商業經營和商業地產開發的結合機制

丁敏君

? 摘 要：我國商業地產起步較晚，隨著經濟社會發展，為商業地產迅猛發展提供了良好市場環境。受整體宏觀經濟環境影響，住宅開發商轉型進入商業地產領域，由于開發商未充分認識商業地產的特性，導致商業地產發展中存在不少問題。本文對商業地產運營模式進行分析，探討商業經營與商業地產開發結合機制策略。為商業經營管理發展提供對策建議。

關鍵詞：商業經營;商業地產開發

商業地產在我國發展時間不長，隨著城市化進程加快，為商業帶來了繁榮發展。商業地產是城市商業發展的主要物質載體，發展程序與城市經濟發展水平相關。商業地產行業發展研究引起政府部門的關注，由于商業地產開發商大多是從住宅地產領域轉型，目前商業地產市場不成熟。國際上具有代表性的商業地產開發模式主要有以市場化資本運作為主的模式，與買方建造及運營管理由一家開發商對立完成的模式。我國商業地產開發模式主要有純出售，租售結合等模式。商業地產成為房產投資新熱點，向二三線城市擴散，商業地產經營理念日趨成熟，商業規劃成為商業開發前提，商業地產融資渠道多元化，地產產品呈現細化等趨勢。本文從商業地產企業采用的主要運營模式，探析適合開發商商業運營模式，為商業地產運營管理提出指導意見。

一、商業地產概述

目前對商業地產的概念業界沒有明確的權威定義，商業地產涉及商業與地產。房地產是土地及附著物，商業地產與工業地產及住宅地產在經營模式及用途上不同，用于辦公、餐飲、健身等商業用途的房地產。表現形式包括購物中心、商業街、批發市場。酒店旅館、寫字樓等。商業地產規模不同。商業地產與住宅地產的區別表現在物業設計、投資風險等多方面。

廣義的商業地產是非生產性的房地產，包括辦公樓、服務業經營場所等。狹義的商業地產是用于商業用途的房地產形式，在開發模式及功能用途上不同于住宅、辦公樓等房地產形式。商業地產運營模式是項目建造出擁有地產所有權者出售商業地產項目的模式，主要思想是如何實現利潤最大化。商業地產運營模式主要類型有出售模式、租售結合模式等。商業房地產具有收益性強、經營風險大、經營內容多樣化等特點。

商業地產收益主要來源于租金收入，建成后的經營管理、地段繁華程度等對租金產生影響。商業地產收益性來自物業價值上升。商業地產以租賃為主，商鋪只租可以科學地對商場進行業態配置，有利于順利度過商業培育期。大型購物中心等建設需要大量資金，投資商業地產需要具備雄厚的資金實力。商業地產經營成敗關系到地產的盈利狀況，商業經營具有極大的風險，對商業地產的經營管理要求較高。同一宗商業地產中有多種經營內容，包括各種商業經營方式，如金融等服務業出現在商業地產經營中。

二、商業地產運營中的問題

商業地產發展經歷了簡單到復雜的演變過程，隨著社會的發展，演變不斷深化。零售商業地產經歷了不同階段，零售商業地產表現出的特點非某一階段的典型特點，針對不同階段特點應采取不同的運營模式。我國商業地產由于發展時期較短，主要經歷了萌芽階段、興起階段、成型階段。目前商業地產發展呈現出在國民經濟中占據重要地位，商業地產投資開發持續增長，宏觀經濟促進商業地產的發展。

我國商業地產行業經過高速發展后暴露出不少問題，主要問題包括非專業性操作、產權分割出售、開發順序倒置。商業地產運營需要協調好開發商、經營者之間的關系，運營商業專業化管理具有重要作用。大部分商業地產開發商由住宅開發商轉型，不重視專業運營人員，按照住宅開發模式進行非專業化開發經營。商業地產成功條件是統一招商經營，大多數開發商希望縮短開發周期，對后期商業物業運營不重視，產權式商鋪模式實踐中幾乎全部以失敗告終，產權分割出售后，難以統一投資人意愿統一管理。

我國有住宅開發商背景的企業在商業地產開發中沿用住宅開發模式，造成商業與地產的脫節。多數開發商最初僅定位于商業項目地產開發商，未對后期商業運營進行認真市場調查，由于不同區段、消費者習慣、經濟收入等因素會影響項目的發展，如不綜合市場需求、競爭環境等因素合理定位必然影響后期經營。

商業地產開發中主要問題是缺乏資金，很多商業地產開發商融資渠道狹窄，通常依靠銀行信貸獲取資金，銀行等金融機構在提供信貸業務方面限制增多，開發商不能實現自籌資金容易導致資金鏈斷裂，為地產開發工作帶來隱患。很多地方政府為追求經濟效益，單純注重短期效益，造成商業地產開發工作存在混亂性。很多商業地產開發商進行開發未考慮現實需求，導致開發與需求脫節嚴重。

三、商業地產經營問題分析

商業地產是房地產高速發展下誕生的，其成長離不開房地產氣候。房地產宏觀調控與商業地產高投資回報率作用，使得商業地產迅猛發展。商業地產開發占地產投資的16%，全國各地商業地產項目大量涌現，商業地產盲目開發形成的問題是聚集式爆發。

中國商業地產空置率達30%以上，在長三角等經濟發達地區比率更高。一些大城市沒有成功的運作項目，商業地產空置是商業地產問題集聚的表征，盲目投資建設導致商鋪滯銷、公信缺失，成為制約商業地產商生存發展的普遍問題。雖然目前商業地產面臨嚴峻的形勢，但并非說明商業地產前景黯淡。任何產品必須經歷從初創到成熟的階段。歐美國家商業地產發展歷程經過幾十年才達到如今較為成熟的階段。中國商業地產發展具有一定的后發優勢，反映在商業地產開發周期縮短。

