2019年對于綿陽房價的分析及預測

【摘要】綿陽市，憑借著持續增長的各級產業和獨一無二的環境優勢，綿陽是當之無愧的四川省第二大城市。作為繼成都市之后蓬勃發展的都市，綿陽市不僅在經濟上持續跟緊，其房價也隨之水漲船高，在2014至2019 年五年時間里，綿陽市的房價雖有小幅度波動，但仍是在上升趨勢。為了了解綿陽市未來的房價走向，我們從過去幾年的數據、相關政策和其他因素中分析出影響房價的原因。

【關鍵詞】綿陽房價;房價趨勢;房價分析

1、綿陽房地產現狀分析

1.1綿陽市所處特殊環境

2018年的統計數據顯示，綿陽市的GDP已經達到了2303億元，位居四川省城市排名第二，僅次于省會城市成都。如今綿陽市的經濟持續發展，不斷學習成都的發展道路，正常情況下綿陽也會復現成都所經歷的問題，然而兩個城市的側重點不同，所以其所面臨的情況會有所不同。

單論生活環境，綿陽市的大部分地區都非常適合居住，這是其他城市所不能比擬的方面。綿陽市位于四川盆地西北部，氣候宜人，一年四季溫差小，綠化覆蓋已經達到40%。綿陽四面環山、三江穿流，景色怡人。

綿陽作為國家批準建設的唯一科技城，人口素質高，高學歷人口比例全國靠前，并且教育產業先進，對新人口的培養很有前途。綿陽的發展已經初具一線城市風格，交通便利，四通八達。

綜上，綿陽作為一個蓬勃發展的新星城市，正在不斷涌入新的人口，地產方面的需求也在不斷擴大，對于房產價格的分析與預測顯得格外重要。

1.2綿陽市房地產市場現狀

時至2019年，綿陽市平均房價已經達到了7638元/㎡，對比2014年的房價數據，同比增長達到了66.4%，對比2018年的數據，房價卻幾乎不變。可以說經歷了與全國其他城市一起極速增長的過程之后，綿陽的房價上升速度逐步放緩，此時房價的下一步變化需要綜合政府的調控政策和其他因素分析。目前綿陽市的常住人口達到540余萬人，2018年數據顯示，綿陽市商品房面積新增589萬㎡，同比增長6.1%，這說明房地產需求量仍處于一個上升趨勢。

2、影響房價走勢的因素

2.1政府對于房價調控的政策

上文已經說過，綿陽市的房價相對去年并沒有較大 的變化，那么短期內走勢的變化就會很大程度上受到政 府對本市房地產的政策調控。政府對于房價的調控一般 有限購、限售、限貸等方法，現在的綿陽市對于房地產 并的發展并沒有強制的限制，但是隨著綿陽房地產規模的不斷擴大，這些政策的出現知識遲早問題。同樣影響房價 的還有國家的宏觀調控，比如使用更為寬松的貨幣政策，調低利率，則房價會隨之上漲，如果提高利率，則房價會下降。房地產稅也是一個大的因素，如果稅率提高，則房產作為商品的流動性會隨著下降，房價也會下降，相反，如果地產稅下降，房價上升。

2.2房地產市場的供給和需求

隨著省政府對綿陽的政策扶持和綿陽市本身的特殊發展優勢，綿陽市的經濟會不斷提升，人們對于房產的需求肯定也會愈發強烈，拋開作為剛需的自住房，隨著經濟發展，人均收入提高，人們大多選擇將錢投入地產市場，將房產作為商品存在。所以，只要政府提高土地供應量，那么地產的數量自然會增加，對應的房價也會走低，如果土地供應量減少，那么房價便會走強。

2.3人口素質和收入水平

作為一個教育強勢的城市，綿陽受過高等教育的人口高于國家水平線，同時不斷發展的經濟也給了這些人才發揮的空間。總體來說綿陽市民的收入也在不斷提升，對于房產的需求也會增強。

2.4市場自身的預期

人們對房價走勢的預期通常會反映到媒體上，從而更多人知道并接受預測，形成正循環，所以房地產市場本身也可以控調房價。當預期房價下降，人們通常不會下手;而預期房價上升，購買者便會增多。

