中小房地產企業(yè)財務主要風險點淺析

李洪艷

[摘 要] 2019年房地產建筑業(yè)成為了各地主管稅務機關的重點監(jiān)督稽查對象。通過稽查暴露出來的涉稅事項更是給企業(yè)帶來了較大的風險。控制加強財務風險的防御，如何使房開企業(yè)的財務風險降至最低，必然成為了當下房地產企業(yè)所共同面臨的問題。

[關鍵詞] 拿地;拆遷;合同;籌資;銷售

[中圖分類號] F270[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043（2020）05-0161-05

我國現(xiàn)階段房地產企業(yè)財務風險主要體現(xiàn)在這幾個階段：項目公司設立初期的拿地風險、拆遷風險、合同風險、籌資風險、不合規(guī)票據風險、銷售階段出現(xiàn)的風險。以下針對這六大風險點展開探討與論述。

一、項目公司設立初期的拿地風險與應對措施

（一）項目公司設立初期拿地所面臨的土地價款能否扣除風險及應對措施

舉例X企業(yè)拿地后找第三方出資金合作建房，面臨不允許扣除土地價款，多交增值稅的風險;繳納的增值稅收入確認時間為交付商品房后，因此，在Y公司全部開發(fā)產品交付前，X企業(yè)應當一直持有Y公司100%股權，如果交付之前，有新股東加入，達不到100%控制，將面臨全部或部分銷售額不允許扣除土地價款，需要全額繳納增值稅的風險。

房地產開發(fā)公司拿地成功之后一般會成立針對此地塊的項目公司，該項目公司在開發(fā)前應當全面籌劃稅務方面存在的風險因素，項目公司設立的方式不同，會直接影響到在計算繳納增值稅時不能按規(guī)定扣除支付的土地價款。舉例說明：

X房地產開發(fā)企業(yè)以招拍掛方式取得土地一塊，支付土地價款取得相關收據，設立房地產開發(fā)項目公司Y公司進行開發(fā)。但土地使用權證卻不在Y公司名下而是落在X企業(yè)的名下。如此：Y公司在計算增值稅時，能否按照扣除支付土地出讓金后的差額交納？國家稅務總局2016年第86號公告規(guī)定，房開企業(yè)取得土地向國家政府有關部門支付土地出讓金以后，成立項目公司對取得的該土地進行開發(fā)建設，必須同時滿足下面的4個條件，就可以在計算增值稅時按照有關規(guī)定扣除支付的土地出讓金。

1.房開企業(yè)與項目公司及政府部門三方要簽署一份變更協(xié)議或者簽署一份補充合同，把項目公司變更為該土地的受讓人。也就是需要三方簽訂土地權屬變更的“三方協(xié)議”

2.保證土地價款的總額不發(fā)生變化。前提是在該土地的用途、規(guī)劃等條件不發(fā)生變化的情況下簽定的變更協(xié)議或者補充合同。也就是說協(xié)議中必須要保證兩個不變：土地用途、規(guī)劃等條件不能變;土地的價款總額在變更協(xié)議中不能變。

3.房開企業(yè)必須持有項目公司的100%股權。必須是100%控股關系。這一點必須把握，強調100%控制。

4.財政票據戶頭必須由國土局更名為Y公司

總結：若同時滿足上面4個條件，土地使用權從X企業(yè)更名到Y公司行為便不構成土地使用權的轉讓，就不發(fā)生增值稅應稅行為，同時也不屬于土地增值稅和企業(yè)所得稅的應稅行為。Y公司計算繳納增值稅時，允許從銷售收入中扣除為取得該土地支付的土地出讓金。

（二）拿地時紅線外的處理

總體情況是各地都不支持任何情況下的紅外線支出可以扣除。但房企發(fā)生紅線外支出一般有下面這兩種情況，需要視情況而定。

一種是拿地時候的附帶條件，一般為政府建設的公共設施，比如幼兒園、學校、醫(yī)院等。此種情況下，發(fā)生的紅線外支出相當于土地成本的一部分;此種情況屬于與拿地不可分割的紅線外支出，可以在土增稅清算時時計入扣除項目金額扣除。

另一種是開發(fā)商為了提升紅線內住宅樓的品質打造高質量的生活環(huán)境，促進樓盤的銷售在紅線外自行建造建筑物或基礎設施。土增稅不承認這種方式下的紅線外支出，只能是施工許可范圍內的支出可以作為地價部分。

