樓市又在起變化

何治民

樓市在眾多產業中率先復蘇，一線城市的步伐更快，早在3月底，就出現了深圳、上海居民戴口罩看房的信息，4月開始一線城市樓市率先回暖，并逐漸蔓延到二線城市。

同時，4月底，與樓市相關的兩個政策讓“房住不炒”更加深入。一是北京西城區，中國優質教育資源最集中的區域，7月31日開始實行“多校劃片”，相對以往，學區房投資價值將打折扣；一是，住房和城鄉建設部辦公廳印發了《全國房屋網簽備案業務數據標準》，房屋網簽備案全國聯網落地有了技術基礎，意味著未來全國范圍內各城市的調控更精準。

后疫情時代，經濟復蘇正當時。而在樓市，博弈無處不在，最終將走向何方？

樓市回暖？

樓市回暖比預期的要快一些。一線城市、二線熱點城市都走在前面，而不限購的省會城市南寧成了一匹黑馬。數據顯示，3月份，南寧新房和二手房價格，環比和同比都有不同程度上漲，其中，新房價格同比漲幅達到10%。

作為南寧青秀區某樓盤的一名銷售，李濤感受更深刻。李濤回憶，在疫情最嚴重的時候，他們曾進行過短暫的促銷，但疫情穩定后，壓抑的購房需求釋放，加上項目正在清盤階段，價格又漲上去了，“和去年年底相比，現在每平方米的房屋價格比去年年底漲了500～1000元不等”。

但客流并不受影響。在剛過去的五一小長假，李濤所在的項目，每天看房的客戶多到連40多名銷售人員全體出動都接待不了，“忙到連吃飯的時間都沒有，每天只能早餐多吃點”。

這一點，廣州某房產中介工作人員王玲也有同樣體驗。她向南風窗記者透露，現在看房的人比2月份、3月份明顯多了，“很多時候和客戶談價錢都沒有坐的地方”。

李濤僅4月份就成交了17單，收入是平時的2倍，而項目五一小長假，成交總額達到2億元，幾乎是去年國慶黃金周的2倍。

從記者聯系的長沙、成都、上海等地方的中介反饋的情況來看，在這些一線和二線熱門城市，在疫情最嚴重的2月份，受房企促銷政策影響，當地房價曾有過短暫的回落，但從4月份開始，都慢慢調回正常價格了，甚至還有微漲。

房價上漲大部分源于剛需和改善型需求客戶。中指研究院的一份問卷調查結果顯示，有超過六成的居民認為目前是樓市的底部，可以提前入市，也有近六成受訪者認為2020年下半年新房價格仍然以漲為主。對未來樓市上漲的預期無疑會加快他們入市的步伐。

當眾多人的預期轉化為行動，樓市回暖不足為奇。國家統計局的數據顯示，從3月的房價指數來看，70城中新建商品住宅價格同比上漲超過10%的城市有6個，同比下降的城市有2個。這也意味著，3月份，68個城市的新房價格與去年同期相比，都有不同程度的上漲。

4月份也延續了這種漲勢。據中國房地產指數系統數據顯示，2020年4月，全國100個城市（新建）住宅均價中，67個城市環比上漲。

這種漲勢也讓房企成交額快速上升。貝殼研究院數據顯示，4月單月TOP100房企成交金額同比增長127%。

為何樓市得以率先回暖，原因并不復雜，既有房企迫于現金流壓力實施的打折促銷，給客戶營造了樓市出現底部的預期，也有寬松的貨幣環境讓資金易得性提高、房貸利率降低的功勞。

李濤僅4月份就成交了17單，收入是平時的2倍，而項目五一小長假，成交總額達到2億元，幾乎是去年國慶黃金周的2倍。

值得注意的是，貨幣政策和房產調控政策是影響中國房地產發展的兩大政策因素，盡管貨幣環境逐漸寬松，但銀保監會一再要求，銀行監控資金流向，禁止經營貸等貸款流入到房地產市場的違規行為，且“房住不炒”調控定位并未放松，可見樓市回暖背后經歷了多方力量的博弈。

學區房涼了？

4月的最后一天，北京教育資源聚集地西城區一紙文件，在市場上再次掀起“學區房涼了？”的大討論。

這份文件叫《關于西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》，又稱“430新政”，有兩個重要信息點：一是，7月31日以后，西城區實現“多校劃片”，意味著在7月31日之后，花重金入手的學區房也有可能被電腦隨機分配到很一般的學位。二是，“原則上六年內只提供一個登記入學學位”，一定程度上，將延長學區房持有時間。

“430新政”猶如在西城區學區房市場投入了一枚定時炸彈，期限為3個月，讓西城區學區房市場迎來最后的狂歡。

西城區豐匯園小區歸口宏廟小學，這是北京百年名校，可以直升西城區內兩所最好的初中。據第一財經報道，新政發布后，就有不少人聚集在小區入口附近進行登記。“自從五一期間開始，從早到晚，每隔十分鐘左右，都有人在不同中介的陪同下看房，有時甚至凌晨兩點也有人來看。”

成交量也驚人。數據顯示，短短2個星期內，西城區二手房住宅成交量已達到1000套，而今年前4個月二手房網簽數才702套。

事實上，“多校劃片”的舉措早在2015年就已提出來。當時，教育部只對含北上廣深的全國24個重點大城市提出要求，“熱點小學、初中招生要普遍推行多校劃片制度”。2016年，教育部正式下發《關于做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提到“多校劃片”舉措。

