對以租代售模式對不動產經濟的影響分析

胡平

【摘要】本文對以租代售模式的相關概述和特點進行簡述，重點對該種模式對不動產經濟帶來的影響展開分析，包括積極影響和風險影響兩個方面，旨在為相關專業人士提供理論支持。

【關鍵詞】以租代售;不動產;承租者

住房問題自古以來是民生的重大問題。黨的十八大以來，以習近平同志為核心的黨中央高度重視住房問題，從提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的房地產市場定位，到明確“以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”的深化住房制度改革方向，再到要求“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”?，F階段，我國流動人口達2.45億，每年新就業的大學生700萬左右，住房租賃需求旺盛。因此，如何在以租代售模式的廣泛推廣下，結合當代不動產經濟形勢，對其帶來的影響展開詳細分析，是現階段相關專業人員需要關注的重點問題。

1、以租代售模式的相關概述和特點

1.1概述

所謂的以租代售方式就是將空置的商品房進行出租，并與租房者簽訂一個合同，在合同期內買所租的房，開發商即以租房時的價格賣給租房者，而租房者在租房期內所交的房租，可以抵沖部分購房款，待租房者付清所有房款后，便獲得該房的全部房產權;如果租房者在合同期限內不購房，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產開發商收取的房租。

1.2法律關系

房屋以租代售的法律關系，首先是售房的法律關系，房屋的財產所有權轉移到購房所有人;其次是租房的法律關系，房屋的財產所有權始終在于房屋財產所有人;再者租房、售房之間的財產所有權關系，依據有效、合法的約定，可以相互轉變。

1.3特點

（1）打破了租與售相脫節的陳舊模式。許多人害怕一旦交了款，房子出現了問題，怕開發商翻臉不認賬，出現的房屋質量問題無法解決。而先租后買就有了先觀察房屋質量的時間，消費者心里有數，房屋質量好，就買;反之就不買，只是租一下，不會有太大的經濟損失。

（2）租售支出靈活實惠。租房者想買下所租的房子時，先期所付的租金可以轉為購房款，相當于分期付款，但又比分期付款或銀行按揭方式少了不少的利息，比較實惠。

（3）開發商的房子一直沒有閑置。 以租帶售這種新的營銷方式給購房者以較大的選擇余地，又為開發商自己開拓出了一種嶄新的銷售市場。其獨具特色的營銷模式既創新了當代不動產交易的形勢，又為不動產經濟事業的長遠發展提供了良好的發展空間。

2、對以租代售模式對不動產經濟的影響分析

2.1積極影響

2.1.1更新傳統租售模式

新型以租代售模式對當代不動產經濟具有重要的推動作用。傳統的不動產租售較為陳舊，難以保障租售雙方的基礎利益，導致人們在購買不動產期間，都會擔心使用或居住不動產時，出現各類意料不到的問題，而部分不動產開發商在收到購買人員的房款后，都不會對房產太過負責，購買人員也會擔心開發商后期的維護跟蹤服務。而此類“以租代售”模式的推行，讓租售雙方都有了較長的交流、溝通時間，讓購買方在租住期間可以充分對不動產進行觀察、適應、使用，在經過一段時間的適應期與磨合期后，購買方對不動產充分認可后，再對其進行購買，倘若在適應一段期限后，發現并不喜歡房屋，可以在租賃期滿后停止續租合同。

傳統的租售模式規定租售雙方只可以單方向選擇“租”或選擇“售”，此種模式的推行為租售雙方提供了極大的便利條件，可以允許租賃者在租住期間與出租者簽訂購房協議，允許前期交付的租金抵消為購房資金，這種方式在當代購房消費行為看來就是“分期支付”的鮮明體現，此類“分期支付”不同于傳統的銀行按揭或分期付款，要比二者的利息低幾個檔次，相比之下此類以租代售模式則更為經濟、實惠[1]。

