基于經濟學思維的建筑遺產活化利用的探討

徐進亮

（東南大學建筑學院 江蘇南京 210096）

內容提要：國家近年來出臺了一系列關于文物保護利用的重要政策，使得建筑遺產活化利用成為保護學界關注的話題。實現建筑遺產活化利用的可持續性，要注意綜合平衡社會效益、環境效益與經濟效益，前兩者更為重要，但也要逐步將經濟效益納入到建筑遺產活化利用考慮范疇。文物利用必須以確保文物安全為前提，以清晰的產權機制為基礎，引入更多技術手段，科學規劃、合理評估、規范管理；以經濟學視野來研究分析，用經濟技術手段來提出解決思路，探索更為合理的建筑遺產活化利用方法。

2018年10月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布《關于加強文物保護利用改革的若干意見》，重點指出：“進一步做好文物保護利用和文化遺產保護傳承工作，在保護中發展、在發展中保護。”［1］保護是主線，保護與利用是關系，“活起來”是要求。國家文物局局長劉玉珠進一步提出：“要堅持文物保護利用并重，大力推進文物合理利用，推動文物工作融入現代社會。在這個大背景下，保護學界意識到必須調整原有的文物保護利用理念，進行實踐性創新，努力在文物資源資產管理、利用模式等方面實現突破。”［2］本文從經濟學角度就當前建筑遺產的活化利用問題進行分析探討。

一、建筑遺產活化利用的概念辨析

2015版《中國文物古跡保護準則》（以下簡稱“2015《中國準則》”）第40條規定：“利用是根據文物古跡的價值、特征、保存狀況、環境條件，綜合考慮研究、展示、延續原有功能和賦予文物古跡適宜的當代功能的各種利用方式。”［3］《巴拉憲章》（Bur?ra Charter，1999年）指出：“保護性利用是指延續性、調整性和修繕性利用，是合理且理想的保護方式。”［4］2017版《實施〈世界遺產公約〉操作指南（中文版）》第119條：“世界遺產存在多種現有和潛在的利用方式，其生態和文化可持續的利用可能提高所在社區的生活質量。”［5］邢啟坤［6］、張建忠［7］等人對當前建筑遺產活化利用的理解主要是指商業形態與旅游開發；林源認同利用是基于遺產資源延續原有功能或賦予新功能的活動［8］。盡管學術界對“展示”是否列入利用范疇還存在一定爭議，但對“利用”至少包括延續功能或更改功能這一點沒有異議。

2008年我國香港特區政府推出《活化歷史建筑伙伴計劃》（Revitalising Historic Buildings Through Partnership Scheme），要求把政府持有的歷史建筑及法定古跡活化再用［9］。張朝枝認為活化利用就是Adaptive Reuse，可譯為“適應性利用”或“改造性利用”，指為建筑遺產找到合適的用途（即容納新功能），使得該場所的文化價值得到最大限度的傳承和再現，同時可對建筑重要結構的改變降到最低限度［10］。趙云指出“活化利用是指轉變舊建筑的功能或對其進行改造以適應新的使用需求，并同時保留舊建筑歷史特征的過程”［11］。王妍認為，活化利用可理解為，閑置或破敗的歷史建筑，在適時保護前提下，對實體建筑進行改造和再利用［12］。綜上所述，本文認為活化利用是通過延續原有功能（需要改造）或更改原有功能，達到發揮建筑遺產社會效益和經濟效益的行為，或稱為“功能性利用”。

二、建筑遺產活化利用的目標與原則

2015《中國準則》規定：“合理利用是保持文物古跡在當代社會生活中的活力，促進保護文物古跡及其價值的重要方法。”解讀條文，合理利用包括三個方面：一是重要方法（手段），二是保護本體與價值（前提），三是保持社會活力（目標）。“目標”是利用的方向，不得偏離；“前提”是利用的底線，不可違反。突破底線通常表現為損壞拆除或過度利用。

