我國酒店資產證券化的發展實踐分析與研究

【摘要】本文論述了酒店資產證券化的意義，并對現今市場上主要證券產品與酒店企業綜合發展進行了分析。結合我國酒店經營實際情況對酒店資產證券化道路上的困難與應對措施進行了討論，旨在提升我國酒店企業證券化的速度，促進酒店企業更好、更快的發展。

【關鍵詞】酒店企業 ?證券化產品 ?證券化道路

引言：現階段酒店總資產回報率過低是行業內部普遍存在的問題，且由于資產審核方式的不斷優化，大部分酒店企業融資較為困難。尋求全新的發展模式已成為酒店行業的共同問題。酒店經營輕資產化，更加注重管理輸出，實現酒店證券化是大型企業多次嘗試得出的答案，也是我國酒店企業發展的主要方向。

一、酒店資產證券化的意義

現階段酒店市場處于供應過剩的狀態，尤其在高端酒店層面，投資額度較高，投資收益率較低，酒店市場長期低迷。同時，由于酒店并購、收購所需資本過高，市場結構優化較慢。在中國背景下，過高的稅收比例導致酒店企業經營更加低迷。現階段銀行的資產評價的主要標準為收益能力而非資本額度，酒店通過銀行融資困難。但酒店行業與地產行業類似，缺乏資金投入會導致企業快速衰落，酒店市場整體發展較慢。

資產證券化的應用可在初期繞過銀行資產審查，將酒店大量的固定資產通過證券化的方式進行資產抵押，開辟了新的融資渠道，為酒店的發展注入資金。同時，資產證券化的推廣加速了大酒店之間的并購與大酒店對小酒店的收購，使酒店市場結構快速優化，促進酒店行業的健康發展。

二、酒店資產證券化的發展實踐

我國酒店資產證券化的操作方式從原理上來講主要有兩種。第一種為將酒店的全部資產，包括固定資產與預期收益等統一建立的資產池，開展證券化流程。該種方法為常規的證券化融資手段，可以有效增強酒店企業內部流動資金的比例，使企業運營更加流暢。第二種為將酒店企業的預計收益單獨進行證券化，投入市場進行融資。為滿足長期融資的需求，證券發行方會通過變換計算方式使企業始終處于收益狀態，投資人不必考慮虧損問題，為企業并購等特殊時期采用的融資手段，融資速度較快。近年來，隨著相關政策的放寬與稅收制度的改革，我國酒店證券化得到了快速的發展，常見的市場產品有房地產信托投資基金、商業房地產抵押支持證券與商業信托基金。

（一）房地產信托投資基金

房地產信托投資主要是以收益憑證的方式進行市場融資，廣泛收集市場資金進行綜合利用。證券發行法在獲取資金后常規的運營手段為以收購的方式增加自身資產持有量，而后通過硬件改造與運營改進，提高企業的盈利能力，并將企業內部收益較差的資產拋出從而實現酒店企業結構的優化。房地產信托投資基金主要來源與租金與資產的升值，在城市公寓等二次租賃服務中與酒店企業聯動性較好。

我國環境下的房地產信托投資基金與REITs存在較大的區別，受政府政策的影響，現階段信托投資基金規模較小、彈性較低、流動性較差，僅可以視作REITs的雛形。且由于相關政策、法規的不完善，我國信托基金多屬于個人行為，資產代管方的運營行為難以規范，投資方的權益難以得到有效保障。要使REITs在我國快速發展，政府部門要制定相關政策完善基金管理結構，保護投資者的利益。

（二）商業信托基金

商業信托基金相比于房地產信托基金擁有更高的靈活性，募集的資金可用于商業、酒店、公寓等項目的開發，具有一定的投資性質，是酒店企業并購時良好的融資方式。且不同于地產信托基金，商業基金沒有固定的分配比例，可以為企業帶來更高的收入。同時，由于沒有舉債比例的限制，商業信托基金的融資成本更低。

（三）商業房地產抵押貸款支持證券

商業房地產抵押貸款支持證券是一種債權性質的證券產品，酒店企業通過將公司的抵押貸款進行證券化發售進行融資。債權性質的證券使發行方要保證資金流入要大于證券的還付額度，房地產抵押證券的發行方常為資產額度較高，經營較為成熟的酒店。相較于基金信托的模式，抵押證券通過競標方式決定持有的金融機構，具有更好的流動性。

（四）酒店資產證券化面臨的挑戰

1.酒店企業證券化人才不足

我國酒店企業長期以較為傳統的模式運行，在證券化經營體系中缺乏相關的運營人才保證資產的快速增值，實現企業的獲益。

酒店企業要加大人才引進的力度，以更好的待遇與更高的報酬從專業證券公司內挖掘潛力較大的資產管理人才，幫助酒店經營者快速適應證券化模式下，尤其在中國投資期限較短的證券化模式下的經營方式，促進酒店企業的快速轉型。

2.相關法律的限制

證券化進程的順利展開要求酒店企業擁有穩定的資金收入，若證券化產品股息低于6%，企業證券化進程將會被強行終止。雖然近年來國家對稅收政策進行了調整，但中國酒店經營中，餐飲收入占有比例過高，導致大多酒店企業難以滿足上市的基本需求，稅收制度的再次改良是酒店企業證券化的前提條件。

3.經營模式的限制

我國除已經成功上市的企業外，大部分酒店經營模式仍以重資產為主，且企業缺乏明確的經營策略與發展規劃，收益普遍不高，難以通過嚴格的資產審核。經營模式的調整成為我國大部分酒店企業證券化道路上的阻礙。酒店企業應嘗試成立酒店管理公司，將公司經營核心放在品牌的創建與培訓，酒店管理等低成本業務上，促使公司優先完成證券化為企業提供穩定的資金流。

以融資較為成功的萬豪集團為例。萬豪在融資過程中，將酒店業務與地產資產進行分割，一方面，保證了證券化進程中酒店資金的快速回流。同時，將地產獨立管理，保證企業的市場競爭力度，避免證券化進程中過度的管理服務輸出導致企業重資產比例不斷下降，促進企業長久發展、平穩發展。

三、結論

資產證券化可以加速企業資金回收，提升流動資金的比例，是重資產企業發展的必經之路。酒店企業中帶有地產產業的特性，常規經營模式下資本積壓嚴重。企業管理者要加大金融市場的關注力度，積極改進自身的經營模式，尋求企業資產證券化的機遇，使企業資產調度更加靈活，促進酒店企業快速發展。

參考文獻：

[1]歐陽健輝.區塊鏈技術下A集團的多收益資產證券化案例分析[D].華南理工大學，2019.

作者簡介：洪豆（1995-），女，山西臨汾人，碩士研究生，財務會計方向。