北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，31個(gè)二線城市漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)《理財(cái)》雜志記者梳理分析來看，全國各城市的房地產(chǎn)市場幾乎都處于低位運(yùn)行的狀態(tài)。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月，全國重點(diǎn)18個(gè)城市鏈家二手房的成交量同比下降55%。重點(diǎn)城市中廊坊、合肥、重慶、長沙、武漢、天津與煙臺(tái)的成交量同比降幅均超過60%，廣州、青島、深圳的成交量則相對影響較小，降幅未超過40%。

另外，價(jià)格環(huán)比下降的城市也開始增多。2月，17個(gè)重點(diǎn)城市中有12個(gè)城市的成交價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降，比1月增加3個(gè)。其中，北京、大連、青島與西安的二手房成交均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比出現(xiàn)下跌。

連環(huán)影響開始出現(xiàn)，不夠理想的成交量和成交均價(jià)打擊了賣房者的信心，新增房源量也在趨于萎縮。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月新增掛牌房源量環(huán)比下降 52.2%，同比下降74%，1-2月同比下降則達(dá)到55.7%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析稱：“從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，2月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，武漢、石家莊和太原等12個(gè)城市受疫情影響無成交，也都顯示出疫情對于一季度樓市成交量的確形成較大影響。”

3月市場成交逐漸回暖

3月18日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《3月13城二手房市場半月報(bào)》（以下簡稱“《報(bào)告》”）。《報(bào)告》顯示，3月，受新冠肺炎疫情的影響，二手房市場仍處于逐漸恢復(fù)的狀態(tài)中，3月1日至15日，易居研究院監(jiān)測的13個(gè)城市二手房成交量為20448套，同比下降42.5%。除深圳和南京外，其他城市二手房成交量同比均有所下降。這主要是因?yàn)樵?3城中，深圳和南京在2019年3月二手房市場未出現(xiàn)小陽春，成交量基數(shù)低。

《報(bào)告》顯示，3月上半月和疫情前的2020年1月上半月相比，13城二手房成交量亦下降四成。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定的滯后性，但近期日網(wǎng)簽量仍不及正常水平，二手房市場仍處于逐漸恢復(fù)的狀態(tài)中。

除無錫外，其余12個(gè)城市二手房成交量均有所下降。其中，無錫3月上半月成交量為1412套，較疫情前的1月增長115.6%，數(shù)據(jù)存在一定的異動(dòng)，可能部分2月的成交量網(wǎng)簽延至到了3月。

成都3月上半月成交量為1249套，較疫情前的1月下降72.1%，這主要是疫情間二手房掛牌量驟降所致。成都2019年二手房市場較熱，因新房供應(yīng)偏少，二手房成交量較2018年增長了三成。

即使2020年以來成交量大幅萎縮，據(jù)2月70城二手房房價(jià)指數(shù)來看，成都二手住宅房價(jià)仍上漲0.9%，漲幅排在第一。2月成都土拍市場最高溢價(jià)率達(dá)96.4%，對樓市具有提振意義，預(yù)計(jì)后續(xù)成都成交量會(huì)明顯增加。

另據(jù)貝殼研究院3月16日發(fā)布報(bào)告顯示，3月9日至15日鏈家18城二手房市場成交量繼續(xù)快速回升，分城市來看，18個(gè)城市中有7個(gè)城市成交量恢復(fù)超過去年12月周均成交量。其中上海、濟(jì)南、南京、大連4個(gè)城市的恢復(fù)程度比較高，已經(jīng)恢復(fù)至12月周均水平的143.7%、127.5%、119.3%與112.6%。

以南京為例，《理財(cái)》雜志記者分析發(fā)現(xiàn)，從單日成交300套，到逐漸站穩(wěn)“4”字頭的大關(guān)，其3月中旬的成交表現(xiàn)驚艷。其中學(xué)區(qū)房是這一波交易升溫的“領(lǐng)頭羊”。

根據(jù)官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，南京二手房的成交量從2月的日均50多套、100多套，突然增加到300多套，3月上旬的全市二手房成交總套數(shù)為3091套，日均賣出超過300套；而3月中旬除了雙休日兩天，其他日期的交易量均超過400套，最多一天達(dá)到446套，幾乎相當(dāng)于旺季的水準(zhǔn)。在價(jià)格方面，目前初中學(xué)區(qū)房市場的掛牌價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲，特別是低總價(jià)房源，兩室的房源成交極為迅速，供需矛盾依然嚴(yán)峻。

易居研究院研究員姚方表示，日前各城市絕大多數(shù)房產(chǎn)中介門店已恢復(fù)營業(yè)，從需求端來看，預(yù)計(jì)因疫情耽擱的購房需求會(huì)逐步釋放。此外，疫情也將激發(fā)部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)及大戶型的置換需求。

出臺(tái)補(bǔ)救措施助力市場

為了減少新冠肺炎疫情對二手房市場的影響，相關(guān)部門也密集出臺(tái)了多項(xiàng)補(bǔ)救措施。

首先是對門店平臺(tái)費(fèi)的減免。貝殼找房宣布減免2020年2-3月為期兩個(gè)月的二手房業(yè)務(wù)平臺(tái)費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該措施將覆蓋超過3.8萬家門店和36萬名經(jīng)紀(jì)人。

同時(shí)，增加對新房的墊傭。貝殼找房方面表示：“將加大新房應(yīng)收賬款墊傭力度和資金額度，以緩解店東因延緩營業(yè)造成的現(xiàn)金流壓力。”此外，貝殼找房還成立了億元新經(jīng)紀(jì)保障基金，對平臺(tái)上暫時(shí)遇到困難的新經(jīng)紀(jì)品牌和門店提供資金方面的幫扶。

為了使疫情中的人們足不出戶就能看房和交易，各機(jī)構(gòu)平臺(tái)紛紛加大線上布局力度。

58同城、安居客基于臨感VR、視頻、直播看房、VR售樓處等服務(wù)，并通過在線簽合同功能，使租房人能夠全程零接觸看房。

我愛我家方面也表示，在門店正常營業(yè)前，經(jīng)紀(jì)人將通過官方平臺(tái)、電話、微信等線上渠道持續(xù)提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，讓客戶通過VR看房、在線選房、遠(yuǎn)程簽約等方式實(shí)現(xiàn)相關(guān)需求。

不僅如此，各機(jī)構(gòu)還免費(fèi)開放課程，引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人自我學(xué)習(xí)。

如58同城、安居客將面向全國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者推出總價(jià)值1.8億元專項(xiàng)扶持政策，并對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者免費(fèi)開放58安居客房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大學(xué)千門課程；貝殼找房則宣布，即日起至2020年5月1日，貝殼經(jīng)紀(jì)學(xué)院APP所有160門付費(fèi)課程將面向全國經(jīng)紀(jì)人免費(fèi)開放。