2015《中國準則》指出：“利用會引發社會對文物古跡的進一步關注，在產生廣泛的社會效益的同時也產生經濟效益，促進地方經濟的發展。文物古跡作為社會公共財富，應當通過必要的程序保證其利用的公平性和社會效益的優先性。”從條文上解讀，利用也有兩個目標：一是產生廣泛的社會效益；二是產生經濟效益，促進地方經濟的發展。前者是后者實現的基礎。社會效益（遺產價值與社會影響）就是某一項人類活動滿足公共需要的度量。廣義的社會效益是相對于經濟效益而言的，它包括政治效益、文化效益等。經濟效益（經濟價值）是指以盡量少的勞動耗費獲得盡量多的經營成果，或者以同等的勞動消耗取得更多的經營成果，經濟效益是資金占用成本支出與有用生產成果之間的比較。2016年國家文物局《關于促進文物合理利用的若干意見》要求：“合理利用要堅持把社會效益放在首位，傳承弘揚中華優秀文化。”［13］

建筑遺產合理活化利用遵循的基本原則是利用的公平性和社會效益的優先性。通常，文物遺產作為社會公共財富，更加強調公益性、利用的公平性與社會效益。對于保護等級偏低、較為普通的非公產權的建筑遺產，保護限制的嚴格程度相對較弱，活化利用靈活性強，便于引入適當的市場化手段。

本文認為實現建筑遺產活化利用的可持續性要以社會效益為根本，在保證社會效益、環境效益的前提下，通過資源優化配置，實現經濟效益的可持續性，進而由經濟效益反哺社會效益、環境效益，達到相互依存、相互促進的辯證統一。環境效益是經濟效益和社會效益的基礎，經濟效益、社會效益是環境效益的延伸，三者互為條件，相互影響。環境與生態效益（建筑遺產本體與環境）衡量生產勞動過程對生態平衡和人類的生存環境的影響，將人們的勞動耗費與這些勞動對生態環境變化的影響進行比較［14］。建筑遺產的活化利用可以使資源和收益得到更有效的配置，參與活化利用各方既是要素的提供者，也是獲益者。企業提供開發資金并負責具體的運營，獲得利潤；政府提供政策指導、監督開發，在加大遺產保護投入力度的同時獲得稅收收入；當地居民或村民通過參與旅游服務業轉移就業、增加收入，改善生活條件并增強自覺保護意識，最終實現建筑遺產資源的合理配置。

三、建筑遺產活化利用的工作環節

建筑遺產活化利用由一系列工作環節組成，各自發揮作用，構成一套完整的活化利用工作體系，并不是單純的功能定位或利用方式。

彭飛通過檢索中國知網（CNKI）和調研收集的案例總結了全國工業遺產項目再利用的運作流程，重點提到價值評估分級、調查與安全性評估、產權歸屬、現狀分析、上位規劃、規劃布局、特色空間規劃、策略設計、再利用評價、項目定位、城市設計、項目設計、工程修繕施工、資產評估、保護選擇、再利用模式、功能業態、產業結構調整、經濟性、物業管理等方面［15］。劉慶余結合國外文化遺產利用提出需要完善的法律法規、規劃，多方合作參與等問題［16］。李先逵認為合理利用要從五個方面的問題加以系統研究，即文化遺產的保護問題、研究問題、法規問題、規劃問題、管理問題。保護是首要，研究是基礎，法規是關鍵，規劃是保證，管理是手段［17］。

2018年《關于加強文物保護利用改革的若干意見》的主要內容有16條，涵蓋了建筑遺產保護利用管理的各方面，分析詳見表一。

2015《中國準則》共計47條，涵蓋如下方面：文物保護的對象、價值、評估、利用原則、人員管理、社會共同參與；保護原則；保護與管理工作程序，包括調查、評估、確定文物保護單位等級、制訂文物保護規劃、實施文物保護規劃、定期檢查文物保護規劃實施情況。其中“管理”條文中提到了對經濟效益的分析；“保護措施”包括保養維護與監測、加固、修繕、保護性設施建設、遷移以及環境整治；“合理利用”涉及研究、展示、延續原有功能和賦予文物古跡適宜的當代功能的各種利用方式，提到了促進社會效益與經濟效益。

