疫情沖擊下長租公寓發展的再審視

文/黃程棟

房屋租賃市場呈現明顯的周期性，受到春節返鄉和節后復工的影響，一般2-3月份是租賃市場的旺季，但是受疫情防控期間人員流動管控加強、企業延遲復工等因素的影響，各大城市的長租公寓面臨“人員進不來”、“房源出不去”的雙重困境。租賃企業在收入銳減的情況下，仍需支付租金、薪資及各種運營成本，這對于本就利潤微薄的行業來說更是雪上加霜，多數企業命懸一線、危在旦夕。

與此同時，長租公寓的應對著實令很多租客難說滿意。幾家頭部企業紛紛被曝出丑聞，比如單方面要求房東減免房租、“一魚兩吃”、大幅上漲房租，深陷輿論漩渦，這些行為讓本就口碑不佳的行業再度蒙塵。因此，需要對長租公寓的發展進行再審視，探尋行業本質，剖析其面臨的挑戰，為這一新興業態的穩健發展提供可行的對策建議。

一、長租公寓模式的本質

自2017年7月九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》以來，機構出租人行業迎來風口，房產中介、酒店、房地產開發商、互聯網創業公司等各類主體爭相涌入，關于機構出租人的廣闊前景與商業模式的探討一度成為資本市場的焦點。

傳統的租賃模式是小業主將房源出租給租客，這種方式類似“集市”，呈現出分散化、自發性的特點，不利于主管部門對相關行為主體進行規范管理，而長租公寓模式能夠通過市場的力量將多方主體的信息歸并、收集，進行專業化的運營管理，這種方式類似“超市”，對于政府部門規范市場行為、穩定租金和租賃關系等都可發揮積極的作用。尤其是分散式長租公寓通過提供便捷的管理服務，降低小業主對出租房源的管理成本，提高其出租意愿，同時能夠向租客提供差異化的住房產品，在盤活存量房源、提高住房資源使用效率、改善租客租住體驗方面可發揮積極的作用。此外，長租公寓的發展也有利于政府對租賃行業實施監管起著重要作用。因此，長租公寓的健康發展能夠滿足出租方（業主）、承租方（租客）以及監管方（政府主管部門）等多方主體的需求，兼顧商業價值和社會價值。

圖1 長租公寓對另外三方的意義

目前公認租賃行業是個利潤微薄的行業。由于目前租售比比較低，很多業主考慮到出租可能導致房屋破損以及需要日常維護等，不愿將房屋出租，而向市場提供租賃房源的，大多是需要“以租養貸”或者需要租金補貼生活的群體，這個群體相對來說不那么富裕。租客大多是收入相對較少的群體，同樣不那么富裕。當“不那么富裕的房東”遇到“不那么富裕的租客”，雙方對于價格都比較敏感，從成本-收益的角度考慮，租客希望盡可能降低成本，而房東則希望盡可能提高收益，利潤的想象空間也就很有限了。因此，租賃行業是在承租雙方博弈的夾縫中生存的行業，資本想在這樣的行業里獲取豐厚的利潤是比較難的。

二、近年來的發展歷程

長租公寓是近幾年新興的一種住房租賃業態，其發展歷程可以簡單劃分為市場自發階段和政策推進階段。推進階段的政策重點也由前期的“大力支持為主”向“鼓勵規范并重”轉變。

（一）市場自發階段：2010年-2016年

早期階段，部分業主考慮到租賃房屋過程中的管理、維修責任，不愿將房屋進行出租，“二房東”的出現在某種意義上提高了業主出租的意愿?！岸繓|”從業主手里獲得房屋的經營權，將房屋轉租給租客，其利潤點在于租金差和增值服務費，這也是分散式公寓的本質。2012年成立的青客屬于這種模式。

“互聯網+資本”平臺、房企、酒店等具備發展長租公寓優勢的企業涌入該行業后，參與主體增多，產品形態逐漸豐富，將整棟物業改造成租賃住房的長租公寓出現，即集中式長租公寓。這一階段，從中央到地方出臺了多項文件支持租賃市場發展，期望通過租賃的方式解決部分群體的住房問題。

（二）政策推進階段：2017年至今

《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）指出：“培育機構化、規模化住房租賃企業。鼓勵國有、民營的機構化、規?；》孔赓U企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務?！边x取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市，首批開展住房租賃試點。隨后，選擇北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都等13個城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。黨的十九大報告中明確提出“房住不炒”，住房租賃市場進入了快速發展期（表1）。

