淺析疫情當(dāng)下中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之路

吳玉健　林琳

摘要：2020年，突如其來(lái)的新冠狀病毒疫情，打亂了人民的正常生活，各行各業(yè)經(jīng)歷紛亂和緊張，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)銷售斷崖式下跌、回款滯緩、資金承壓等各方面影響，特別中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨各種危機(jī)，如何實(shí)現(xiàn)自救和穩(wěn)定發(fā)展是當(dāng)務(wù)之急。

從宏觀而講，國(guó)家及各地方政府制定了各類復(fù)工復(fù)產(chǎn)利好政策，鼓勵(lì)企業(yè)勇敢面對(duì)“疫情”，勇于戰(zhàn)勝困難，這對(duì)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展也是最好的支持。

從微觀而講，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正視企業(yè)本身所暴露出的短板和缺點(diǎn)，建立科學(xué)規(guī)范的管理體系，提倡開(kāi)源節(jié)流、提倡數(shù)字化管理、提倡集成管理，遇到類似不可抗力因素，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

關(guān)鍵詞：規(guī)范管理;數(shù)字化管理;集成管理

導(dǎo)言： 2020年，突如其來(lái)的新冠狀病毒疫情，打亂了人民的正常生活，各行各業(yè)經(jīng)歷紛亂和緊張，房地產(chǎn)行業(yè)作為位置固定、不可移動(dòng)、使用期長(zhǎng)、價(jià)值量大、關(guān)聯(lián)領(lǐng)域豐富的特點(diǎn)，受疫情影響更為復(fù)雜，“零成交”“斷崖式下跌”等觸目驚心的現(xiàn)實(shí)成為2020年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。面臨疫情，銷售下跌、回款滯緩、資金承壓等各方面的影響，中小房地產(chǎn)企業(yè)的如何發(fā)展，是當(dāng)務(wù)之急。

1? 疫情防控下的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)惠政策

面對(duì)突如其來(lái)的“新冠狀病毒疫情”，國(guó)家及各地方政府制定了各類復(fù)工復(fù)產(chǎn)利好政策，鼓勵(lì)企業(yè)勇敢面對(duì)“疫情”，勇于戰(zhàn)勝困難，這對(duì)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展也是最好的支持。就中原地區(qū)鄭州出臺(tái)的政策而言：

政策要點(diǎn)：

1.1? 免征中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)（基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)）單位繳費(fèi)部分;受疫情影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重困難的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可申請(qǐng)緩交三項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和醫(yī)療保險(xiǎn)，緩交期限原則上不超過(guò)6個(gè)月。延遲繳費(fèi)期間，免收滯納金，不影響參保人員正常享受待遇，不影響個(gè)人權(quán)益記錄。

1.2? 對(duì)受疫情影響，導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，可以申請(qǐng)降低住房公積金繳存比例或申請(qǐng)緩交住房公積金，期限不超過(guò)12個(gè)月，緩交期間不影響職工正常申請(qǐng)貸款。

1.3? 疫情防控期間，新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目，可緩交農(nóng)民工工資保證金，疫情防控一級(jí)響應(yīng)措施解除3個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金或保函形式補(bǔ)交。

1.4? 疫情防控期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在符合已完成25%以上投資的前提下，商品房預(yù)售形象進(jìn)度要求調(diào)整為主體工程達(dá)到“正負(fù)零”即可辦理相關(guān)手續(xù)。

1.5? 受疫情影響，已出讓土地延期復(fù)工，不能按期開(kāi)竣工、交付使用和完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，使用不可抗力有關(guān)規(guī)定，時(shí)間相應(yīng)順延，不計(jì)為違約責(zé)任。

在政府出臺(tái)的一系列復(fù)工復(fù)產(chǎn)的利好政策下，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更應(yīng)抓住機(jī)遇，不忘初心，砥礪前行。

2? 建立科學(xué)規(guī)范管理體系

2.1? 提倡開(kāi)源節(jié)流。顧名思義，增加收入，節(jié)省開(kāi)支，做好成本管控。

2.1.1? 人力方面，增加低成本的招聘渠道，減少招聘費(fèi)用;提高招聘面試的能力和水平，減少人員流失;實(shí)行人員流失預(yù)警機(jī)制;嚴(yán)控人員招聘，不合理的給予杜絕;建立人才儲(chǔ)備計(jì)劃，逐步淘汰與公司發(fā)展不相符的人員;理順公司架構(gòu)及崗位分布，減少或合并不必要的崗位和人員;提倡信息化管理，減少和節(jié)省人力成本。

2.1.2? 辦公方面，充分利用現(xiàn)有資源，做到物盡其用。明確辦公用品消耗標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行資源定額使用、領(lǐng)用，定額管理。能夠調(diào)配的優(yōu)先調(diào)配使用，減少重復(fù)配置。加強(qiáng)辦公設(shè)備和辦公電腦儀器的管理，定期維護(hù)和保養(yǎng)，延長(zhǎng)其使用壽命。加強(qiáng)辦公品管理，減少不必要的浪費(fèi)。

2.1.3? 資產(chǎn)方面，要充分盤活公司現(xiàn)有資產(chǎn)、資源，在歸集資源充分利用的基礎(chǔ)上，節(jié)約開(kāi)支，降低成本。

2.1.4? 財(cái)務(wù)方面，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，費(fèi)用報(bào)銷審核制度，嚴(yán)格把關(guān)。合理使用資金，提高資金使用效率，盡量少花錢辦大事。