表一// 2018年《關于加強文物保護利用改革的若干意見》條文的利用環節分析表

綜上所述，文獻研究偏重于規劃和功能利用，政策文件偏重于宣傳和管理機制。本文認為建筑遺產活化利用的工作環節主要包括產權機制、保護規劃、調查評估、利用方式以及管理機制等方面。工程修繕歸屬保護領域，傳播宣傳歸屬管理機制。

四、建筑遺產活化利用的工作體系構建：基于經濟學思維

經濟學思維并非要求人們自私、物質至上、目光短淺、一心向錢看，經濟學是研究與規范人類如何通過衡量選擇行為的學科。保羅·海恩（Paul Heyne）闡述了經濟學思維原理：所有社會現象均源于個體的行為與互動，在這些活動中人們基于期望的額外收益和成本進行選擇［18］。使用者都希望最大限度地從稀缺資源中獲取想要的東西。個體的理性選擇對于群體而言可能并不理性，優化是稀缺性約束下的選擇行為，實現優化需要參與協調來應對，通過調整方案實現合作共贏。因而大部分社會互動需要參與者了解和遵守規則并在協調下進行。人們追求各自目標和決策并相互協調，所依賴的方式和手段即經濟系統，是由“規則”塑造的。現代社會中最重要的規則就是“產權”。基于經濟學思維，清晰界定產權，合理配置資源，協調交易費用，能夠促進現存稀缺資源的有效利用（使用效益）。

建筑遺產是一種稀缺資源，理解規則是人類有效利用稀缺資源的關鍵問題。引入經濟學思維構建建筑遺產活化利用的工作體系主要可以解決兩方面問題：一是可以建立一套清晰的、有效的、能被普遍接受的規則；二是有助于建立文物資源資產管理機制。資產管理本身屬于經濟行為，也是國家要求的重要工作。

1.經濟學思維引導建筑遺產活化利用行為分析

（1）基于優化與權衡的思維角度看待建筑遺產保護與利用的矛盾。各方利益人會在特定的情況下作出他們認為正確的決定，人們按照自己獨特的資源和能力，追逐各自感興趣的特定目標。如果對別人的利益、資源與能力不管不顧，這種追逐的糟糕后果是演變為破壞性爭斗，最終帶來的往往是混亂，而不是財富。事實上，每個人的計劃如果要成功都必須依賴與他人的合作，需要引入協調合作的思維。人們追求各自目標和決策時要相互協調與退讓，通過互動，根據具體情況形成新的規則。可持續發展由社會效益、環境效益和經濟效益三個效益組成，要有協調合作的思維，才能充分發揮能動性。

（2）經濟學要求人類建立與遵守規則的普遍思維。產權作為經濟規則中最重要的部分，也是資源資產管理的核心。明確界定誰在法律上擁有什么能夠幫助我們澄清不同的選擇和機會。在自愿的前提下，產權及衍生權益可以進行交易與分離，獲取更大效益。

（3）基于經濟學思維分析活化利用各工作環節的相互關系。經濟行為以產權作為基本出發點，根據可靠的信息與激勵，隨著時間的演化不斷協調，謹慎選擇，直至建立起一種可靠的優化模式。反映在建筑遺產活化利用中，產權是基礎與核心，評估是信息價值與現狀條件的反映，法律、規劃和技術是關鍵手段。以產權規則作為基本出發點，清晰界定建筑遺產產權，規范多方利益人的協調機制，通過方案的選擇、衡量和調整，最終實現資源配置的優化。當然，經濟學不是完美的，不可能既顧及所有事實，又對所有價值一視同仁。畢竟所有社會現象源于個體的行為和互動，還要以動態思維來調整完善。

（4）資源的優化配置是經濟學的重要部分，引導保護方選用具體的專業化手段，將建筑遺產具備的資源要素加以組合，選擇、衡量與優化建筑遺產利用方式。如2015《中國準則》提出，“應當根據文物古跡的價值、類型、保存狀況、環境條件等分級、分類選擇適宜的利用方式”。

