對民辦高校宿舍投資建設的賬務處理探討

朱曉華

【摘要】現如今，學生宿舍已經不再僅僅是為學生提供休息和住宿的單一性場所，而是變成集住宿、生活、學習、交流為一體的綜合性場所。為了更好的滿足這種要求，原有校舍就需要根據現實需求進行改建、擴建。本文以揚州教投校產投資發展有限公司（以下簡稱“校產公司”）將要改建、擴建學生宿舍樓為例，針對學生宿舍的改建、擴建可能采取的賬務處理進行分析，從中找出比較合理的會計處理方法，更真實公允反映公司的業務狀況，從而更好服務于公司經營宗旨和戰略目標。

【關鍵詞】學生宿舍 ?改建 ?擴建 ?產權 ?賬務處理

一、相關背景資料

近些年，國家鼓勵高等院校擴大招生規模，學校在擴招的時候，學校基礎設施的建設顯得尤為重要。民辦高校的基礎設施直接影響著學校正常的教學秩序和校園的穩定性。而如今上大學的學生基本都是獨生子女，喜歡“宅”，所以對校舍各方面的要求也越來越高。然而民辦高校建設資金較為缺乏，而且沒有國家財政的支持，所以急需國有和社會資本的投入。

根據揚州市政府落實教投集團與江海職業技術學院深化合作的任務要求，雙方于2019年9月合資注冊成立了校產公司。校產公司在股東會暨一屆一次董事會會議上提出對學生宿舍樓進行改建、擴建。

二、下面根據改建、擴建兩種建設結合產權有沒有變更到校產公司名下，分四種情況進行賬務處理分析

（1）如果校產公司對學生宿舍樓進行改建（即改造建設），且學生宿舍產權已變更到校產公司名下：此種情況下，學生宿舍樓已屬于校產公司的固定資產，在改建時，借記“在建工程”科目，貸記“固定資產”科目;后續發生的改造成本通過“在建工程”科目核算，改造完成達到預定可使用狀態時，從“在建工程”科目轉入到“固定資產”科目。因為改建的學生宿舍樓本來就是用于出租以獲取租金用的，所以按照企業會計準則規定，改造完成并達到預定可使用狀態時，可以從“在建工程”科目直接轉入“投資性房地產”科目，這樣就能更好反映公司的資產狀況。

（二）如果校產公司對學生宿舍樓進行改建（即改造建設），

學生宿舍產權沒有變更到校產公司名下：這種狀態下的改建，實際上就屬于經營租入固定資產的改良支出，所發生的改造成本還是通過“在建工程”科目核算，在改造完成并達到預定可使用狀態時，一般賬務處理是從“在建工程”科目直接轉入“長期待攤費用”科目。但站在江海學院的角度，實際上是融資改造學生宿舍以滿足學生的現實需求，因此從這個角度分析，出租人（即校產公司）的租賃資產在租賃開始日實際上就變成了收取租金的債權，則在改造完成達到預定可使用狀態時賬務處理就可變為借記“長期應收款”科目，貸記“在建工程”、“未實現融資收益”（根據謹慎性原則，一般不在報表中反映）等科目。所以，根據公司經營的宗旨以及會計核算的成本效益原則，建議完工后直接轉入“長期待攤費用”科目核算。

（3）如果校產公司對學生宿舍樓進行擴建（即增加建設），且學生宿舍產權已變更到校產公司名下：此種情況的擴建就是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而投資持有的房地產，與第一種情況改建的賬務處理有點類似，既有租金收益，還有資產增值帶來的增值收益。不同的是因為是擴建，所以與第一種情況相比投入的資金更多，產生的成本費用更高，而未來產生的收益不確定，公司運營的風險也就更大。當擴建過程中發生的比如土地出讓款支付、各類工程款支出等先通過“在建工程”科目核算，驗收完成并達到預定可使用狀態時，再從“在建工程”科目轉入“投資性房地產”科目。年底可通過資產評估等手段確認資產增值收益，賬務處理為，借記“投資性房地產”科目，貸記“公允價值變動損益”科目。

（4）如果校產公司對學生宿舍樓進行擴建（即增加建設），但學生宿舍產權沒有變更到校產公司名下：這種情況下的擴建最后沒有形成公司的資產，類似于BOT模式。由于學校缺乏建設資金，需要通過第三方進行融資建設，建成后通過未來一段時間對此項資產的運營產生的現金流來進行償還。如果是校產公司進行融資建設，賬務處理首先是借款，賬務處理為借記“銀行存款”科目，貸記“長期借款”科目;然后是建設資金投入，借記“在建工程”，貸記各類工程支出包括長期借款在建設期間支付的利息資本化金額;最后項目完工驗收后并達到預定可使用狀態時，借記“固定資產-融資租賃”科目，貸記“在建工程”科目。此處為什么記入到“固定資產-融資租賃”科目，主要有兩方面原因：一是為了加強資產管理，因為融資租賃資產雖然沒有產權證，但是可以按照自有資產進行管理，每月計提折舊;二是一項租賃是融資租賃還是經營租賃，取決于交易的實質而不是合同的形式，此處只要滿足包括滿足租賃期占租賃開始日租賃資產尚可使用壽命的75%以上（含75%）等五項標準之一就可認定為融資租賃。

三、結束語

以上改建、擴建這四種情況的賬務處理較為真實、公允、合理地反映了業務層面在公司財務上的狀況，都是本人站在企業會計準則的基礎上，按照實質重于形式等基本原則，提出的處理辦法。然而賬務處理只是方法和手段，如何更好服務于公司經營宗旨和戰略目標，還有很多值得我們財務人員需要思考的地方。比如民辦高校產權不夠清晰、教育機構大都屬于非營利性機構帶來不能并表的問題等，這些都將成為校產公司與江海技術學院在教育領域合作的痛點和堵點，如何更好地疏通痛點、打通堵點，也需要國家、社會、企業等各方面的配合和支持。最后借用江海學院孫院長在一屆一次董事會會議上針對江海技術學院的非教育類資產進行合作開發運營時提出的“三個有利于”作為結束語，分別是要有利于國有和社會資本投入;要有利于學校資產科學、合理、規范的有效開發和利用;要有利于增強學校辦學活力、提升綜合發展能力。這“三個有利于”體現了合作、共贏的思想，也將寫進校產公司的經營宗旨當中。

參考文獻：

[1]谷雪麗.長期待攤費用會計與稅法處理差異分析[J].企業研究，2014.09.

[2]宋月，李艷萍.上市公司并購教育類資產成為資本的“新寵”[J].中國商論，2017.07.

[3]呂靜.學生宿舍投資項目的財務效益分析[J].科技經濟市場，2017.05.

[4]中國注冊會計師協會，《會計》之第二十二章租賃[M].中國財政經濟出版社，2018.