理財PK買房，現在到底該選哪個

長投學堂

最近“深圳”、“房價”反復出現在熱搜中，滿天飛的是各種未經證實的“千萬豪宅被秒光”、“百萬喝茶費”、“500萬以下的房子基本賣沒了”……

此類消息刷屏各大社交媒體，甚至還有媒體曝出了“深圳人利用貼息貸款買房”的操作，引發一片嘩然。雖然官方直接給出了“否認三連”：沒暴漲！沒發現！不存在！但是被激發出來的購房熱情顯然沒那么容易“退燒”。

很多同學拿著準備理財的資金，望著樓市的“鑼鼓喧天”，猶豫了。

畢竟，樓市黃金十年的海市蜃樓還在眼前，曾經一本萬利的生意仿佛要卷土重來，不參與就等于“被拋棄”的心理，讓大家在買房和理財之間徘徊。

1.理財和買房，現在到底該怎么選呢？

回答這個問題之前，先請大家想一想，未來5年，你希望從理財或者買房中獲得什么？

理財毋庸置疑是希望財富增長，那買房呢？

如果是自住剛需，那就一個字：買！

但如果把房產作為一類投資品，希望它和理財一樣幫你資產增長，那下面兩個問題，是你需要考慮的。

第一，除了深圳，你的城市真漲價了嗎？

第二，未來，理財和買房誰的收益更高？

2.除了深圳，你的城市真漲價了嗎？

從今年3月開始，深圳樓市的確是國內房地產市場交易回暖最快的城市，來自深圳住建部的數據顯示，今年一季度深圳新房價格上漲1.0%，二手房上漲2.8%。

看數據沒感覺？但是和北京、上海、深圳3地近30天的房價環比數據對比后，可以明顯看到，深圳一馬當先環比翻紅。

可是深圳樓市并不是全面開花，從各個區域價格漲幅來看，漲幅明顯的樓盤集中在南山、寶安。

龍崗、羅湖、鹽田等區域反而拐頭向下，所以外部鼓吹的深圳房價“暴漲”的確有點夸大其實。

另外這次深圳樓市的上漲，除了最近嚴格審查的“貼息貸款買房”的原因外，更多是因為人口紅利造成的。

2018年、2019年深圳分別新增常住人口49.83萬和41.22萬，持續的人口流入，和四大一線城市中相對最為寬松的落戶政策，為深圳帶來了大量的住房需求。

所以落戶紅利+人口紅利是這波深圳樓市“出風頭”的根本原因，那你的城市目前具備這些優勢嗎？

我們從3月全國重要城市大數據房價中位數中可以明顯看到，相比2月，一線二線四線城市房價中位數總體下行，三線城市總體小幅上行，全國房價上漲的謠言不攻自破。

一線城市房價中位數的平均值為47368元/建筑平方米，比上月漲跌-426元/建筑平方米。

二線城市房價中位數的平均值為17000元/建筑平方米，比上月漲跌-438元/建筑平方米。

三線城市房價中位數的平均值為12272元/建筑平方米，比上月漲跌96元/建筑平方米。

四線城市房價中位數的平均值為8005元/建筑平方米，比上月漲跌-52元/建筑平方米。

既然樓市并沒有重歸火熱，那就要考慮第二個問題：理財PK買房，誰的收益更高？

那我們就做個小小的實驗，各拿500萬元投資房產和理財，穿越到5年后，看看收益狀況吧。

3.未來，理財和買房，誰的收益更高？

500萬元投資房產，首先要確定年化收益。

那來看一下過去4年，一線的北京上海，以及迎頭趕上的強二線杭州、鄭州的房價表現：上海上漲了14%，北京34%，杭州60%，鄭州43%。

取中位數，按照房價每年8%的上漲，復利計算，500萬元，5年后的總價值是707.8萬元。

拿500萬進行理財呢？5年后的收益又如何呢？

如果選擇創新型銀行存款，存續期5年，保本收益4%-5.5%，5年后總價值610.2萬-657.2萬元；

如果選擇今年比較火的低風險中短債基金，年漲幅7%-9%，5年后總價值707.8萬-781萬元；

如果可以承擔風險，進行指數基金定投，收益回報會更為可觀。

由此來看，自2016年地產行業進入“房住不炒”的主基調后，房產投資的優勢已經慢慢消散。另外從投資趨勢來看，房地產行業的黃金十年已經成為歷史，可經過4年休養生息的A股，未來5年大概率會迎來新的階段。

當然，以上的所有分析都是基于想通過投資，完成財富升級的目的，如果你第一次購房，且只是為了自住，那絕對是早買早享受。

至于二次購房想置換的朋友，無非是想得到3個方向的升級：

城市升級：二三線城市置換一線城市、三四線城市置換一線、強省會城市、非核心都市圈置換核心都市圈，占位未來的城市資源。

區域升級：傳統老城區置換城市新中心，將成熟溢價的房子，置換成未來房價紅利不斷釋放的房子。

空間、體驗升級：兩房置換成三房四房，出于二胎或父母居住、置換更新的小區、置換居住體驗更好的大平層、疊墅。

可無論是哪種類型的置換，都逃不過“購房政策如何分析”“貸款、稅費如何計算”“先買還是先賣”等一系列的問題。