（5）經濟學研究人類行為和協作互動時，特別重視個體的選擇。個體總在比較，期望有較低的成本或額外效益，這是優化的本質。如何判斷是否產生優化需要合理的評價指標，人們通常用貨幣來衡量特定選擇的收益成本或額外效益，一點適度的變動就會使很多人改變他們的行為。因此，建筑遺產活化利用需要引入經濟評估，將經濟價值作為一種衡量標準來判讀利用行為是否合理。

（6）資產管理要摸清家底、建立資產臺賬，也要有經濟計量方式。要謹慎推進建筑遺產資源資產后續計量，依據文化資產后續保護修繕時點計劃及出庫信息，通過“在建工程”科目歸集修繕期間發生的各類費用，調整至“文化資產”科目予以顯化。強化專業評估計價，分析不同取得方式、不同計價方法下資產應在什么時點選擇何種計價依據，賬務核算是否規范標準等［19］。

（7）全面提升管理監督考核領域。建筑遺產資源資產管理工作中將全面引入資產績效評價指標，比如完善人的績效評價管理考核指標，啟動物的全生命周期管理的全過程績效評價。這樣可以客觀真實地反映資產管理效果，并將考評結果與部門、個人的年度績效評定掛鉤，提升建筑遺產資源資產利用管理效率。

2.基于經濟學思維的活化利用工作體系分析

基于經濟學思維，本文認為建筑遺產合理活化利用的工作體系是指在保護的基本原則下，產權明晰是實現合理利用的基礎，科學評估是建筑遺產合理利用的前提，保護規劃是合理利用的法律依據，利用方式是實現合理利用的手段，規范管理是實現合理利用的保障，經濟可行是衡量合理利用的指標。這幾方面相互配合、協調促進，最終實現保護與利用的可持續發展（圖一）。

五、建筑遺產合理活化利用的基礎：產權機制

產權是由多項權利構成的權利束。產權界定是將建筑遺產產權的各項權能界定給不同主體，主要包括兩部分：第一是產權的歸屬關系（界定歸誰）；第二是在明確產權歸屬的基礎上，對物品產權實現過程的各權益主體之間的責、權、利關系進行界定（界定約束）。通過設置約束條件，可以提供合理的經濟秩序、產生穩定預期、減少不確定因素。

圖一// 建筑遺產活化利用工作體系分析圖

產權機制最基本的是所有權，最常見的是用益權。“所有權”是整個產權制度的核心，一般具有絕對性、排他性、永續性三個特征。從產權性質來看，建筑遺產所有權主要分為私有產權、公有產權和混合產權。“用益權”是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權利，常見有使用權、經營權、用益權、租賃權等。從經濟學角度看，用益權的出現是社會進步的表現，能降低成本或增加效益，有助于充分利用稀缺資源。法理上，所有權、使用權和收益權可否分離，在建筑遺產學術界有一定的爭論，有些學者反對而有些學者支持。但從實踐操作來看，產權分離總體上有利于建筑遺產的保護利用，出現弊端的主要原因是各方權責不夠細致清晰。拆分所有權、使用權和監督權時，必須明確各方利益人的權益與責任，建立有效的歸屬與分配機制。

出于保護目的，幾乎世界上任何一個國家和地區對建筑遺產的保護利用都有不同程度的規定，在法理上屬于產權約束或產權限制。具體措施主要是：合理確定保護等級；制定保護規劃；嚴格控制建筑結構、布局、功能、高度、體量、色彩、立面外形以及周邊環境要素等方面；對遺產功能、使用、修繕和改建的限制，例如產權人不得擅自遷移或拆除，所有權人具有管理保護建筑遺產責任等。這些保護限制對于使用者行為是一種約束，也是一種保護。使用者充分清晰地了解具體遺產項目關于使用、處置、收益等的權利責任以及限制條件、使用年期、鼓勵手段與處罰措施等規定，一方面會使他們對損毀破壞建筑遺產的后果產生畏懼，另一方面也幫助他們放心使用建筑遺產，大膽投入資金，不至于束手束腳。合理的規定有助于引入更多市場化管理手段，鼓勵社會參與，引入社會資金。

