南寧地鐵車輛段上蓋物業開發探討

柏涵

【摘要】文章分析了南寧市實施地鐵車輛段上蓋物業開發的必要性，提出了適合南寧市地鐵上蓋物業的開發模式，指出了車輛段上蓋物業開發的重難點，介紹了南寧地鐵3號線新村停車場上蓋物業的案例，為后續車輛段上蓋物業開發提供參考。

【關鍵詞】地鐵車輛段;物業開發;開發模式;設計

1、車輛段上蓋物業開發的必要性

一條軌道交通線路會配備一座車輛段和一座停車場。地鐵車輛段是地鐵系統的重要組成部分和基本生產單位，其承擔全線運營車輛運用及維修、全線基礎設施及機電設備維護、物資存儲及發放等諸多任務。車輛段建設多具有以下特點：（1）車輛段大多是位于城市的近郊區，占地面積大，建筑密度較小，用地強度低;（2）運用庫、檢修庫占地面積大，其閑置的上部空間具有很大的利用價值;（3）車庫內柱網齊整，布置靈活，具有綜合開發的優勢。

政府投資作為我國地鐵建設的主要方式，資金來源一直是影響軌道交通蓬勃發展的主要制約因素， 南寧市已批準5條地鐵線總投資為914億元，而南寧市2019年地方財政收入為800.7億元，建設資金比較緊張。通過地鐵車輛段上蓋物業開發所獲得的經濟收益來補充城市軌道交通建設、運營的資金缺口，成為軌道交通建設可持續發展的途徑之一。

目前南寧市軌道交通1、2、 3號線已經開通運營，4號線一期工程計劃于2020年通車，5號線一期工程計劃于2021年通車。經過前兩輪軌道交通建設規劃的建設，南寧市中心城區軌道交通骨干網絡已經形成，中心城區的交通樞紐基本實現了軌道交通的覆蓋。近期5條地鐵線的車輛段共占地174公頃，這些豐富的土地資源應得到充分利用。

2、車輛段上蓋物業開發模式

我國城市軌道物業發展歷程較短，軌道交通企業在物業開發方面的經驗也相對欠缺，尚未形成較為成熟的開發模式。香港地鐵的“軌道+物業”運營模式使香港地鐵成為全球最成功的地鐵公司之一。深圳是最早學習港鐵模式的城市。2013年，深圳出臺了政策，明確了地鐵上蓋資源作價出資到地鐵集團，以地價收入和開發收益來解決地鐵建設運營所需要的資金問題。目前深圳已經確定的“地鐵車輛段建物業”的項目共有6個，總占地約102萬m2，總建面約315萬m2;包括1號線前海車輛段、深大北車輛段、2號線蛇口西車輛段、3號線橫崗車輛段、4號線龍華車輛段以及5號線塘朗車輛段等。

“軌道+物業”開發模式是一種集地鐵投資、建設、運營和沿線土地綜合開發于一體的綜合開發模式，通過上蓋物業開發為城市軌道交通提供有力的資金支持?！败壍?物業”開發模式是南寧地鐵上蓋物業開發的最佳選擇。目前國內的諸多車輛段設計前期就要求考慮物業開發，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、重慶等重要城市的車輛段設計中均采用了上蓋物業開發模式。

3、物業開發的重難點分析

3.1 上蓋物業開發投資決策與收益

上蓋物業開發的費用較高，同時受下部生產設施的限制，開發效果會受到影響。如果車輛基地位置較理想，靠近中心城市邊緣，臨近地鐵車站，發展前景大，才會有開發價值，否則將得不償失。因此，前期需結合用地性質、周邊土地價格及投資等綜合分析，以決定是否進行上蓋物業開發。

3.2 上蓋物業開發方案

車輛段上蓋物業的建設無論是從地鐵運營安全、出口規劃還是項目綠化、房屋減震、抗噪音等方面，都要達到非常嚴格的標準，開發難度比一般的物業大得多。車輛段軌道系統設計時需采取減震軌道結構來降低車輛運行帶來的震動。物業設計開發時，應該提高設備層的高度，在合適的位置設置通風口、采光口，用來改善蓋下工作環境，并合理設置道路、居住區、景觀布局等。

3.3 消防設計

在消防方面，針對此類工業建筑上蓋，與民用建筑合建的模式，設計時，常常面臨無規范可循的尷尬境地。如何合理劃分防火分區、合理確定消防疏散的安全區域、合理確定各單體間防火間距及空間性質等，都應結合當地消防主管部門意見，進行專題研究，必要時開展消防性能化設計。

3.4 物業開發與車輛段的設計界面

實際建設中，下部車輛基地和上部物業開發是兩個獨立的項目，往往由不同設計單位完成設計。兩個項目又是互相聯系的，下部車輛基地的結構設計、給排水設計等都與上部物業開發設計密切相關。設計前期對于不同設計單位負責部分、互相之間的提資均需有明確的規定。

4、工程案例分析

南寧地鐵3號線新村停車場位于南寧市繞城高速以北、規劃良玉大道以南、平樂大道以西的地塊內，總占地面積664畝，線段內共15個單體建筑，總建筑面積約19.75萬平方米。咽喉區是地鐵列車的通行區域，運用庫區則是今后停放和檢修地鐵列車的區域。見圖1

新村停車場物業開發方案中，主要分為四部分：車輛段西部為咽喉區上蓋開發區;車輛段東部為運用區上蓋開發區;車輛段北部、東北部為落地開發區;車輛段南部為落地開發區。新村停車場采用上蓋板總面積17.13萬平方米，其中咽喉區蓋板面積7.42萬平方米，運用庫區蓋板面積9.71萬平方米。施工中把整個蓋板分成116塊700～2800平方米不等的施工板塊，蓋板完成后在上面進行物業開發修建住宅、商業;周邊白地修建住宅、學校、商業、公共休閑場所等。見圖2

總結：

對南寧來說，地鐵車輛段上蓋物業開發是一種全新的土地供應模式，是節約土地資源、建設節約型社會、實現可持續發展的有益舉措。在進行車輛段上蓋物業開發設計時，應充分注意上車輛段蓋物業開發的重難點，總體上把握好開發方案、消防設計、設計接口等問題。

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