商業地產開發問題出現不可避免，是由于系列的主客觀原因形成，但并非可以靜觀其變。市場的自發調節能實現資源優化配置，但商業地產項目代價沉重，商業地產項目投資額較大，項目失敗需要面臨很多社會問題。開發商應做好積極調整，為商業地產理性回歸做出貢獻。通過市場自發調節加快市場規范化進程，將商業地產發展推向均衡發展軌道。

商業地產開發是城市經營問題，如對商業地產缺乏認識會導致出現招商強于規劃，投機大于投資等問題。商業地產發展經過粗獷式發展，積淀的問題井噴式爆發，專業的缺失導致相關部門的短視行為。

有些地方政府僅注重城市招商引資，注重商業數量擴大，忽視城市常用規模的合理配置，忽視商業布局合理規劃。開發商注重物業建設忽視了市場培育，注重商業項目價格最大化，忽視物業價值最大化，注重購置商鋪忽視經營商鋪，注重商鋪售價忽視商業項目經營能力。由于地方利益及目光短視導致地產與商業經營脫離，出現開發重于經營的狀況，造成建成商業物業不能經營的困境。

四、商業經營與地產開發結合的走向

如何處理好商業與地產的關系是商業地產成功的關鍵，房地產業的發展僅經歷了幾十年的時間，商業地產發展是房地產項目的分支，處理商業與地產的關系并無可借鑒的模式。如何讓商業地產開發的同時不為城市帶來新的問題，商業經營與開發結合中地產要向商業學習，才能使地產行業與商業更好地結合，共同營造和諧社會。

商業地產不等同于商業加地產，只有商業經營與地產開發有機結合，才能發揮更大的效用。商業地產項目開發商必須具有專業背景，否則難以在商業地產項目運作中得心應手，商業地產供求錯位現象是由于缺乏專業背景。如購物中心商業項目定位物業形態設計為批發市場建筑風格。商業地產項目開發商必須具有長線投資戰略部署，商業地產投資回報率取決于后期經營價值，只有通過長期成功經營管理才能促成收益最大化。僅靠啟動資金開發商業地產項目的短期投機行為，生存空間會被擠壓，需要金融資本開發項目。

商業地產項目開發商必須具有相應的資源整合能力，具有地域特征的商業地產項目運作生命力旺盛。需要具備一定的社會資源，由于有些地區對城市商業布局缺少規劃，商業地產項目重復建設嚴重，需要社會資源維持項目區域生存力。商業地產項目開發商必須具有社會責任感，很多商業地產開發商為自己的利益損人利己。商業地產是形成商業競爭力的關鍵環節。

商業經營與地產開發結合主要是商家與項目結合，項目開發前招商可以避免運作中的招商困境，為項目運作資金提供借鑒辦法。商業經營與開發結合是商業與開發資本結合，商業企業突出特點是擁有大量現金流，商業資本利用資金實力優勢，為未來商業發展戰略布局起到穩定器的作用。商業經營與地產開發結合是項目與運營管理模式輸出結合，商業企業可以通過品牌的輸出，確保商業項目運作專業性，促進商業企業資產擴張。

五、商業地產項目開發模式創新

訂單式地產是國外商業地產開發模式的變異，是萬達商業公司采用的先進經營模式。訂單式地產是房產商開發前，與商業企業結成戰略聯盟，考慮項目商圈需求，與適應的商業企業確定合作關系，使開發經營在投資估算、市場定位等多方面更合理科學的商業地產開發模式。

訂單地產商業開發模式具有獨特的優勢，主要表現在控制成本，滿足需求。由于商業地產開發商采用訂單地產模式與企業建立緊密聯系，企業開發商進行地產開發可提供部分開發資金，這樣可以控制商業地產開發商成本。商業地產開發商采用訂單地產模式，既有效降低了成本，也保證了合作企業個性需求，訂單地產開發模式能在具體開發中避免出現盲目性。商業地產應用訂單地產開發模式，可以與合作企業共同設計規劃，可以保證商業地產開發中與物業合理對接，滿足商業地產后續經營中商家需求。

國外商業地產經過多年演進形成成熟科學的開發流程，由于中國金融市場不夠健全，不能完全復制國外模式，訂單式地產規避了招商等環節風險因素，可以提高商業地產項目運作成功率，是商業經營與地產開發結合的理性選擇，訂單式起到對地產開發商過濾的作用，訂單式地產資金實力，公信形象對地產開發商有較高的要求，訂單式描述將主導未來商業地產競爭。

我國電商行業的迅速發展，帶動相關地產創新開發，物流園區開發符合電商行業發展趨勢。開發物流園區新型商業地產中，包括配套的公寓、娛樂等完善配套設施，在開發中可以成為未來商業地產開發的主要模式。要想進行新型物流園區開發工作，需注意把握倉儲設計、物流線設計等關鍵點。

物流園新型商業地產開發重要的是合理設計倉儲環節，商業地產開發商進行設計中利用現代化程度高的倉儲設備，在開發中與多家倉儲類企業緊密合作，保證最終設計質量。商業地產開發商在開發物流園區中，要保證物流線設計質量，首先發揮物流園區位優勢，開發中將物流基礎整合作為開發基礎，商業地產開發商可以在開發物流園中保證物流園區可提供高效優質的服務。商業地產開發商要想在開發模式中創新，使物流園發揮功效，必須做好配套設施建設工作。開發商開發主要物流園區后，保證內部具備較好的生活條件，商業地產開發商在周邊建立完善的配套設施，如餐飲設施等，保證配套設施建設質量，才能實現物流園開發應用，保證開發模式合理創新。

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