總結：如果是與拿地不可分割的紅線外支出部分，可以計入土增稅扣除項目金額在土增稅清算時扣除;但是企業(yè)為了提高開發(fā)住宅樓的品質與小區(qū)的生活環(huán)境自行在紅線外建設的其他的支出，不允許在計算土地增值稅時扣除。紅外線支出所得稅前允許扣除。

二、項目公司拿地之后的拆遷風險及應對策略

（一）項目公司拿地之后的現(xiàn)場拆遷風險及應對策略

1.現(xiàn)場拆遷風險主要體現(xiàn)在如下幾方面：拿地之后的遷補償標準過高，大多按超過1：1的比例補償，有的按人數補償，有的按幾代人補償。必然導致房地產企業(yè)成本過高;拆遷補償標準過低。被拆遷人獲得補償價遠遠低于同地段商品房售價，如此勢必造成被拆遷人購房的經濟負擔。導致被拆遷人遲遲不肯拆遷以致影響建設的開展，這種情況是少數;建設過程中房價漲了拆遷補償價格卻沒有變。這樣就給被拆遷人造成巨大的利益損失，拆遷人必然要求提高拆遷標準在房屋拆遷的過程中，大多存在著拖欠、挪用及安置滯后現(xiàn)象。

2.針對以上風險的存在，從財務角度需要首先做好以下幾個方面：

（1）拆遷方案首先符合當地的實際性標準，對于被拆遷方提出要求做好記錄，通過分析，比對，溝通協(xié)調制定盡量滿足被拆遷人的要求又不至于讓企業(yè)承擔過重的拆遷費用。

（2）拆遷合同的審核、簽訂及執(zhí)行工作，合同一旦簽訂嚴格從速執(zhí)行，防止拖泥帶水、拖拖拉拉。從合同源頭控制拆遷糾紛的發(fā)生。

（3）拆遷方制定拆遷方案，為了促進被拆遷人快速簽約規(guī)定一個期限作為獎勵，如果拆遷人在這個約定的期限期間簽約成功的可以多得到一些補償。

（二）項目公司拿地之后拆遷中的稅務風險與應對措施

房地產企業(yè)如何加強稅務風險防范以成為財務部門的主要工作之一。避免或減少稅務風險不但保證了企業(yè)的安全，更是為提高企業(yè)的經營目標起到了根本的保證。房地產企業(yè)的涉稅事項多且復雜，項目建設不同的階段體現(xiàn)出來的稅務方面的風險都至關重要。每一環(huán)節(jié)籌劃不到位損失都是相當沉重的。下面針對拆遷補償環(huán)節(jié)各稅種存在的風險進行分析與闡述。

1.所得稅。從政府取得的土地出讓金（熟化成本）的返還款如何進行稅務處理。很多企業(yè)直接將土地返還金作為營業(yè)外收入來處理，如果籌劃不當將面臨繳納25%所得稅的風險;有些企業(yè)作為沖減土地出讓金處理，政府返還若沖減土地出讓金，將會對增值稅構成一定的影響。根據國稅局2016年第18號公告明確規(guī)定：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+稅率），沖減土地價款之后土地的成本隨之減少導致銷售額便隨之增大，增值稅計稅依據增加之后計算繳納的增值稅必然會增多。隨著土地成本的下降，也會致企業(yè)利潤上升從而企業(yè)所得稅和土地增值稅會隨之上升。所以如何應對土地出讓金返還的財務風險需要根據當地稅務機關的政策的同時做好應對策略。

應對策略：由于拆遷補償和土地熟化的主體，是房地產開發(fā)商而不是政府。其土地出讓金的返還款不是土地出讓金的折讓，所以沖減土地價款不合適。

最佳的處理方式應當作為專項資金來處理，但是土地出讓金的返還必須滿足財稅2011年70號文件的規(guī)定。

《財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》

（1）土地出讓金必須是從縣級以上有關部門取得的。

（2）企業(yè)必須能提供該項返還資金的資金撥付文件。

（3）財政有關部門對該項返還資金有專門的資金管理辦法和管理要求。

（4）是企業(yè)應當對該項返還資金以及以該項返還資金發(fā)生的所有支出單獨進行核算。

2.增值稅。房開企業(yè)的拆遷及補償費的扣除中涉及的增值稅問題，房地產開發(fā)公司支付給被拆遷人的拆遷補償費以什么樣的合法有效憑據才能夠在計算增值稅時允許扣除。否則將會存在不能扣除的風險。