六、建筑遺產活化利用的經濟效益衡量方法

談及經濟效益，建筑遺產保護領域確實存在一些過度利用、隨意破壞抑或借保護之名斂財的情況。文物系統原本對此是存有顧慮的，盡量避免文物保護過多涉及經濟領域，然而大量的歷史建筑與一般文物點保護利用難點問題很多。例如上海巨鹿路優秀歷史建筑被業主野蠻拆除，部分城市歷史街區修復項目財務長期虧損，各地房屋征收中的歷史建筑保護與補償逐步成為社會糾紛，等等。這些問題不可避免地需要引入經濟學思維來研究，要用經濟技術手段提出解決思路。

本文認為，界定和衡量建筑遺產活化利用的經濟合理性可借鑒不動產估價“最高最佳利用”原則。從經濟學角度看，不動產利用的驅動力在于經濟效益最大化。“最高最佳利用”需要滿足四大標準：法律上允許、技術上可能、財務上可行和價值最大化［20］。這些標準是依次考慮的，法律上的允許、技術上的可能的檢驗都必須置于財務上可行和價值最大化檢驗之前。前者不可行，后者無意義。“最高最佳利用”分析提供了某類不動產在市場參與者心目中競爭地位的詳細調查基礎，可確定不動產最有利、最有競爭力的用途。建筑遺產畢竟是歷史遺留的產物，歷史時期的規劃布局、基礎設施、人們的生活習慣與現代社會大相徑庭。以現代人視角來看，建筑遺產無論從最佳用途還是規模等，通常都很難達到最佳利用效益。所以在分析建筑遺產活化利用時，“最高最佳利用”原則需要作一些適宜性調整，體現在以下幾個主要方面。

1.建筑遺產“價值最大化”的特殊理解

四大標準中“法律上允許、技術上可能、財務上可行”對于普通不動產與建筑遺產普遍適用。其中，法律上的“財務上可行”與前文的“經濟可行”是同樣的意思。對“價值最大化”的理解主要包括兩個方面：一方面是建筑遺產使用價值最大化（機會成本最小化）。在遵循建筑使用功能文化屬性的前提下，通過創造性再利用，為人類特定的活動提供室內外空間［21］。人們直接使用建筑遺產實現消費功能，如居住、辦公等，要充分考慮機會成本的最小化，即人們使用其他建筑物達到相同的使用效益時所需要支付的成本費用。另一方面是經濟收益最大化。建筑遺產經濟收益通常包括租金收益、經營收入或旅游收益等，屬于直接收益。建筑遺產經濟收益還可以表現為衍生的間接經濟收益。例如，建筑遺產給所在區域帶來整體經濟效益的提升，拉動地方旅游、住宿、餐飲、商業和其他相關行業的綜合性發展等。特別在旅游業中，文化遺產項目的品牌效應及其特殊資源凸顯壟斷價值，有效利用遺產資源來發展旅游業，可以實現良好的經濟回報，也會帶來更多的遺產保護資金支持［22］。因此，建筑遺產活化利用不能僅關注眼前利益，要將間接收益影響也考慮在內。建筑遺產“價值最大化”體現在保證其社會效益、環境效益最大化的基礎上，考慮滿足使用需求或提升經濟效益的價值最大化。

