土地利用轉型與土地資源不動產登記管理研究

劉俊橋

【摘要】我國國土面積遼闊，土地資源豐富。但由于人口基數大，人均土地資源占有量較少。尤其是近年來城市化進程不斷加快，大量人口涌入城市，造成城市空間資源緊缺。在此背景下，找到有效緩解土地壓力的措施，是有關部門的當務之急。而促進土地利用轉型，并重視對土地資源不動產的登記管理工作，則能夠切實地改善這一局面，實現土地資源真正用到實處，創造更大的社會價值。基于此，本文主要論述了土地利用轉型以及土地資源不動產登記管理的概況，分析兩者之間存在的內部聯系，并提出優化實際工作的方案。

【關鍵詞】土地利用轉型;土地資源;不動產登記;管理

在各種不合理應用土地資源現象的影響下，目前我國可用的土地資源十分緊缺，已經影響到了社會生產建設。而且城市人口密度較大，城市空間資源異常緊張，人們對房屋住宅的需求量也在逐日攀升，這也給土地資源造成了很大的負擔。目前土地利用過程還存在很多缺陷，受到各種因素的影響，土地資源的開發應用存在不規范的情況，造成了土地資源的浪費。因此，必須要摒棄錯誤的土地利用模式，進行土地利用改革。對于土地資源不動產，更要加強管控，做好登記管理工作，避免不必要的損失發生。筆者將詳細介紹土地利用轉型以及土地資源不動產登記管理的實施意義，并從兩者間的聯系入手，提出優化方案，以期為土地資源的科學使用提供新思路。

1、土地利用轉型的內涵

在經濟蓬勃發展的推動下，我國社會現代化進程不斷加快，各領域都發生了一些轉變，以尋求更加長遠穩定的發展。對于土地利用而言，進行恰當的轉型，以符合社會發展的需求，是很有必要的，能夠確保社會對土地資源更加合理科學的進行使用。土地利用轉型的意義，主要體現在兩方面。首先，對當前儲量情況不容樂觀的土地資源進行合理的規劃和配置，讓有限的資源最大程度地發揮價值，創造理想的社會效益和經濟效益。其次，促進土地開發利用過程的規范性，制定相關政策制度，指導土地資源的合理應用，杜絕各種違規行為，例如在開發土地過程中造成土壤污染，或者非法占用土地。要確保土地資源用在需要的地方，同時兼顧對自然環境的保護。

2、資源不動產和土地資源不動產

新中國成立以來，我國的國土資源部門一直致力于對自然資源不動產的精確統計和高效管理，堅持建立健全各種資源不動產的登記制度體系，這是我們國家關于產權管理方面的一項非常重要的改革，也是我國開始重視產權的出發點。特別是在十八屆三中全會之后，我國通過并開始實施了各種有關自然資源確權登記辦法，旨在不斷促進我國各種自然資源的合法化權利登記，建立一套資源歸屬清楚、責任明確、監督管理高效的確權制度。

3、土地利用轉型和土地資源不動產登記管理的關系

3.1土地利用轉型影響著土地資源不動產登記管理

土地利用進行轉型是當前我國土地更新利用的重要戰略，因此要達到對該方案的有效實施，就必然會牽扯到土地資源不動產的登記管理，這種影響體現在我國當前正在實施的多種國家戰略方面。如當前熱門推行的退耕還林政策。在過去的幾十年中，我國為了促進經濟發展和解決更多人的溫飽問題，將大量的土地資源進行開發，一部分用于建筑企業或者住宅樓，一部分用于種植小麥、水稻、玉米等糧食。近年來，國家針對林業不斷減退的問題頒布了關于退耕還林的政策，有效改善了很多地區的環境，擴大了綠化范圍。

3.2土地資源不動產登記管理對土地利用轉型的影響

我國土地資源不動產管理政策中存在很多自身限制，導致對土地利用的轉型工作面臨諸多困難。第一，我國土地大多受到集約化使用制度的嚴格控制，表現在大多土地都集中在一起但是利用手段相對單一。第二，土地法中明確規定農村人口的個體土地使用權可以進行轉讓或者承包，但是集體所有的土地沒有這樣的政策，因此限制了大量土地無法發揮其本身的價值。當前我們國家需要看到這樣的國情，有針對性的頒布具體政策，促進土地資源利用的快速轉型。