（1）用貨幣來安置拆遷的，當發(fā)生一項支出業(yè)務時，判斷是否需要取得發(fā)票，不是光看支付對象是誰，而是要看業(yè)務的性質。如果支出構成對方的營業(yè)性收入，不論支付對象是單位還是個人，就都需要取得發(fā)票;如果支出不構成對方的營業(yè)收入，那么同樣不論支付對象是單位還是個人，也都不需要取得發(fā)票。拆遷補償費無論是對于個人還是單位都不屬于營業(yè)性的收入，所以，該支付的款項無論是支付給個人還是單位都不需要取得發(fā)票。但是需要有以下資料作為支付的憑證作為入賬依據。

房屋拆遷申請及拆遷補償方案或拆遷補償合同、被拆遷人原來房屋的產權證復印件、身份證復印件及聯(lián)系方式等;《房屋拆遷許可證》;領取人簽字或蓋章的收據（領取人為單位的要有單位的公章或負責人簽字的收據）、領款花名冊。

（2）自建的房屋用于補償的：償還給被拆遷人的面積等于被拆遷人的拆遷面積的，按照實際發(fā)生的成本價格計算繳納增值稅，超出被拆遷人的面積的部分，按市場公允價格計算繳納增值稅。

（3）外購房屋用于安置的，實質上是一種銷售行為，購置以后又銷售給被拆遷人，應當按照財稅2016年36號文，以全部收入減去購置原價后的余額為增值稅的計稅依據計征增值稅。

3.土增稅。國稅函2010年220號《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》規(guī)定，房地產開發(fā)公司用自建的商品房來安置拆遷戶的，用來安置的商品房應當視同銷售處理，按國稅發(fā)2006年187號規(guī)定按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認收入。以上文件的規(guī)定與企業(yè)所得稅的規(guī)定相同，都以市場公允價確認銷售收入。同時將自建的商品房按照市場公允價值也確認為房開企業(yè)拆遷補償費用。若有差價房開企業(yè)支付給被拆遷人的差價，也應當計入到拆遷補償費中去;被拆遷人支付給房開企業(yè)的差價，應當作為拆遷補償費的沖減處理。

4.契稅。財稅2001年134號規(guī)定出讓國有土地使用權的，其契稅的計稅價格為買受人支付的全部價款。

（1）協(xié)議方式出讓與競價方式出讓，契稅計稅依據就是該土地使用權的成交價格。其成交價格包括：土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補助費、拆遷補助費、配套費等。

（2）期初以劃撥方式取得了土地使用權后，后經有關部門批準又改成以出讓的方式取得該土地使用權的應當以補繳的土地出讓金和其他出讓費用為計稅依據計算繳納契稅。

（3）財稅2005年45號規(guī)定：對于被拆遷人因為該項目拆遷自行重新購入商品房的，對該商品房購入價格中與拆遷補償金額相等的部分免于征收契稅，若被拆遷人的購入價格超過了拆遷補償金額的，只對超出的那一部分征收契稅。因為拆一還一是相等面積進行償還屬于等價交換，不用交契稅。如果因為其他原因發(fā)生了款項收付行為，則應該由支付差價的一方繳納契稅。

（4）支付土地出讓金之后，地方政府又返還企業(yè)的一部分出讓金，在繳納契稅的時候，是否能按減除土地出讓金返還金額后的差額繳納。

國稅函2005年436號明確規(guī)定，對受讓國有土地使用權支付的全部土地出讓金全額計算繳納契稅。不能因為減免了土地出讓金就減免契稅。土地出讓金減免后契稅仍然全額繳納。

個稅，支付給被拆遷人的拆遷補償費不用代扣代繳個稅。財稅2005年45號文件規(guī)定，被拆遷人按照有關規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個稅。

三、合同風險

（一）營改增后與總承包簽訂合同時計稅方法的稅務風險

1.存在總承包單位只能適用簡易計稅的風險。建設方甲供了全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的情況下，總承包單位只能適用簡易計稅的風險。

2.營改增后與總包簽訂合同時計稅方法如何選擇，什么情況下選擇一般計稅，什么情況下選擇簡易計稅能使公司的稅負控制到合理水平。

3.陰陽合同的問題一直是房地產行業(yè)的不被公開的存在，合同糾紛中陰陽合同的糾紛案件更是占到了相當的比重。對于合同風險的把控都認為不是財務部門的主要工作，不重視財務合同管控的企業(yè)，其財務管理工作必然會受到限制。其風險也會加大，對合同的審核與管控對企業(yè)的經營及效益起到舉手投足的作用。

