簡析中國房地產(chǎn)市場

摘要：房地產(chǎn)市場是我國的一個十分重要的市場，房地產(chǎn)業(yè)每年對GDP的貢獻占比很大，然而近些年來我國的房地產(chǎn)市場熱度十分高漲，房價越來越高，與之相伴隨產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫越來越大，隨后國家采取了管控措施來控制房地產(chǎn)泡沫的擴張。本文試圖運用CAPM來分析房地產(chǎn)市場中部分股票的系統(tǒng)性風險，進而判斷其是否真的存在比較大的風險，最終結(jié)論得出房地產(chǎn)板塊股票的貝塔值大于1，其系統(tǒng)性風險確實比較大，在最后從三個角度給出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;房價;CAPM;β值

1 緒論

1.1 選題背景

房地產(chǎn)板塊一直是我國經(jīng)濟增長的的一個主力軍，自1998年我國住房制度改革后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)在2008年的“四萬億”計劃以后就變得更加火熱了起來，同時房價的上升幅度也變大了，尤其是近些年來，房價一直是我國非常熱門的話題，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的說法層出不窮，房地產(chǎn)市場尤其房價的變化受貨幣政策變化、經(jīng)濟周期變化以及相應的土地政策的改變的影響。所以本文主要想要通過CAPM來研究房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險以及探究應對的措施。

1.2 研究方法

本文通過選取部分房地產(chǎn)板塊股票的收盤價，通過Excel計算其日收益率，以人民幣3個月定期存款基準利率作為無風險利率，以深證指數(shù)日收益率作為投資組合收益率，通過Eviews9軟件對其進行回歸分析得出貝塔系數(shù)，對其大小進行分析，進而分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及展望前景。

2 CAPM及我國房地產(chǎn)市場的介紹

2.1 CAPM

CAPM用簡單的數(shù)學公式表述了資產(chǎn)的收益率和風險系數(shù)β以及系統(tǒng)性風險之間的關(guān)系。

傳統(tǒng)的CAPM公式：E（Ri） = Rf + βi（E（Rm） - Rf）

為研究方便，將其轉(zhuǎn)化為E（Ri） -Rf = αi + βi（E（Rm） - Rf） + εi

其中，αi表示截距項，E（Ri）表示單個股票的期望回報率，E（Rm）表示市場組合的期望回報率，Rf表示無風險收益率，βi表示系統(tǒng)性風險。

2.2 房地產(chǎn)市場

2.2.1 房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程主要分為4個階段：第一個階段，1978-1991年為房地產(chǎn)市場的初步形成階段，1980年國家推出了住房改革制度允許可以將私有住房對外出售;1992-1993年為房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱階段;1994-1997年的房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整階段;1998年至今為房地產(chǎn)行業(yè)的成長時期。

2.2.2 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展越來越火熱，并且逐漸成為了我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，同時也產(chǎn)生了一個隱患，即房價過快增長的現(xiàn)象。2016-2018年是房地產(chǎn)企業(yè)的高歌猛進的“光輝歲月”，百強房企中前30名企業(yè)銷售金額和銷售面積占比在不斷提升，今年前11個月前30名企業(yè)占百強總銷售金額比重達到70%，相比16年底提高了6個百分點，銷售面積也是類似。但是，不得不承認房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個“大而不倒”的行業(yè)，其對我國GDP的貢獻占比很大，而且其連接著銀行、企業(yè)和居民等等要素，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，我國的經(jīng)濟將遭到重擊。

商品房銷售價格的漲幅要大于同時段的GDP以及人均收入的漲幅，而且其中有許多的投機者，如果不加以制止，將會造成房地產(chǎn)市場的扭曲發(fā)現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)同金融一樣是有周期的，為蕭條、復蘇、繁榮和衰退，而且房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)尤其是銀行業(yè)緊密相關(guān)，當房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較好的時候，與之相聯(lián)系的金融業(yè)以及銀行業(yè)的利潤也會比較多，但是，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)意外，與之相關(guān)的金融業(yè)以及銀行業(yè)就會面臨巨大的壞賬風險。

3 實證回歸分析

本文所采用的數(shù)據(jù)均來自Wind數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)處理軟件采用的為Eviews9和Excel。

本文為了計算房地產(chǎn)市場股票的系統(tǒng)性風險系數(shù)，選取了申萬分類中的萬科A、沙河股份和華聯(lián)控股這三只股票2010-2019年10年的日收盤價計算而得的日收益率作為樣本數(shù)據(jù)中的E（Ri），選用同時段的人民幣3個月定期存款基準利率作為樣本數(shù)據(jù)中的Rf，以深證綜指同時段的日收益率作為樣本數(shù)據(jù)中的E（Rm）。

三只股票的β值均大于1，說明這三只股票的系統(tǒng)性風險均高于市場平均水平，收益率波動比較大，以點帶面，可以得出房地產(chǎn)板塊股票整體而言系統(tǒng)性風險高于市場均值，風險較大，比較符合上述猜測。股票貝塔值大于一表明市場表動一個單位，股票會相應變動大于一個單位。

4 結(jié)論

基于上述CAPM的分析我們可以得出下列結(jié)論：房地產(chǎn)板塊股票的貝塔值大于1，證明其系統(tǒng)性風險高于市場平均水平，且收益率波動性較大，整體風險較高，而且存在一定的投機心理。

房地產(chǎn)市場這幾年的發(fā)展越來越大，經(jīng)濟體量每年都在增加，建筑面積以及銷售面積也在增長，與此同時，與之相應的房地產(chǎn)泡沫也越來越大，雖說上市的房地產(chǎn)企業(yè)大多具有國企背景、經(jīng)濟實力比較雄厚，但是也要加以防范，因為這座大廈一旦倒塌，對于國家就是災難。所以應當加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管以及合理引導購房者以及投機者。

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作者簡介：鄭冬（1996—），男，山東日照人，經(jīng)濟學碩士。

（作者單位：中央財經(jīng)大學金融學院）