2.建筑遺產使用功能的調整優化

由于建筑遺產發生拆除或移建行為的可能性較小，因此基于社會影響、文化意義的考量以及從政府的政策主導出發，合理利用成為唯一選擇。如果現狀用途是適宜的，則應該延續保持；如果現狀使用達不到經濟效益最大化，則應該通過適宜性功能調整來彌補。一般而言，由于文物保護單位的保護等級高，所以使用功能受到嚴格限定。除宗教建筑用途通常不會改變以外，建筑遺產的使用功能限制沒有那么嚴格。比如位于歷史街區的古民居即便屬于建筑遺產，可能會有旅游參觀點、居住住宅和精英會所等多種用途。對于等級更低的普通傳統風貌建筑，使用功能的調整余地就會更加靈活。緊臨商業街的傳統民居可以改為優雅休閑的咖啡吧、依水小筑等吸引游客休憩。老城的舊廠房或倉庫不乏建筑精品，所處的地理位置又使得人們趨之若鶩，可以建設為休閑文化街區，例如上海新天地、北京798區等。因此，建筑遺產的使用功能與保護等級相關，有的受到嚴格限制，有的相對靈活。即便沒有強制限定功能，最佳利用功能也要綜合建筑物自身條件、周邊環境狀況、區域發展規劃等實際情況來確定。

3.建筑遺產的工程修繕成本控制

建筑遺產“最高最佳利用”取決于投入成本的多少。建筑遺產的修繕不同于現代“方盒子”建筑的興建，很難參照市場建筑成本，人們經常需要考慮是完全保留原貌還是僅保留建筑外立面。對于某些建筑遺產，保留建筑外立面，對內進行現代化改造也不妨是一種既解決歷史保護又能統籌兼顧經濟效益的辦法。多數情況是對不同保護等級的建筑遺產實施不同程度的修繕改進方案，增加一些必要設施，提高其舒適度和實效性，使得這些建筑遺產更具備功能實用性。所以在確定可能的利用預期方案時，工程修繕成本要作為一個重要的決定因素考慮在內。關鍵點是修繕方案要在滿足預想的建筑遺產實用性要求的前提下，盡量合理控制工程修繕成本。建筑遺產的真實性、完整性及其導致的修繕成本問題應當注意。

4.建筑遺產活化利用的經濟效益量化方法

經濟效益是建筑遺產活化利用的經濟表現，需要通過技術方法予以衡量顯化。合理量化經濟效益的技術方法包括建筑遺產經濟價值評估與歷史地段項目經濟評價兩個技術體系。

建筑遺產經濟價值評估是指估價機構與估價師根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，在合理的假設下采用適宜的方法，并在綜合分析建筑遺產經濟價值影響因素的基礎上，對其在價值時點的特定經濟價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動［23］。

歷史地段項目經濟評價是根據國家規定的建設項目經濟價值技術標準，適用于歷史地段項目并進行一定技術調整，通過分析項目投資、成本費用、營業收入與資產價值等程序，計算項目內部收益率、凈現金量等財務指標，明確盈虧平衡分析、敏感性分析等，以判斷項目投資的經濟可行性［24］。經濟評價是引導和促進資源合理配置，減少和規避歷史地段項目投資風險的基礎性工作。

經濟價值評估是靜態的，具有針對性，反映建筑遺產在評估時點的經濟價值，關注的是時點效應。項目經濟評價是動態的，具有整體性，反映歷史地段項目在投資期或收益期的財務資金情況，關注的是時段效應。經濟價值評估行為是項目經濟評價的重要組成部分，兩者既有區別又有聯系，是建筑遺產活化利用經濟效益的量化方法。

七、小結

本文基于經濟學思維對建筑遺產活化利用進行探討，分析了產權機制、評估體系、保護規劃、利用方式、規范管理和經濟可行等工作環節的相互協調關系，試圖構建一個建筑遺產活化利用的工作體系，以實現建筑遺產活化利用的可持續性。建筑遺產的保護利用要注意綜合平衡社會效益、環境效益與經濟效益三者關系，在前兩者的基礎上，逐步將經濟效益納入建筑遺產活化利用考慮范疇。通過保護利用思路的轉變，重點認識產權機制的核心地位，探索更為合理的建筑遺產活化利用方式，通過經濟手段衡量其合理性，不斷完善建筑遺產活化利用發展模式，這也是當前建筑遺產保護界必須面對的歷史性課題，而且是具有必要性、重要性和迫切性的課題。

［1］中共中央辦公廳，國務院辦公廳：《關于加強文物保護利用改革的若干意見》，中華人民共和國中央人民政府網站，［EB/OL］［2018-10-08］http：//www.gov.cn/zhengce/2018-10/08/content_5328558.htm.