（二）營改增后與總包簽訂合同時應注意的問題

1.房開企業(yè)一般納稅人與總承包單位簽訂合同時考慮的因素。甲供工程提供的建筑服務;一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務;清包工工程可以選擇簡易計稅。這三種可以選擇簡易計稅。

財稅2017.58號建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的，適用簡易計稅方法計稅。這一種沒得選擇，只能適用簡易。

2.一個項目選擇簡易計稅還是一般計稅、開具發(fā)票的類型、稅率要在合同中明確約定。舉例說明計稅方法的選擇：

某房地產企業(yè)開發(fā)某小區(qū)一期4座居民住宅樓總面積28812平，預算總產值5193萬，總成本4630萬材料主材2154萬，輔材119萬，人工1916萬，機械265萬。材料占比達49%，人工占比達41%。

選擇一般計稅情況下取得的進項發(fā)票等于5193/0.09*0.09=428.78萬

選擇甲供情況下取得的進項發(fā)票：

假設主材為甲供都取得13%進項發(fā)票，則選擇簡易計稅情況下取得的進項發(fā)票等于2154/1.13*0.13+（5193-2154）/1.03*0.03=336.31萬

（3）甲供材占比多少選擇甲供對開發(fā)公司有利

設可以抵扣的13%進項稅甲供材為A，建筑工程造價為Y。

則：選擇甲供材可以抵扣的進項稅額=A/（1+13%）*13%+（Y-A）/（1+3%）*3%

選擇建筑公司包工包料進項稅額=Y/（1+9%）*9%

令：

A/（1+13%）*13%+（Y-A）/（1+3%）*3%=Y/（1+9%）*9%

0.115A+0.029Y-0.029A=0.823Y

0.086A=0.0536Y

解得：

A/Y=62%。

結論：

第一、當13%建筑材料占工程總造價比例=62%時，選擇甲供材或不選擇，增值稅負一致，對房地產開發(fā)企業(yè)沒有影響。

第二、當13%建筑材料占工程總造價比例大于62%時，選擇甲供材工程，對房地產開發(fā)企業(yè)利。房地產開發(fā)企業(yè)可以選擇甲供方式。

第三、當13%建筑材料占工程總造價比例小于62%時，選擇建筑施工企業(yè)包工包料，對房地產開發(fā)企業(yè)有利，應盡量選擇總包。

居民住宅樓材料費占比通常情況下在50%左右，一般不會超過60%，而且62%的比例是所有材料都取得13%進項的情況下。所以對于居民住宅樓項目不采用甲供，采用總承包包工包料方式有利。

3.針對陰陽合同的問題首先需要從公司高層領導開始。

（1）加強對高層領導的培訓，提高高層領導的風險意識、公司發(fā)展戰(zhàn)略意識。

（2）制定完善的合同管理體系。

（3）設立正規(guī)的合同管理機構、設專人負責合同管理。

四、籌資風險

項目要開展選擇什么樣的方式融資能達到成本最低，以何種方式籌資能使企業(yè)的資本結構控制在合理的水平，企業(yè)選擇不同的籌資方式會出現(xiàn)不同的風險。必須還要正確評估各種籌資方式下的風險級別，制定相應的風險應對措施。

（一）財務費用票據的合規(guī)性風險

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十七條規(guī)定：企業(yè)生產經營過程中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用準予扣除。前提條件是合理合法。

1.通過銀行貸款取得籌資必須取得銀行利息發(fā)票。之前鑒于銀行不規(guī)范操作利息只有銀行出具的利息單沒有發(fā)票，無發(fā)票利息不能稅前扣除。在財務管理方面加強控制，與銀行溝通取得增值稅普通發(fā)票才能稅前扣除。

2.向企業(yè)等其他非金融單位借款的利息支出，在不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的部分允許扣除。所以房地產開發(fā)企業(yè)還要考慮向其他企業(yè)的借款利息是否超過了同期貸款利率。向非金融機構借款通常情況下對方是不開具發(fā)票的。如此企業(yè)將面臨利息費用不能扣除的風險。應對策略是讓對方開具資金占用費發(fā)票。超過部分存在不允許稅前扣除的風險。

