我國房地產調控機制完善策略

張志文

[提要] 房地產是我國經濟快速增長的重要一環，房地產調控一直是中央和地方兩者政策實施的重要方向。房地產調控不僅關乎房地產市場的良好運行，同時關系著社會發展和居民生活。傳統的房地產調控采取以短期強制干預為主缺乏配套政策和長效機制，由于我國房地產市場的運行機制存在不足，缺乏科學規劃，社會炒房現象突出，存在局部市場過熱等問題，調控效果不理想。故而探討完善我國房地產調控機制，協調好政府、社會和市場三方主體在房地產領域中的相互關系。

關鍵詞：房地產;調控機制;社會發展;市場經濟

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2020年3月31日

中國房地產歷經多次的政策調控，鑒于我國的歷史發展狀況，在長效調控機制之前房地產調控始終把維持經濟的快速增長放在首要位置，因此政府、社會和市場均保持對房地產市場的高度熱情。但是，房地產問題不是任何一方的問題，每一方的行為都對彼此產生影響。住房就有公共物品的屬性，政府制定公共政策造福社會，應該認識到房價過高會導致人們的幸福感降低;從社會來看，盡管房價上漲確實能給社會部分群體帶來一定收益，但投機行為最終導致社會成員的差距拉大，社會穩定容易出現問題;從市場來看，進軍房產者眾多就會引起過度競爭。分析政府、社會和市場三者在房地產問題之間的聯系和矛盾，轉變調控思路和完善調控機制。

一、房地產調控回顧

房地產業與城市化和工業化緊密相連，居于重要地位。基于房地產問題的復雜性，對政府、社會和市場的重要影響，我國中央政府和地方政府為了保障國家經濟平穩發展、社會安定有序、市場平穩運行在歷史上對房地產進行了多輪的調控協同。也有不少的研究者分析了我國的房地產調控政策和機制，回顧了歷史發展。其中，劉暢（2019）認為中國房地產經歷六輪政策周期，要注重需求和供給兩個端的機制完善。張玉梅（2019）認為信貸政策和調控政策存在漏洞，要分短期、中期、長期三個階段實施不同的措施，做好中央和地方的職責分工。潘敏（2019）認為盯信貸比盯房價更具優勢，保證政策的彈性和可調整性，有助于金融穩定。安輝（2013）提出房地產調控政策已成為影響房地產價格的重要因素，長期性政策雖然具有時滯性但效果較好。吳梓境（2018）認為政府在控制土地出讓和管制用地類型上的行為對房地產市場具有核心作用。

房地產調控具有必要性。政府方面，地方政府往往獲取城市建設的資金采取經營當地房地產，在這一過程中政府會不自覺地維持房價的增長保持財政資金充足，雖然政府的目標是為了將資金用于公共服務，但是在集聚資金的過程中容易忽視社會群體的需求。經濟方面，房價居高不下，就會加劇地區發展差異，導致整體經濟結構不合理。社會方面，房價過高讓流動人口比例得不到有效減少，社會隱患增加，不利于社會安定有序。2016年第六次調控政策出臺之前的五次調控都是以解決經濟問題為中心，政策呈現出寬松和緊縮兩種狀態的循環。隨著國家經濟逐漸平穩，人民日益增長的物質文化需求在房地產領域表現突出，社會對房產價格漲幅過高的議聲也越來越大。房地產價格隨政策波動反作用在社會和市場兩方就容易出現社會需求不平衡和市場過熱。因此，筆者結合近年來房地產調控政策特點，淺談在政府、社會、市場三方主體需求平衡之中，如何轉變房地產調控思路，進一步完善房地產調控機制。

二、轉變房地產調控思路

房地產調控涉及了政府、社會和市場三方主體，從一元角度調控房地產是不現實的。政府促進經濟增長的同時要保障社會公眾的基本利益，同時避免損傷市場積極性。市場發展慣性和宏觀調控的不一致，政策著力不當導致調控效果很差。簡而言之，就是要協調發展，保障房價的穩定和社會的需求，即供需關系的良性交互。由于社會不同群體的需求不同，利益復雜，根據社會部分人的呼吁采取的措施有時并不能解決問題;西方資本主義自由市場經濟體制的經驗教訓揭示了完全依靠市場調節房地產也是不可取的。所以筆者倡導調動地方政府的積極性，轉變思路，降低緊縮應急政策頻率，減少強硬干預，重視社會和市場兩者的發展。

（一）轉變政府調控思路，優化政府政策手段和調控措施。政府不能忙于做消防員，要減少短期強硬介入行為的頻次，抑制房價的政策措施應該是短期與長效的有機結合。短期強硬介入雖然能緩解社會矛盾，獲得一定的抑制效果，但是缺乏系統科學的長期機制，房價回彈也是預料之中。此外，短期強硬介入還會沖擊房地產的市場發展，打擊市場的積極性。地方政府應該兼顧市場發展，順應市場規律，要處理好政府和市場之間的關系，促進市場健康發展，才能從根本上解決房價問題。順應市場規律并不意味著政府不進行干預，政府要考慮到市場的局限性，根據市場的特點進行科學合理的調控，謀求市場和政府的優勢互補，促進良性循環。

