基于Z計分模型的房地產企業財務風險評價研究

摘要：房地產業作為一個高風險、高投入、高收益并存的行業，其發展在我國起步較晚，基礎薄弱，面臨的風險較多，尤其是財務風險。本文采用Z-score財務預警模型，選取30家房地產上市公司為樣本，對其財務風險狀況進行實證分析，發現我國房地產企業整體財務風險較高。最后總結分析結果，得出結論并對我國房地產企業風險控制提出建議。

關鍵詞：房地產行業;Z-score模型;財務風險

中圖分類號：F275文獻識別碼：A文章編號：2096-3157（2020）06-0146-02

近年來，房地產行業備受關注，房價猛漲使得很多人擔心房市泡沫會越來越大最終破滅。作為一個高投資、高收益、高回報的行業，其發展面臨著諸多風險，尤其是金融風險。如果不能及時有效地應對金融風險，企業將面臨破產、清算等風險，作為國民經濟的支柱產業，對經濟和民生都有很大的影響。由于我國金融市場發展不完善，融資渠道較少，房地產企業債務規模較大，投資規模大，投資周期長，流動性弱，使房地產企業的金融風險進一步增加。本文采用Z-score財務預警模型選取我國30家房地產企業作為樣本，收集其2018年相關財務數據進行簡單的實證分析，總結分析結果，得出結論并對如何降低我國房地產企業財務風險提出建議。

一、研究方法——Zscore模型

1986年，紐約大學斯教授愛德華·阿特曼（Edward Altman）在對美國破產企業與非破產企業進行觀察后，通過數理統計選出了著名的5變量Z計分模型。Z-score模型經過演變發展，最終形成了針對上市公司、非上市公去司和中小企業三種不同的模型。Z-score模型現被廣泛應用于多行業的財務預警，本文選取Z-score模型中針對上市企業的模型，搜集30個上市房地產企業財務數據作為分析數據，通過實證分析對房地廠企業財務風險進行評價研究。

上市企業模型公式：Z =1.2X1 + 1.4X2 +3.3X3 + 0.6X4 + 0.999X5

X1 = 凈營運資本 / 總資產 =（流動資產- 流動負債）/ 總資產

該指標表示短期償債能力的大小，反映流動性和規模的特點。

X2 = 留存收益 / 總資產該

該指標衡量企業積累的利潤并反映企業的經營年限。

X3 =息稅前利潤/ 總資產

該指標衡量企業的資產利用效果和管理水平。

X4 =所有者權益市值/總負債=（股票市值 × 股票總數）/ 總負債

該指標反映了企業的股權資本與債務資本的比例即資本結構。

X5 = 營業收入 / 總資產

該指標衡量企業產生營業后收入的能力。通過實證研究結果得出：分界值為1，81和2.675。當Z值小于1.81時，企業的財務風險較大，且財務風險隨著Z值的減小而增大;當Z值大等于1.81，小于2.675時，企業財務處于灰色區域，沒有辦法對企業的財務狀況做出準確的判斷;當Z值大于2.675時，企業財務狀況較好，且財務狀況隨著Z值的增大而越好。

二、實證分析

1.研究對象和數據來源

研究對象：本文研究的對象為30家在國內上市的房地產企業。

數據來源：本文研究所用的數據來源于東方財富網，其中股票市值采用當年最后一日收盤價，股本采用當年年末股本。其余數據均來源于當年年報。

2.Z值計算結果及分析

本文利用Z-score模型，選取30家上市房地產樣本公司數據，其計算結果如表1所示。

由表2可知30個上市房地產樣本企業整體來看Z值都偏低，其中：Z值小于1.81的公司27家占比90%，Z值位于1.81到2.675之間的公司3家占比10%，Z值大于2.675的公司0家。總體來說房地產公司財務風險較大，如果財務管理不當破產的可能性更大。Z值的平均數為0.9844，與1.81還差別很大，說明房地產公司在財務控制方面沒控制好、管理好。為了進一步分析Z值的影響，本文做了5變量的統計并作出部分描述統計，以進一步分析原因等。

從表3的計算結果可以看出，整體來看X的平均值都偏低，最終導致Z值偏低。X1雖然不存在負值，但其最小值為0.0361，說明在總資產中凈營運資本占比0.03左右，流動性相對較弱，短期償債能力較弱，財務風險較大，雖然整體來看其平均值可觀但是不能否認該行業某些公司短期償債能力還是較弱。X2與X3都是衡量收益與總資產之比的指標，X2的結果相比于X3的結果更為樂觀，但也是整體偏小。X2的最小值為0.03，說明公司積累的利潤較少或者經營年限較短，還存在較大的財務風險;X3的均值最小且標準差最小，說明房地產企業的該指標普遍較小，該指標反映的是在沒有考慮稅收和融資影響的情況下，企業利用債權人和所有者權益獲得的盈利，X3的結果偏小，說明該行業對資產的利用效果普遍偏弱，經營管理水平及盈利能力較低。相較于其他行業，房地產行業的X4非常低，最大值為2.6左右，但僅有一家，標準差也非常大，說明整體不穩定，差異大，上述計算結果均值僅為0.2796，這是導致該行業Z值偏小的最主要原因，說明房地產企業屬于高風險高報酬的資本結構，債權人的資本受股東資本保障程度很低，財務風險較大。X5代表收入能力，總體來看，房地產行業該能力也較弱。

四、結論及建議

根據上述對Z值及X值的分析，房地廠行業Z值整體偏小，大多在1.81以下，X值也不是很樂觀，說明我國房地產行業存在較大的財務風險，需采取有效措施降低風險。

由上述分析可知，房地產企業均值最低的是X3，模型中X3的系數也是最大的，說明其對Z值的影響最大，提高Z值房地產行業最需要解決的是提高資產利用效果，增加EBIT，其次是X2，房地產行業X2低，模型中其系數為1.4，可見X3和X2是導致房地產行業Z值低的最主要原因。

針對上述的分析，對房地產企業提出以下建議：

1.保證合理的資產結構，增加流動性，提高償債能力

提高償債能力需要增加凈營運資本，即保證有足夠的流動資產能償還流動負債。房地產行業需要提高資產的變現能力，房地產行業業務模式可多樣化，出租與出售相結合，進行多類型的房地產投資，住宅用房、商業用房，保證資金鏈的安全;同時在應收及預付方面有效控制，減少壞賬爛賬，收款政策不應過松，保證流動性。

2.合理安排資本結構，增加籌資方式，降低籌資成本

時刻關注并充分利用國家政策，保持合理的籌資規模，籌資時充分分析企業自身的財務狀況，籌資規模要和企業的發展現狀以及發展目標相結合;優化籌資組合，降低財務成本，充分分析發展的需要，合理選擇短期與長期借款，降低籌資成本，降低風險;股權籌資與債務籌資相結合，適當降低負債，至少保證兩種及以上的籌資方式。

3.增加收入途徑，提高利潤

庫存房可適當降低售價或贈送配套服務加快出售;房地產企業可加入房屋改造服務、房屋裝修及翻新服務、房屋代售及房屋定期清潔等服務增加收入方式，提高利潤。

4.減少無效成本，增加配套服務

現在房屋銷售人員太多太雜，降低了宣傳效果，可以減少人員的成本，增加房屋配套服務，比如優化居住環境、增加綠化、修建泳池等，一定時期內物業費用優惠等，促進房產銷售。

參考文獻：

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作者簡介：

熊旖旎，成都理工大學商學院學生。