闡述農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查的基本思路和方法

陸紅妹（百色市國土資源信息測(cè)繪中心，廣西百色市533000）

闡述農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查的基本思路和方法

陸紅妹（百色市國土資源信息測(cè)繪中心，廣西百色市533000）

農(nóng)村地區(qū)開展關(guān)于宅基地地籍的調(diào)查工作，涉及到宅基地的諸多基礎(chǔ)確權(quán)問題。相比城鎮(zhèn)地籍的實(shí)際調(diào)查來講，農(nóng)村中的宅基地考察兼具場(chǎng)地分散、格局較廣、遵照農(nóng)村相關(guān)政策等特征。鑒于此，本文立足農(nóng)村的實(shí)地情況，探究關(guān)于宅基地地籍的多方面調(diào)查內(nèi)容，從中歸納、整合出普遍思路和要點(diǎn)方法。

農(nóng)村；宅基地地籍；調(diào)查思路；方法

前言

由于農(nóng)村地區(qū)的土地管理體系中存在漏洞，宅基地的地籍管理有突出的缺位問題，致使當(dāng)?shù)鼐用竦牡丶畽?quán)益受到相應(yīng)的不利影響。但因?yàn)檎氐拇_權(quán)利益和廣大農(nóng)村家庭、人口有十分重要的聯(lián)系，增強(qiáng)農(nóng)村地籍確權(quán)及相關(guān)管理工作，有利于構(gòu)建一個(gè)系統(tǒng)而健全的農(nóng)村土地信息管理體系，幫助農(nóng)村地籍的所有者更好地維護(hù)宅基地使用權(quán)。

1 農(nóng)村宅基地

1.1 含義分析

從宅基地歸屬權(quán)方面展開探究，農(nóng)村地籍物權(quán)是具有獨(dú)立性的用益權(quán)利。農(nóng)村地區(qū)的集體化經(jīng)濟(jì)組織旨在保全當(dāng)?shù)鼐用竦纳妗⑸钗镔Y，按法律制定保障居民在合法宅基地中搭建莊園、院落、牲畜棚等設(shè)施的法規(guī)、條例，并對(duì)侵犯、妨害地籍用益權(quán)的各類行為展開追究和處分。農(nóng)村地區(qū)的宅基地物用權(quán)兼具嚴(yán)謹(jǐn)確權(quán)性、永久歸屬性、無償運(yùn)用性等限制特征，為此，在農(nóng)村中實(shí)行地籍調(diào)查的相關(guān)工作，涉及多個(gè)項(xiàng)目的研討管理問題，例如，地籍勘測(cè)、權(quán)屬調(diào)研、數(shù)據(jù)整合等，詳細(xì)流程同于圖1。

1.2 調(diào)查精度的具體標(biāo)準(zhǔn)

圖1

按國家國土資源的相應(yīng)規(guī)定，在對(duì)農(nóng)村地區(qū)的宅基地展開地籍調(diào)查的過程當(dāng)中要遵循以下幾點(diǎn)精度標(biāo)準(zhǔn)：①在對(duì)邊界址長展開調(diào)查時(shí)，一類限差要低于10cm，二類限差要低于15cm；②若宗地勘測(cè)的實(shí)際落注點(diǎn)分布于1：5000DOM影像中，其平面上的位移不可超出0.5mm；③房屋的勘測(cè)精度標(biāo)準(zhǔn)是1：1000比例尺或1：2000比例尺；④選擇勘丈方法時(shí)，首推專業(yè)智能化測(cè)量和全野式外勘丈量等操作法，此類勘測(cè)法的精準(zhǔn)度、效率度都比較高，因此，所得成果能充分滿足實(shí)際要求。

2 各類調(diào)查、勘測(cè)資料的匯集和整理

（1）劃分農(nóng)村村落、街道等的勘測(cè)順序時(shí)，要嚴(yán)格參照當(dāng)?shù)丶w地籍歸屬權(quán)的相關(guān)數(shù)據(jù)。

（2）勘測(cè)的范圍要以當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)用地的實(shí)際情況為基準(zhǔn)，不可超出農(nóng)村建設(shè)征用地的范圍水平線。

（3）地權(quán)材料包含基地附加物歸屬憑證的復(fù)印資料、原宅基地證明材料、地籍權(quán)屬及來源憑證和批準(zhǔn)類證明等。

（4）策劃資料指的是，規(guī)劃農(nóng)村基地的相關(guān)部門對(duì)居民住房的實(shí)地構(gòu)建進(jìn)行批準(zhǔn)的憑證類文書（或圖像文件），當(dāng)中囊括了農(nóng)村地區(qū)在新時(shí)期的建設(shè)策劃指標(biāo)、思路及具體范圍等多種內(nèi)容。