（二）轉變政府調控思路，發揮市場在調控房地產中的作用。房地產業涉及層面廣，包括土地、金融、人口等具體層面。完全依靠政府是不現實的，規范市場，從市場角度入手調控房地產是重要路徑之一。首先，要加強市場監管，保證市場的良性運行，防止市場局部過熱;其次，從供求關系的角度，鼓勵房屋租賃企業的發展，保障居民的需求，抑制房價的非正常上漲;再次，要緊盯信貸，區分合理和不合理的住房需求，保障金融穩定;最后，要針對投資房產現象做好不斷改革房產稅收的準備，預防投資現象威脅市場的正常發展。

（三）轉變政府調控思路，重視社會反饋，提高政策效能。政府應該傾聽社會的訴求，不能把房產作為短期刺激經濟增長的手段。將城市建設與社會民生密切相連，房子是用來住的而不是用來炒的，將住房與社會基本保障聯系在一起。提高政策效能，往往很多好政策在社會中實施的效果卻不好，根本原因是沒有進行深入的社會實踐。例如保障性住房，同樣一塊土地面積，保障性住房建五層和建十層的容納量是不一樣的，隨著城鎮發展，原先一批保障性住房能否滿足未來的需求，根據當前公共財政的狀況采取哪種方式更加適宜，都是值得深思的問題。提高政策效能不僅表現在政策實施階段，政策宣傳等其他階段的效能如果能加以重視同樣可以提高政策效果。

三、完善房地產調控機制

黨的十九大報告指出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這一論斷確定了房地產調控的總基調。地方政府在房地產調控機制優化過程中，既要全面的考慮到城鎮發展需求，又要考慮到社會和市場的健康發展。要因勢利導，發揮社會的反饋功能和市場的自我調節功能，讓三者的需求在發展上得到統一，讓社會需求和市場的自利傾向在政府的調控機制下更加規范，善用市場規律，加強戰略規劃，將長效機制與短期效果好的政策相結合，進一步完善房地產調控機制，促進三者的共同發展。

（一）規范市場運行，健全法律體系。市場不規范是市場穩定的風險因素之一，政府干預絕不是要打擊市場，而是要規范市場運行，綜合考慮社會保障和市場發展兩個方面。健全相關法律，讓政策有形，更具效力。例如保障性住房在使用不到五年內出售屬于違法，政府有關部門有權依法處置相關行為。讓政府干預有法可依，對大量囤積房產用于炒房賺差價的個人和違法企業給予處罰。由于房地產的涉及層面廣，政府應該圍繞著從土地到建設再到市場和社會的完整產業鏈條健全相應法律，完善法律網絡，從而大大減少市場發展的風險因素。健全法律體系不僅讓政府執行政策有法可依，同時規范了市場運行，有效化解市場自利傾向和社會需求之間的矛盾。健全的法律體系有利于填補政策漏洞，也能防止社會部分群體利用政策漏洞對三方主體造成不良影響。

（二）重視權益維護，緊盯信貸風險。拓寬供給渠道的同時要注重雙方的權益維護。無論是房屋買賣還是房屋租賃，損害彼此權益的現象不勝枚舉。近年來，有兩種案例頻繁出現。第一種，需求者在使用供方房屋的過程中，使用不當，造成衛生困擾，或者改變原有的房屋結構，侵害了供方權益，難以追償。第二種，房屋租賃過程中，供方變相漲價，損害了需求者的權益卻難以維權。因此，拓寬供給渠道的同時要保障雙方權益，重視權益維護。此外，信貸在房產付款中的比例反映著需求者的經濟狀況，對房產交易起著不可忽視的作用，因而政府要對金融風險進行合理有效的管控。房產與金融業的聯系密切，兩者相互促進，房地產的不良發展會反向作用金融市場，金融市場的混亂就會加大房產購買者的購買風險。制定科學合理的金融政策將有效促進金融業和房地產的快速穩健發展。

（三）落實長效機制，完善配套政策。根據2019年中央經濟工作會議要求，地方政府應該加快落實因城施策的長效管理調控機制。與過去的調控機制相比，長效調控機制有著顯著區別，雖然具有時滯性的劣勢，但在長期保持房價穩定中有著重要作用。尤其在保持房價與居民收入平衡上具有顯著優勢。同時，也不能完全拋棄部分收效較好的房地產調控政策。要考慮長效機制可能無法解決當下部分困境的局限性。完善配套政策要注意兩個方面：一方面要注意舊政策對新政策的影響，及時梳理舊政策對政府、社會和市場三方的積極和消極影響，過時的政策應該及時取消，收效好的可以保留;另一方面要及時出臺與長效機制配套的新政策，幫助長效機制的全面落實。地方政府要注重政策的有機結合，既要實現政府的政策目標，也要實現社會的需求和市場經濟的發展。

主要參考文獻：

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