3.向個人借款發(fā)生的利息支出存在的風險。某房地產開發(fā)企業(yè)2013年向社會自然人集資2.55億用于項目開發(fā)建設，所支付的利息都沒有代扣代繳個稅，造成補交個稅與滯納金達1500萬元。且沒有合法憑據入賬，導致這部分利息支出無法進入財務費用，從而利潤增加，企業(yè)所得稅也隨之增加。應對策略：必須讓集資人去稅務局代開發(fā)票或由房地產開發(fā)企業(yè)代扣代繳個人所得稅。

（二）企業(yè)資本結構合理性風險

項目要開展選擇什么樣的方式融資能達到成本最低至關重要。對于企業(yè)而言融資方式主要有：通過內部留存收益來融資、外部股權融資和債務融資來解決。企業(yè)可以選擇使用內部留存利潤進行再投資。內部融資主要優(yōu)點在于公司不需要對外披露信息。缺點在于必須要求房地產開發(fā)企業(yè)有足夠的穩(wěn)定的盈利能力，利用內部融資不發(fā)生財務費用從而降低財務成本，對于陷入財務危機的企業(yè)不適用;股權融資優(yōu)點在于企業(yè)需要資金量較大時，不需要定期支付利息和本金，僅僅需要在盈利時才向股東支付股利。缺點是股權融資方式下的融資費用也比較高，股權有被惡意操縱的風險;債務融資主要是向銀行貸款和其他非金融機構借款，與股權融資比，融資成本低、融資的速度快、銀行貸款利息能抵稅。缺點是償還債務集中且壓力大，增加企業(yè)的經營風險。

總結：企業(yè)在對資本結構進行選擇時應該充分對風險與收益進行衡量比較，如果房地產公司的現(xiàn)金流量比較穩(wěn)定，債務的利息率又低于其他投資收益，且企業(yè)的資產負債率只要在控制在合理的范圍內，可采用債務籌資的方式。

（三）籌資費用風險

1.股息及分紅的處理。房地產企業(yè)員工持有公司股份取得的分紅所得，沒有按規(guī)定代扣代繳個人所得稅;對其他自然人股東分配的股息、紅利等未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅的風險。

應對策略：對于向公司員工或其他自然人股東分配股息紅利應當在合理籌劃后按規(guī)定履行代扣代繳義務。防止出現(xiàn)個稅風險。

2.統(tǒng)借統(tǒng)還利息費用的處理。在集團內部屬于統(tǒng)借統(tǒng)還的業(yè)務中，該項目公司向集團或集團內部成員借款所支付的利息費用，沒有取得免稅發(fā)票;集團向銀行的貸款合同、內部簽訂的統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議，沒有取得集團公司或者集團內部其他所屬公司在稅務部門免稅的備案證明。也就是說統(tǒng)借統(tǒng)還必須要去稅務局備案。集團內部要開具免稅發(fā)票。

應對策略：企業(yè)應當把相關的資料，包括合同協(xié)議書、支出憑據、付款憑據等留存?zhèn)洳椋员ＷC資料的真實性。

五、不合規(guī)票據風險

房地產企業(yè)如何加強稅務風險防范以成為財務部門的主要工作之一。避免或減少稅務風險不但保證了企業(yè)的安全，更是為提高企業(yè)的盈利能力起到了根本的保證。房地產企業(yè)的涉稅事項多且復雜，項目建設不同的階段體現(xiàn)出來的稅務方面的風險都至關重要。每一環(huán)節(jié)籌劃不到位損失都是相當沉重的。

營改增后對發(fā)票備注欄的要求，否則土增稅一律不允許扣除。日常財務管理中成本發(fā)票是否合規(guī)直接影響土增稅的清算，土增稅前一律不允許稅前扣除。

（一）收到建筑服務發(fā)票查驗內容如下

建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。國家稅務總局2016年第23號公告，不論是普通發(fā)票還是專用發(fā)票，也不論是自行開具還是稅務局代開發(fā)票都有此要求。備注欄未按規(guī)定要求備注的，都屬于不合規(guī)發(fā)票土增稅前一律不得扣除。

（購買的建筑材料、接受設計服務開具的發(fā)票備注欄不需要填寫。）

（二）銷售不動產備注欄備注風險

“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄應當填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼;“單位”欄應當填寫面積單位;備注欄一律應當注明不動產的詳細地址。國家稅務總局2016年第23號公告。不論是普通發(fā)票還是專用發(fā)票，也不論是自行開具還是稅務局代開發(fā)票都有此要求。備注欄未按規(guī)定要求備注的，都屬于不合規(guī)發(fā)票土增稅前一律不得扣除。