2.1.2保障房屋建筑質量

在房屋選擇方面，人們期望擁有居住省心、住所安心、質量良好、生活舒適、交通便利的良好房屋。但由于我國房地產開發商在建筑房屋期間經常會出現較多的投機取巧行為，會盡可能地降低建造樓房時花費的成本，影響了整項工程的施工質量。此外，相關監管房屋建造質量的部門通常常會忽視管理工作，懈怠房屋建造質量檢查工作中的各細微問題，缺乏較為明確的規范管理制度，讓負責監管的工作人員消極對待監管工作?，F階段部分房屋購買人員正在逐漸缺乏對房屋建筑質量的信任度。

而以租代售模式的推廣，極大程度地消除了購房人對房屋質量的擔心。該模式可以允許購房者在實際購房前與房地產開發商簽署有效協議，允許購房者對房屋進行居住使用，強化購房者對房屋的直觀感受，直到租賃期結束前，購房者倘若有意購買房屋，可以與開發商繼續簽署購房協議，若無購買意愿，購房者在租住合同到期后便不再享受使用權。這樣的方式既保證了租售雙方的基本利益，又可以讓購買者詳細了解到房屋的基本質量，為不動產經濟事業的長遠推廣工作提供了必要的保障。

2.2風險影響

2.2.1價格風險

“以租代售”模式的價格風險是對不動產經濟影響的重要因素之一，由于我國房屋銷售經濟發展的不確定性和不穩定性，當代各地區的房屋價格均有較多的變化風險，購房者在與開發商簽訂租賃合同期間，通常會在合同上標注“五年之內購買限制”的條例，確保在五年內購買所租房屋，但五年的時間房價必然會有所改變。一旦五年期內，房價呈上漲趨勢發展，賣家會寧愿支付違約金也不愿按照合同條款出售已經升值的房屋。這樣的以租代售模式，不僅在價格方面會給售房者帶來影響，還會為購房者帶來影響，購房者一旦決定購買此房后，需要承擔合同帶來的各項隱藏風險，自身租賃的年限越長，著手購買其他房屋的機會邊越少，相應需要承擔的風險會變得更高。

在房價持續下降的情況下，購房者也有可能在“以租代售”合同期限內解除與賣房者之間的協議，影響房屋出售人達成出售該出租房屋的目的。這樣一來，價格的不確定性會為租售雙方帶來極大的風險影響[2]。

2.2.2法律風險

從購房者的角度來看此類法律風險問題，購房者與賣房者簽訂的合同屬于期限協議，此類期限合同通常會在協議期限內或協議到期內生效，倘若在租房期間租售雙方出現不愉快的事情或發生矛盾，之前簽訂的協議是無法為購房者提供保障的。現階段，“以租代售”模式并沒有廣泛深入人民群眾的內心，購房者對此類合同的法律條款并不了解，容易出現“一房兩租”或“租后轉租”的情況，這樣一來，實際出租房源的租房人在合同期限內很難收獲到房屋的實際使用權和所屬經濟收入，容易受到上當受騙方面的嚴重影響。

以租代售模式受到影響的并不只在租售雙方，承租方可能為房地產開發商或中介商戶等，在購房者根據“以租代售”模式租房期間，倘若承租房地產開發商或承租中介出現意外問題時，購房者和租房者的利益都沒有辦法得到保障，法律也不會為其帶來保護，為當代不動產經濟發展帶來極大的影響。

結論：

總而言之，新型房地產銷售“以租代售”模式，對當代不動產經濟的影響較為深刻。在當代社會快速發展的大環境下，“以租代售”模式還需要不斷根據各城市的不動產經濟發展現狀進行完善，深化制度方面的約束力和調控力，為今后長遠開展以租代售模式奠定重要基礎。

參考文獻：

[1]涂祥均.以租代售模式對不動產經濟的影響[J].中國商論，2020（05）：73-74.

[2]張信陽，翁潔洵，張澤蕓，等.“租售并舉”下的房地產發展長效機制研究[J].時代經貿，2019（33）：10-11.