2017年，北京率先響應。過去3年間，北京朝陽區、東城區、豐臺區、海淀區相繼開始實施“多校劃片”。全國范圍內，福州、廣州等地也紛紛探索“多校劃片”，試圖緩解教育資源的不均衡，也給學區房降降溫。

在中國，學位房兼具居住、教育和投資屬性。在過往房地產發展實踐中，無論是樓市的低谷還是高潮，學區房都保持著堅挺的價格和喜人的漲勢，于是，購買學區房的人似乎永遠不愁下一個接盤者，也越發放大了學區房的投資屬性，天價的學區房讓其教育屬性成為一種奢侈品。

可見，在當下樓市“房住不炒”的基調下，選擇在中央部委集中分布地、積聚優質教育資源的西城區推出“430新政”，透露政府兩個決心：一個是弱化甚至去除學區房的投資屬性，讓學區房回歸教育和居住屬性。一是通過多校劃片，讓優質教育資源在更大范圍內分配，讓學區房開啟教育公平化的試驗田。

北京西城區“430新政”如果真能落地，勢必會對全國其他地區有示范意義。

事實上，目前市場對學區房的需求并沒減少。李濤所在的項目定位為學區房，周邊配套成熟，房價均在1.4萬元/平方米左右，在當地是中等偏上水平，“從我們統計的數據來看，一半客戶的購房需求是為了小孩教育”。李濤對南風窗記者說。

另一個現實是，現有學位無法覆蓋適齡兒童的入學需求。在南寧某新區，已經出現了學位不夠的情況，經市教育局協調，只能將多余100多名學生轉移到隔壁的區域入學，而在轉移入學的學位分配中，購房時間是首要的參考信息，這意味著越早入手學區房，在獲得隔壁學位時能優先分配。而這一做法并不是南寧的獨創，不少地區都在用。

南寧尚且如此，優質教育資源的一線、新二線城市的情況就更不用說了，可見，學區房的需求不減，在優質教育資源有限，學位供給不增加的現狀下，要想改變學區房的市場邏輯，是另一場艱難的博弈。

多方博弈

后疫情時代，盡管樓市開始回暖，但依舊存在諸多不確定，因為各方博弈仍在繼續。

各方博弈主要有兩種：一種是央地的博弈。今年以來，央行、銀保監會、財政部、統計局等多部委密集發聲，中央態度明確，繼續堅持“房住不炒”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，但地方一直在試探，2月份以來，約10個城市推出松綁政策但都活不過一天，各地只好利用“一城一策”的原則下，轉而從供應端發力，支持困難房企，如不少地方出臺延期或分期繳納土地出讓金、延期申報和繳納稅款、調整土地出讓金保證金比例、降低預售監管資金比例等措施。

學區房的需求不減，在優質教育資源有限，學位供給不增加的現狀下，要想改變學區房的市場邏輯，是另一場艱難的博弈。

另一種是經濟復蘇、市場需求與政府調控的博弈。為了應對疫情，助力經濟復蘇，央行已經進行3次降準、2次LPR降息，市場流動性寬松程度顯而易見，從M2的數據就可以體現出來，截至2020年4月末，M2同比增長11.1%，創下2017年1月以來新高。

值得注意的是，貨幣寬松并不意味著樓市一定回暖，重點在于能否轉化為需求。現實是，在“房住不炒”定位下，先有經營貸違規入樓市被及時糾偏，后有北京西城區“430新政”后學區房交易大漲，各地學區房需求不減，6成剛需認為樓市底部已到。

在“房住不炒”下，樓市處于雙重博弈中，未來將走向何方？可以從房企在土地市場的舉動尋找答案。中指研究院數據顯示，2020年1-4月，土地市場呈現以下幾個特點：其一，全國TOP10城市土地成交量價齊升，其中成交總額較去年同期增長近4成；其二，房企集中在一二線拿地，且4月拿地活躍。具體來說，今年1-4月，Top100房企累計拿地金額比去年同期下降了7.1%，但僅4月單月，它們的拿地總額同比增長7.2%，環比增長108.9%。

土地市場是樓市的先行指標，也從側面反映了房企看好未來樓市發展。但“市場潛力”到底如何呢？據2019年央行調查統計司的數據，我國城鎮居民住房擁有率高達96.0%，房貸也占家庭總負債的75.9%，據《2020年一季度宏觀杠桿率報告》，居民杠桿率也從2019年年末的55.8%升至57.7%。

不難看出，城鎮居民加杠桿的能力大不如從前，在中央“房住不炒”的定調下，一二線城市的房產火爆，很難帶動全國樓市再上新臺階。

但另一個細節不容忽視，雖然城鎮居民戶均擁有住房1.5套，超過四成家庭擁有兩套及以上房產，但剛需家庭占比不到六成。的確，現在城市限購依舊沒放開，但去年12月底，中央辦公廳和國務院辦公廳聯合發文，要求各地全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件，在中國，人口在200萬～300萬的城市有14個，大部分為省會和都市圈內經濟發達的地級市。

這不僅是戶籍制度改革的重要一步，也將加速人口城鎮化，推動新一波人口流動，特別是都市圈內城市之間的人口流動，也在為樓市未來發展儲備需求。

（文中人物為化名）