［2］國家文物局有關負責人解讀《關于加強文物保護利用改革的若干意見》，中華人民共和國中央人民政府網站，［EB/OL］［2018-10-09］［2019-11-01］http：//www.gov.cn/zhengce/2018-10/09/content_5328860.htm.

［3］國際古跡遺址理事會中國國家委員會：《2015〈中國文物古跡保護準則〉中文簡版》，中國古跡遺址保護協會（ICO?MOS CHINA）官方網站，［DB/OL］［2015-11-18］［2019-11-01］http：//www.icomoschina.org.cn/downloadlist.php？class=16&p=3.

［4］國際古跡遺址理事會澳大利亞國家委員會：《巴拉憲章》（1999），中國國家文物局《國際文化遺產保護文件選編》，文物出版社2007年，第158頁。

［5］聯合國教科文組織世界遺產中心：《實施〈世界遺產公約〉操作指南（2017中文版）》，中國古跡遺址保護協會（ICOMOS CHINA）官方網站，［DB/OL］［2017-07-12］［2019-11-01］http：//www.icomoschina.org.cn/download_list.php？class=33.

［6］邢啟坤：《我國世界文化遺產的合理利用及可持續發展模式探討》，《世界遺產論壇》2009年。

［7］張建忠：《中國帝陵文化價值挖掘及旅游利用模式》，陜西師范大學博士學位論文，2013年。

［8］林源：《中國建筑遺產保護基礎理論研究》，西安建筑科技大學博士學位論文，2007年。

［9］香港特區政府：《活化歷史建筑伙伴計劃（2008）》，香港政府發展局文物保育辦事處官方網站，［DB/OL］［2017-07-13］［2019-11-01］https：//www.heritage.gov.hk/tc/rhbtp/about.htm.

［10］張朝枝、劉詩夏：《城市更新與遺產活化利用：旅游的角色與功能》，《城市觀察》2016年第5期。

［11］董晨：《活化利用，傳統經典更具當代活力》，《新華日報》2017年5月18日第23版，［EB/OL］［2017-05-18］［2019-11-01］http：//xh.xhby.net/mp3/pc/c/201705/18/c323467.html.

［12］王妍：《珠海歷史建筑保護和活化利用的思考》，《中華建設》2018年第6期。

［13］國家文物局：《關于促進文物合理利用的若干意見（2016）》，國家文物局官方網站，［EB/OL］［2016-10-18］［2019-11-01］http：//www.ncha.gov.cn/art/2016/10/18/art_2237_12257.html.

［14］曲福田：《資源經濟學》，中國農業出版社2001年，第88頁。

［15］彭飛：《我國工業遺產再利用現狀及發展研究》，天津大學博士學位論文，2015年。

［16］劉慶余：《國外線性文化遺產保護與利用經驗借鑒》，《東南文化》2013年第2期。

［17］李先逵：《中國建筑文化遺產保護利用問題與對策》，中國民族建筑研究會《華南地區古村古鎮保護與發展（廣州）研討會文集》2008年，第3頁。

［18］〔美〕保羅·海恩、彼得·勃特克、大衛·普雷契特科著，史晨譯：《經濟學的思維方式》，機械工業出版社2018年，第4頁。

［19］李莉：《構建文物文化資產管理體系的思考》，《中國會計報》2019年8月16日第11版。

［20］國家技術標準《房地產估價規范》（GBT50291-2015）。

［21］朱光亞、方遒、雷曉鴻：《建筑遺產評估的一次探索》，《新建筑》1998年第5期。

［22］顧江：《文化遺產經濟學》，南京大學出版社2009年，第232頁。

［23］徐進亮：《歷史性建筑估價》，東南大學出版社2015年，第105頁。

［24］徐進亮：《歷史地段經濟評價大綱及指標體系研究》，《建筑與文化》2017年第4期。