（5）審批類資料涉及用地部門所批準(zhǔn)的關(guān)于建設(shè)使用地的相關(guān)文件、憑證和材料，待這些審批資料整理完后，要匯總出當(dāng)?shù)匾驯粚徟慕ǚ繎糁髅麊闻c建地相關(guān)指標(biāo)。

（6）調(diào)查過程當(dāng)中需要地籍法人的身份資料，基地使用權(quán)憑證、土地注冊(cè)（或登記）的申請(qǐng)文書、用房審批文件等物權(quán)憑證資料。

以上全部數(shù)據(jù)、材料都要經(jīng)過整理和綜合評(píng)估，進(jìn)而把每個(gè)村的審批用地、建房主名單、經(jīng)審批用地的大小、坐落格局等統(tǒng)計(jì)清楚，形成完備的基地權(quán)屬調(diào)研根據(jù)，同時(shí)高效開展權(quán)屬調(diào)查的一系列工作。

3 勘測(cè)方法及成果檢測(cè)

3.1 勘測(cè)方法

①智能化的測(cè)量繪圖法。以JXCORS系統(tǒng)完成碎部的控制設(shè)計(jì)，運(yùn)用小棱鏡、全站儀進(jìn)行相互配合，實(shí)現(xiàn)全野式的野外實(shí)地勘測(cè)。此法的精準(zhǔn)度比較高，且勘測(cè)成果能和房屋的實(shí)際狀態(tài)、情況相一致。②勘丈繪圖法。借助飛行器勘測(cè)相應(yīng)區(qū)域，采取攝影勘測(cè)、住房矢量化等方式開展實(shí)地測(cè)量操作，此法勘測(cè)點(diǎn)位的準(zhǔn)度不夠高，房屋外形和實(shí)際情況會(huì)有出入，但住房的實(shí)際面積較為準(zhǔn)確。③車載制圖方法。以車載中導(dǎo)航系統(tǒng)作為實(shí)測(cè)的輔助工具，并按野外實(shí)情調(diào)改勘測(cè)的具體參數(shù)，此法效率高，但精準(zhǔn)度比較低。通常情況下，勘測(cè)者都以全野式智能化的測(cè)量繪圖法作為首選，如果在信號(hào)弱或不能收到信號(hào)的區(qū)域中勘測(cè)時(shí)，要配合實(shí)地影像開展操作。

3.2 成果檢測(cè)

3.2.1 檢測(cè)勘測(cè)點(diǎn)精度

在全站儀的導(dǎo)向下，對(duì)界址點(diǎn)的勘測(cè)比例、精度進(jìn)行檢測(cè)，然后對(duì)比校正成果與原來結(jié)果，并記錄下界址勘測(cè)點(diǎn)的分析結(jié)果，推算出解析點(diǎn)位的誤差值，記作m，公式如下：

3.2.2 檢測(cè)勘測(cè)量邊精度

借助鋼尺勘丈界址點(diǎn)同鄰近地點(diǎn)間的實(shí)際長度，而且要校正不同測(cè)站所得的勘測(cè)點(diǎn)，然后記錄下界址點(diǎn)和碎部的周邊長度，推算出解析點(diǎn)位的誤差值，記作m，公式如下：

3.2.3 檢測(cè)圖根點(diǎn)設(shè)置情況

基地圖根點(diǎn)的布局設(shè)置要遵照制圖相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)地大小設(shè)置圖根點(diǎn)的數(shù)量。每1km2內(nèi)的圖根點(diǎn)要在64個(gè)以上，且應(yīng)均勻設(shè)定，每個(gè)村中的埋石點(diǎn)要達(dá)三個(gè)，形成“兩兩通聯(lián)”的效果。按農(nóng)村地區(qū)地籍調(diào)查的相關(guān)條例、規(guī)程施測(cè)，借助全站儀測(cè)出圖根導(dǎo)線的周邊長度、水平角度等，并于全站儀中獲取水平面上的具體距離，最終結(jié)果要符合表1中的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。

表1 圖根點(diǎn)設(shè)置的檢測(cè)結(jié)果滿足標(biāo)準(zhǔn)

3.2.4 檢測(cè)細(xì)部數(shù)據(jù)

開展權(quán)屬調(diào)查的過程當(dāng)中，要注重匯集測(cè)量區(qū)內(nèi)的地物要素及有關(guān)數(shù)據(jù)，以全站儀作為引導(dǎo)，對(duì)界址點(diǎn)和附近地區(qū)的有效地物信息進(jìn)行收集，包括地基位置、面積大小、權(quán)屬情況、地形狀態(tài)等方面要素。勘測(cè)界址點(diǎn)時(shí)要聯(lián)合運(yùn)用交會(huì)法與極坐標(biāo)法，以突出街道外圍的所有界址點(diǎn)和街坊內(nèi)的一些顯著界址點(diǎn)，圖根及控制設(shè)置點(diǎn)中要設(shè)置站點(diǎn)，量距不能多于30m，測(cè)距不能多于80m。