六、銷售階段出現(xiàn)的風險及應對策略

（一）銷售車庫或車位

1.對外銷售有產權的車庫或單獨建造的停車場。

（1）按照內地稅字[2014]159號關于地下車庫（位）清算處理。

（2）對房地產開發(fā)企業(yè)出售已經取得了房產證和土地使用證的，按照非住宅類型房地產清算。

結論：對外銷售，其收入應當并入到房地產的銷售收入，車庫的開發(fā)成本應允許并加計扣除。按非普通住宅繳納土地增值稅。

2.對外銷售業(yè)主共有的車庫或車位，即不能取得房產證和土地證的車庫或車位。業(yè)主共有的車庫或車位屬于公共配套設施，相應的車庫或車位的開發(fā)成本應允許并加計扣除。但是必須要提供移交證明。

開發(fā)商對于無產權車位大多采取變相銷售的模式。房地產開發(fā)商與業(yè)主簽訂一次性車位的轉讓使用權合同。在這種情況下銷售的地下車位取得的銷售收入能否作為土地增值稅的清算收入？山東省地稅局2017年第5號公告第三十三條規(guī)定。房開企業(yè)利用地下人防設施建造的車庫或車位等取得的收入，不計入土增稅收入。凡是按照規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除相關成本、費用。

結論：

（1）地下車位或車庫，是利用地下人防設施建造的，一律不存在申報繳納土地增值稅問題，但其成本可以作為公共配套設施費用分攤到開發(fā)成本中扣除。

（2）地下車位或車庫，是利用非地下人防設施單獨建造的，凡存在產權轉移的，按規(guī)定預繳或清算土地增值稅，同時，其成本可以在計算土地增值稅時扣除;反之，如果沒有產權的地下車位或車庫的處置，則不存在預繳或清算土地增值稅問題。但其成本也不允許在計算土地增值稅時扣除。

（二）違約金風險

1.舉例說明某房地產公司2017年8月收到張某的購房定金2萬元，后來由于種種原因客戶對房產不滿意要退房，根據協(xié)議約定所收取的定金是不予退回的。公司認為該定金屬于營業(yè)外收入，計入到營業(yè)外收入科目處理，后期就25%的所得稅。本案例中交易未發(fā)生，所以就未發(fā)生增值稅應稅行為，此營業(yè)外收入不交所得稅。

2.避免大額違約金或人為違約金的出現(xiàn)的風險，可能存在稅務稽查的風險。此項業(yè)務所需要的的證據鏈必須留存?zhèn)洳?。如：協(xié)議書、判決書或者調解書、支付證明或收據等。

精裝修及實物贈送，買房送家電、家具等贈送行為，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》不視同銷售不交增值稅。贈送是自愿無償的，每一個購房者都贈應當計入到開發(fā)成本中去，部分贈送則計入到銷售費用中去。

實物贈送也不交企業(yè)所得稅;實物贈送18年底前需要交納個人所得稅，自19年1月1日后不交個稅。

山東省地稅局公告2017年第5號第31條：房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。

七、結束語

綜上所述，我國房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，不可避免會面臨各種各樣且復雜的財務風險。而且營改增后關于房地產建安行業(yè)的稅收文件與政策也是層出不窮。房地產開發(fā)企業(yè)一直是稅務稽查重點。針對企業(yè)開發(fā)各階段的各風險點進行分析與研究。針對不同的風險點制訂相對應的應對措施，從而能在一定程度上提前規(guī)避或者降低風險的發(fā)生。從財務領域來進一步保障企業(yè)的安全。

[參考文獻]

[1]單建軍.對房地產金融潛在風險的分析與思考[J].商業(yè)經濟，2019（8）：177-179.

[2]唐莉.淺析營改增后房地產增值稅的相關會計處理[J].中國注冊會計師，2017（10）：92-94.

[3]國家稅務總局.關于發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告[Z].國家稅務總局公告2016年第18號，2016-3-31.

[4]國家稅務總局.關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知[Z].國稅發(fā)〔2009〕31號，2009-03-06.

[5]國家稅務總局.國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告[Z].國家稅務總局公告2016年第23號，2016-04-19.

[6]財政部.國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知[Z].財稅〔2005〕45號，2005-03-22.

[7]財政部.國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知[Z].財稅〔2016〕36號，2016-03-23.

[責任編輯：潘洪志]