3、對未來房價走勢的預期

3.1政府對于地產行業的調控政策會讓房價處于經濟環境下較為穩定的區間

由于房價的短期波動受政策影響較大，所以對短期預測來說，應該結合市政府所提出的政策綜合分析，如果房地產市場低迷，調控政策會偏寬松，以達到刺激房地產市場的效果，反之房價如果快速上漲，政策會偏于更為嚴格的調控政策。

3.2在人口數量的增長上，房價會上漲

綿陽市的人口正在不斷從其他地區涌入，同時國家二胎政策放開，不管是從長遠還是近期來看，綿陽市的常住人口都是上漲的，人們對于房地產的剛需會增加，人口的增長會對房價的上漲起正面作用。

3.3在居民的收入水平上，房價會上漲

隨著城市的快速發展，人均收入也在持續上漲，同時房產的供給跟不上經濟發展的速度，數量達不到需求，所以房價也會隨著上漲。

3.4在房地產市場的供給上，房價會上漲

因為城市的快速發展，市區內供給給地產開發商的土地也不斷減少，如果想要使開發面積增加，勢必要考慮到老舊建筑的拆遷，這也無形中為房地產開發增加了更高的成本，所以市民要想購買房產，也必須承擔開發所帶來的成本。

3.5在市場預期下，房價會保持較為穩定的情況

市場預期是根據以往的數據進行預測，其短期效應較為明顯，但對長期預測參考性不強。綜合上述幾點，在2019年的綿陽發展情況下，結合針對房地產的政策、房地產供給和需求的數量、人口數量、人均收入等因素，同時市場預期不會下 降，未來三年內綿陽市的房價會持續上升，并且會 隨著經濟的發展被刺激，整體上呈現上漲的趨勢。

4、對于房價變化所出現的問題及建議

4.1人口數量對于房價波動的影響

經濟越發達，城市現代化越先進的城市必定會吸引更多的人口流入，同時二胎的放開將不可避免的迎來下一次人口增長熱潮，這些新增的人口會刺激房地產市場的正向發展，綿陽市原本不小的人口基數將再次擴大，對于房產的需求會愈演愈烈，所以，促進人口的合理增長，控制人口的增長速率，積極調查研究二胎政策，調整人口的落戶結構將是政府對房產市場調控的必要手段。正確控制人口數量，調整人口結構，對于控制房價良好導向有很大的幫助。

4.2房地產政策的調控需要加強

目前綿陽市對房產的政策偏于寬松，導致政府對于房價的調控能力偏弱，沒有完全發揮出政策對于房地產行業的導向作用，市政府應當建立起更高效更正確的調控手段，在貨幣政策、房產稅收、政策干預等方面投入更多的精力，防止房價的上升過快或不斷下跌，充分發揮出政策對房地產行業的調控作用，防止房價朝不正常的方向發展，維護房地產的持續穩定開發。

4.3房價的不斷上漲將影響低收入人群的生活水平

雖然綿陽市的人均收入持續上漲，生活水平提高， 然而兩極分化也更加嚴重，有房的人想要購買更多的房產，可剛需人群卻對著高昂的房價望而卻步，低收入人群的收入提升被房價的上漲遠遠甩開，其對于房產的購買力不斷減少，他們對于住房的基本 需求得不到滿足，將會引起許多嚴重的社會問題，使城市的經濟發展滯后。對于這些問題，政府應該 調整針對低收入人群的住房保障制度，增加共有產 權房的數量，提高經濟適用房和低價房在房產市場中的比例，適當供給更多的土地用以開發，提供更多的居住空間。同時提出對于低收入人群購房的優惠政策，譬如享受低息貸款，調低首付比例等手段，讓低收入人群也能滿足住房剛需。

總結：

目前的國家大環境下，房地產是每一個城市經濟發展所不能避免考慮的方面，要想經濟政策穩步發展，必須要先手將房地產市場穩定下來，綿陽作為一個快速發展上升的大城市，應比其他城市更先考慮發展道路上房地產市場可能出現的問題，思考面臨這些問題時所必要的手段，使房地產經濟沿著預想的道路發展。

參考文獻：

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[2]廖俸，車文斌.全面建設高質量發展樣板區[J].縣域經濟，2019年10期.

[3]張澤元，程鑫.淺談綿陽建設四川經濟副中心的困境與對策[J].經濟研究導刊，2019 年9期.

作者簡介：

劉一鳴（2001.03.12），籍貫：四川省資陽市樂至縣，畢業學校：西南科技大學本科在讀，職位：學生，工作研究：工程造價方向。 -