4 權(quán)屬調(diào)查

4.1 預(yù)備工作

對(duì)農(nóng)村地區(qū)的宅基地展開地籍調(diào)研，其目的、任務(wù)在于調(diào)查清楚物權(quán)歸屬，進(jìn)而實(shí)施關(guān)于確權(quán)的相關(guān)工作。這種調(diào)查不同于以往簡單的確權(quán)工作，勘查者和調(diào)查人員都要嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真地對(duì)待每個(gè)細(xì)節(jié)的相關(guān)操作，避免出現(xiàn)難以補(bǔ)救的工作漏洞。同時(shí)，調(diào)查人員在開展實(shí)地調(diào)研之前，要對(duì)當(dāng)?shù)卣亍⒌丶畬徟那闆r有大致了解，如此才可在調(diào)查中正確判定數(shù)據(jù)、信息的準(zhǔn)確度，還要查清楚工作底圖及有用材料，每個(gè)業(yè)內(nèi)人要隨身攜帶測(cè)量尺、三角板等工具。

4.2 確證權(quán)屬調(diào)查有關(guān)材料

對(duì)各地籍子區(qū)的室內(nèi)、外進(jìn)行巡視檢測(cè)，探查調(diào)研宅基地歸屬問題的相關(guān)資料是否真實(shí)、有效，填報(bào)權(quán)屬表時(shí)，要求按照規(guī)范方式，當(dāng)中的內(nèi)容必須完整、正確，并和實(shí)際地區(qū)的情況相符合，所有權(quán)源資料、權(quán)屬劃分依據(jù)都要合乎法律標(biāo)準(zhǔn)，按國家農(nóng)村地區(qū)的地籍調(diào)查規(guī)范展開實(shí)地工作。

4.3 整合數(shù)據(jù)的相關(guān)事項(xiàng)

對(duì)住房的勘測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合處理時(shí)，若發(fā)現(xiàn)“共邊”狀況，要及時(shí)開展抓點(diǎn)的相應(yīng)處理，使住房制圖得以閉合，同時(shí)刪掉多余的構(gòu)圖邊線。制作權(quán)屬的邊界線條時(shí)，要按照外業(yè)所得數(shù)據(jù)和成果進(jìn)行制圖，得出宗地圖樣。在這個(gè)過程中劃出界線時(shí)，要勾勒住房的角點(diǎn)，防止勘測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)庫時(shí)出現(xiàn)拓?fù)湫哉`差，此外，要確保地基面積接近于內(nèi)業(yè)校正之后面積值，標(biāo)上注記時(shí)要檢查可有混亂現(xiàn)象存在，杜絕人員因素方面的錯(cuò)誤。

5 結(jié)束語

對(duì)農(nóng)村中的宅基地開展確權(quán)調(diào)研工作，不僅涉及到廣大基層地區(qū)的地籍歸屬問題，而且調(diào)查項(xiàng)目的范圍、任務(wù)量都較大，當(dāng)中牽涉到多級(jí)單位、部門，因此，工序繁復(fù)而系統(tǒng)。為全面保證此種調(diào)查工作得以有序進(jìn)行、所得成果準(zhǔn)確，工作者要按當(dāng)?shù)卣摺⒌赜驅(qū)嵡椤⑼恋毓芾砬闆r等選擇最為合適的調(diào)研法，以高效、優(yōu)質(zhì)的勘測(cè)繪制法實(shí)施各環(huán)節(jié)操作，提升權(quán)屬調(diào)查、實(shí)地測(cè)量等項(xiàng)工作的效率性和可信性，切實(shí)維護(hù)農(nóng)村居民的各項(xiàng)權(quán)益。

[1]尹瑜，黃道偉.農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證工作方法·流程的創(chuàng)新研究——基于烏蘭縣的地籍外業(yè)調(diào)查[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2013，41（1）：338～339.

[2]白 宇.農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證試點(diǎn)工作的實(shí)踐與探索——以昌圖縣為例[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2014，11（8）：1～7.

[3]王 平.農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證存在的問題研究與對(duì)策[J].農(nóng)業(yè)與技術(shù)，2015（20）.

F301.3

A

2095-2066（2016）05-0105-02

2016-2-2

陸紅妹（1971-），女，中級(jí)工程師，本科，主要從事地形、地籍測(cè)繪、土地登記發(fā)證工作。