2.1.5? 銷售方面，了解市場(chǎng)需要，把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握產(chǎn)品入市良機(jī)，盡最大可能的銷售產(chǎn)品，增加收入。

2.2? 提倡數(shù)字化管理。

2.2.1? 大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、區(qū)塊鏈等新技術(shù)不斷顯現(xiàn)，加速人類進(jìn)入數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代。 催生新的管理模式，推動(dòng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型迅速發(fā)展。從2020年新型冠狀病毒管控?cái)?shù)字化的運(yùn)用實(shí)例，可以看出數(shù)字化的管控模式為限制疫情發(fā)展提供重要的技術(shù)支持。對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)，數(shù)字化轉(zhuǎn)型也是勢(shì)在必行，跟隨時(shí)代的步伐，引入數(shù)字化的管控模式，融入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理當(dāng)中，才能在無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)中保留一席之地。

2.2.2? 數(shù)字化管理一般在企業(yè)的檔案管理方面運(yùn)用較多，在其他專業(yè)口也有應(yīng)用。如， “銷售-明源系統(tǒng)”，“成本-廣聯(lián)達(dá)系統(tǒng)”等，但這些軟件尚未構(gòu)成大數(shù)據(jù)。真正實(shí)現(xiàn)全面數(shù)字化管理，是伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程管理，從立項(xiàng)、投資決策、拿地、設(shè)計(jì)、辦證、實(shí)施、銷售、交付以及后期的物業(yè)管理等全系統(tǒng)、全方位、全過(guò)程的管理。在投資決策階段，有要基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)庫(kù)做支撐，可以快速進(jìn)行項(xiàng)目投資和收入估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以及不確定性分析，便于公司準(zhǔn)確決策;在設(shè)計(jì)階段，通過(guò)可研報(bào)告，能快速進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、戶型配比各方面指標(biāo)等并且順利通過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的審核;實(shí)施階段，通過(guò)數(shù)字化的數(shù)據(jù)輸入，可判斷項(xiàng)目的進(jìn)展情況，便于及時(shí)調(diào)改應(yīng)對(duì)措施，便于項(xiàng)目管控等等。實(shí)行數(shù)字化管理優(yōu)點(diǎn)可以大大節(jié)約成本，數(shù)據(jù)信息更準(zhǔn)確、更便捷，通過(guò)數(shù)據(jù)更好的做好風(fēng)險(xiǎn)管控。

2.3? 提倡集成管理。

2.3.1? 中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往普遍存在全面計(jì)劃管理未建立、全面監(jiān)督未建立、全面考核未建立、未能有效整合和開(kāi)發(fā)人力資源、家族式管理模式、管理制度不完善等等一系列的通病。通過(guò)2020年新冠狀病毒疫情的影響，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)歷前所未有的沖擊，部分企業(yè)面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)，管理上更應(yīng)認(rèn)清存在的缺失。在面臨同類風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也是當(dāng)前中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)值得思考的問(wèn)題。實(shí)行集成管理，就是打破各種壁壘，實(shí)現(xiàn)各種資源共享，全面優(yōu)化資源組合，增強(qiáng)抵抗外來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.3.2? 集成管理，顧名思義是優(yōu)化各種資源組合，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化發(fā)展，杜絕各部門資源固封、信息閉塞。怎樣合理調(diào)配是管理重要手段，起到潤(rùn)滑劑作用，扮演中重要角色。公司的總經(jīng)理是集中管理的集成者、運(yùn)營(yíng)舵手，需要全面了解公司運(yùn)營(yíng)情況、掌握各口基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、判斷資源可優(yōu)化實(shí)用性以及實(shí)現(xiàn)資源調(diào)配，才能全面做好集成管理，使公司更具競(jìng)爭(zhēng)性。

3? 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有周期性的特性，只不過(guò)受“疫情”影響，市場(chǎng)供給平衡早于自然發(fā)展規(guī)律周期，在國(guó)家宏觀調(diào)控房住不炒的大前提下，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期依然是房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。

在疫情結(jié)束之后房地產(chǎn)將面臨新一輪發(fā)展的開(kāi)始，但絕不會(huì)有成交的報(bào)復(fù)性反彈或價(jià)格的快速上漲。中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該把此次疫情作為浴火重生推動(dòng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新里程碑。短期內(nèi)核心在于開(kāi)源節(jié)流。長(zhǎng)期來(lái)看，疫情帶來(lái)了對(duì)未來(lái)運(yùn)營(yíng)模式的思考，不能等到生存危機(jī)到來(lái)再思考生存模式，正好借這次疫情，好好思考未來(lái)三年或五年的戰(zhàn)略規(guī)劃。

對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該對(duì)宏觀層面戰(zhàn)略多些思考。同時(shí)，作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該提倡開(kāi)源節(jié)流、數(shù)字化管理和集成化管理，與時(shí)代同行，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境下有一席之地。

眼下，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，更應(yīng)該思考的是生存問(wèn)題。在市場(chǎng)未完全復(fù)蘇的情況下，生存問(wèn)題真的是就在眼前！活下去比什么都重要。

俗語(yǔ)曰 “凡不能毀滅我的，必使我強(qiáng)大”，疫情當(dāng)下，讓我們一起逆風(fēng)前行，向陽(yáng)而生！

參考文獻(xiàn)：

[1]劉洪玉. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與管理. 北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2001

[2]劉曉君主編. 工程經(jīng)濟(jì)學(xué). 北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2003