然而，隨著一系列行業亂象的曝光，行業進入調整期，政策作出相應調整，以完善住房租賃市場發展規范為主，資本支持更加謹慎，企業融資困難加大，擴張步伐放緩（表2）。

表1 部分城市出臺支持住房租賃業發展的政策

表2 調整階段部分城市出臺的政策

三、長租公寓面臨的主要挑戰

長租公寓自興起以來就爭議不斷，行業發展面臨諸多挑戰，最近幾年的歷程，可以說是“在夾縫中生存，在爭議中前行”，步履維艱。

挑戰一：行業贏利模式單一，贏利能力弱

長租公寓雖然能夠提供增值服務獲得盈利，但是，目前多數仍然依靠賺取租金差的模式生存。由上述分析可知，租賃行業本身是微利行業，資本進入該領域獲取利潤的想象力十分有限，如何建立良好的贏利模式是長租公寓行業發展的核心挑戰。3月25日，蛋殼公寓發布2019年第四季度及全年未經審計的財務報告，數據顯示，2019年全年，蛋殼公寓凈虧損人民幣34.37億元，而2018年凈虧損人民幣13.7億元，至今未實現贏利。其他長租公寓，如自如、青客等，也尚未實現贏利。筆者查閱了部分停業的長租公寓，發現其原因主要是資金鏈出現問題。面對市場快速擴張以及日常運營等造成的“失血”，部分企業通過多輪融資、上市為企業“補血”，減少自身虧損，但是從長遠來看，企業的健康發展要求其能夠自我“造血”，然而，從多數企業的運營狀況來看，實現贏利顯然路途漫漫。

表4 部分停業長租公寓情況

挑戰二：主管部門監管制度有待完善

目前，我國長租公寓仍處于發展初期，提高市場占有率被各家機構視為重中之重，盲目擴張過程中，對租賃房源的環保問題缺乏重視。深圳市消委會發布的《2018年消費投訴情況分析報告》顯示，機構出租人甲醛超標問題已成為消費者投訴的新熱點之一，全年投訴量近500宗。房屋租賃企業為了實現企業利潤最大化，會縮短房屋的空置時間，提高房屋的周轉率?！凹兹╅T”“租金貸”“投毒案”等負面報道不時出現，主管部門監管制度仍需進一步完善。

挑戰三：應對突發事件的金融支持力度薄弱

據了解，租賃機構在申請貸款時，銀行主要考查租賃機構的現金流，受到此次疫情的影響，多地不讓租客返回導致的租客大面積退租，企業現金流驟降，導致銀行斷貸甚至抽貸，這對于資金本來就緊張的租賃機構來說，極易引發財務危機。同時，各地出臺的免租政策僅適用于國有資產類經營用房的租金減免，且主要承租人為中小企業，對非國有的其他經營性用房及城鎮居住類用房尚未出臺租金減免政策，上海、廣州、深圳等地房地產（經紀）協會出臺的減免租金的倡議，并不具有強制力。長租公寓企業面對突發事件時所獲的金融支持較為薄弱，不利于其發展。

四、對策建議

在租購并舉住房制度的構建過程中，長租公寓顯然是不可或缺的一部分，雖然當前存在一些問題，但不應懷疑該行業是否應該存在，而是要考慮如何進一步完善。

1.積極推動REITs落地，給予租賃行業金融支持?！坝欣蓤D”是房主和機構積極參與住房租賃市場的前提。就美國、日本等租賃業務較為發達的國家來看，REITs可有效推動該行業的發展。長租公寓收益的長期性及持續性使得資產證券化成為理想的融資工具。因此，應該積極推動REITs落地，為租賃機構拓寬融資渠道，降低融資成本。

2.住房租賃企業需要符合相應的準入條件。住房租賃企業在解決流動人口居住問題方面發揮了重要作用，但是在經濟利益的驅動下，企業存在不合法不合規的問題。為了維護承租人的合法權益以及保障租賃行業的健康發展，住房租賃企業需要符合一定的條件，同時，政府主管部門需要加強對企業運營的監管。

3.減輕企業稅負。當前租賃企業的稅賦包括12%的房產稅、6%的增值稅、25%的企業所得稅以及1%左右的其他附加稅，這對于尚未實現贏利的行業來說無疑會加重其運營的負擔，建議進一步減輕稅負，使租賃企業能夠更好解決人們住有所居的問題。

4.逐漸形成應急機制。建議形成以運營企業、行業協會、主管部門、金融部門等為主體的聯席會議機制，應對突發事件。對于像新冠肺炎疫情這樣的突發事件，金融部門要形成應急支持機制，不抽貸不斷貸，在行業面臨困境時能夠“雪中送炭”。