4、土地利用轉型和土地資源不動產登記管理策略

4.1保障土地整體的實效性

土地利用轉型政策在應用中，需要嚴格依照國家相關法律進行實施，堅決避免出現故意破壞土地資源和周圍環境的情況出現;對大量土地資源進行整合時，也應該實現公開的合理化和合法化。開發土地資源的企業或者單位，一定要以長遠的眼光對待開發工作，切不可鼠目寸光，對環境造成消極影響。進行土地資源整合時，也應該充分考慮到民眾的利益，征求其意見，保證開發整合工作能夠高效和諧的進行。

4.2實現統籌發展

統籌發展策略需要著眼于城市和農村的實際經濟差距以及土地資源差距。我國當前的情況是城市經濟發展更好，而農村土地資源豐富。因此，應該大力統籌城鄉發展，通過對農村土地資源的科學開發和合理利用，在帶動農村經濟快速發展的同時彌補城市土地短缺的短板，最終將城市和農村之間的差距不斷縮小。

4.3提高土地資源不動產登記管理能力

土地資源不動產管理工作涉及細節性的內容比較多，因此不僅需要相關的工作人員具有專業扎實的工作能力，還要具備細心、耐心的工作態度。當前我國不斷加大對土地資源不動產登記管理工作的投入力度，所以相關單位務必要高度重視對專業土地資源不動產等級管理隊伍的建設，實現我國土地資源的可持續利用和高效管理。

5、發揮土地多功能利用對土地利用轉型的“杠桿”作用

運用土地多元功能的耦合關系，實現土地社會、經濟與生態子系統“聯合生產”，是土地多功能利用的宗旨。鑒于土地利用的主體差異性、空間異質性和時間動態性，構建空間分離的土地多功能利用、時間分離的土地多功能利用和時空融合的土地多功能利用三種模式。

5.1積極推動土地利用功能轉型發展

特定的經濟社會發展階段，必然有著與之對應的土地利用功能形態。具體來看，隨著經濟社會從初級發展階段經歷中級發展階段進而轉向高級發展階段，土地利用功能形態相應從社會生態型經歷經濟社會型進而轉向生態經濟型。從土地多功能利用模式來看，土地利用功能轉型是土地多功能利用從空間分離模式經歷時間分離模式進而轉向時空融合模式的必然結果。

5.2加快構建土地生態經濟市場

土地利用是土地社會、經濟與生態子系統共同作用決定的“聯合生產”過程。然而，土地生態子系統的貢獻至今并未被完整納入當前土地市場體系。由此，土地利用外部性長期存在，影響土地利用整體效益的提高。這顯然與土地多功能利用背道而馳。未來，需要基于土地“聯合生產"特性，構建土地生態經濟市場，發揮市場對土地多功能利用的基礎性配置作用。

5.3發揮生態經濟地租對土地利用格局轉型的影響

構建土地生態經濟市場就是要同時顯化土地社會及經濟子系統的貢獻（即經濟地租）與土地生態子系統的貢獻（即生態地租）。生態經濟地租必然導致用地成本提升，一方面倒逼資本和技術對土地的替代作用增強，另一方面導致高價值土地利用活動由原本具有高經濟地租的土地（如城市核心區）向具有高生態經濟地租的土地（如城市邊緣區）甚至鄉村地區轉移。這兩方面的改變將推動土地利用格局轉型發展。

結語：

綜上所述，土地資源是重要的基礎能源，為經濟發展提供了不可或缺的支持，也與人們的生產生活息息相關。傳統的土地利用開發過程中，存在明顯的不合理現象，造成了土地資源的浪費，甚至引發土壤污染問題。針對這些弊端，需要推進土地利用轉型，并嚴格把控土地資源不動產登記管理工作，為土地資源的有效利用創造良好的環境。

參考文獻：

[1]李秀金.土地利用轉型與土地資源管理方式探尋[J].中國住宅設施，2018，No.179（4）：26-27.