土地儲備工作中存在的問題及對策

李雪梅

摘要? ? 土地資源是一個國家實現社會經濟發展的重要物質基礎，土地的儲備工作在國家的發展中意義重大。本文結合我國土地儲備的實踐，簡單分析了土地儲備中存在的問題，針對性地提出幾點對策，以期為有序推進我國土地儲備工作的開展提供參考。

關鍵詞? ? 土地儲備;問題;對策

中圖分類號? ? F301.2? ? ? ? 文獻標識碼? ? A

文章編號? ?1007-5739（2020）09-0261-01? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?開放科學（資源服務）標識碼（OSID）

土地儲備制度即在法定程序的指導下，各級政府在權限范圍內通過多種方式獲得土地的使用權，包括收購、征用等。其是國家對土地資源實施管理的一項重要內容，有利于解決當前土地利用中的供求矛盾。此制度是結合我國市場基本規律的土地使用制度的一項改革，屬于政府性的行為，在提高我國土地的集約化利用程度、推動城鎮化進程中意義重大。第 1家土地儲備機構于1996年成立于上海，目前此項制度已經初步具有制度框架、部門協作、理論及技術體系支撐格局，積極推動了我國土地的高效集約化利用。現結合實踐，對土地儲備中的問題及管理機制展開如下探討。

1? ? 土地儲備中存在的問題

1.1? ? 地方政府過度依賴土地儲備的融資功能

有的地方政府經濟發展資金不足，對土地儲備的融資功能依賴程度過大。隨著城鎮化的快速發展，土地供求矛盾日益加劇，國家加大了對土地的調控，在市場低迷、土地流拍時適當緊縮供地，在土地市場高漲時又加大土地的供應。在當前的財政體制下，很多地區在發展中存在資金缺乏的問題。在當前土地資源稀缺且又由政府主導的背景下，依賴土地儲備的融資功能成為一些地方政府融資的重要途徑，導致土地儲備規模增加、不斷地滾動融資，為城鎮化建設提供資金需求。目前，我國大部分省份中土地儲備資金總額中土地儲備融資的占比在40%以上，最高的達80%，這種過于依賴的狀況導致無法根據市場的需求平衡供地。

1.2? ? 建設用地新增加的面積占比過高

在我國土地儲備來源的5類土地中，有4類可用于存量建設用地、新增建設用地。最初我國建立土地儲備制度主要是用于存量建設，而近些年很多城市建設中新增建設用地占比越來越高，多數超過了1/2，而且當前有的年度土地儲備預算也是主要用于儲備新增建設用地。

1.3? ? 補償標準不統一、相關法律不完善

土地儲備會涉及到土地的價格、附著物的補償、安置、企業的異地建設等多方面的費用[1]。我國政府對此類補償標準一直堅持以人為本，注重對失地戶合理權利的保護，充分尊重公民的財產，建立的補償標準也日益完善、更加合理化，但是由于目前相關法律不完善，對此類補償界定不是很明確，雙方從各自的需求出發考慮，在補償的價格上容易發生分歧。從構建和諧社會的大局出發，目前土地儲備中的這些處置工作要更加慎重，前期工作推進難度較大。

1.4? ? 各部門之間的協作配合效率不高

土地儲備工作屬于一項系統性的工程，涉及到多個部門的協作，包括規劃、交通、財政、國土等，需要各個部門之間加強協調、配合，而在我國政府部門機構設置中，這些部門不屬于同一系統，溝通不多，難以提高協作配合效率。由于程序比較復雜，加上有些職責的劃分不夠明確，各個部門之間會出現一定的推諉現象，降低了土地儲備工作效率。

2? ? 對策

2.1? ? 對相關的法律法規進行完善

我國的土地儲備工作在實施中缺乏相應的法律法規，因而要盡快完善法律法規的建設。我國應結合各地土地儲備的實際情況制定具體的法律，確保工作開展中有法可依。目前，經營性質的土地容易出現糾紛，因而在現有法律法規的基礎上還要制定出更加具體化、細致化的法律法規[2-3]。

2.2? ? 建立多元融資渠道

土地儲備需要耗費大量的資金。目前，我國主要通過銀行貸款的方式獲得資金，貸款的額度過大帶來的利息成本高且存在很大的風險，利息的增加也會導致土地儲備成本的增加，有時在本息的壓力下，土地儲備機構會短期內向市場供應大量土地，甚至會比土地儲備的成本還低，對各地土地儲備的長遠規劃產生不利影響，違背了當初建立土地儲備機構的初衷。因此，要探索出一條多元化的籌資渠道，盡量降低單一貸款的風險，促使資金良性循環[4]。對于融集的資金，要及時盤活、提高利用效率，一方面盡快按照計劃要求將儲備的土地資源上市，實現資金的盡快回籠;另一方面加大對資金使用情況的監管，確保其合理使用。

2.3? ? 加強各部門之間的協作

土地儲備工作相關部門要從我國統一的土地有形市場大局綜合考慮，重視土地儲備，加強部門之間的協作，提高效率。政府部門要對土地儲備中相關環節的工作進行明確界定，確保將具體職責落實到具體部門，促使部門之間各司其職，高效率地發揮出部門協作的優勢，發揮出土地儲備工作的時效性、高效性。

3? ? 參考文獻

[1] 陸云峰.南京市土地儲備運作機制研究[D].南京：南京農業大學，2013.

[2] 徐彬.我國土地收儲價格形成機制研究[D].天津：天津師范大學，2014.

[3] 康春.中國城市土地儲備制度運行機制研究[D].武漢：華中科技大學，2006.

[4] 宋軍繼.小城市實施土地儲備制度的思考[J].中國土地科學，2004（2）：50-53.