房地產開發企業成本會計核算問題研究

張瑞坤

[摘 要]房地產開發企業對于國內經濟的增長有極大的促進作用，房地產開發企業的性質與一般企業不同，房地產企業開展的項目需要投入大量的資金，而且占用時間比較長，因為這一特殊性質，房地產企業的成本會計核算問題也越來越得到重視。不論何種行業，成本會計運算對于其經濟效益都有促進作用，房地產開發企業為了能夠獲得較高的利益，必須要重視開發成本的核算控制。房地產開發企業要依據國家政府出臺的相關政策，正確規范企業的成本會計核算，增加會計信息的可靠度，減少企業項目開發的成本支出，房地產開發企業要加大對成本會計核算問題的研究力度，對于其中存在的不足，制定出相應的解決措施。

[關鍵詞]房地產開發企業;成本會計核算;成本分配

1 房地產企業成本會計核算的前景以及開發成本構成

（1）房地產開發企業的現狀和成本會計核算的前景。目前房地產開發行業的發展態勢良好，已經成為社會經濟增長的重要支柱。房地產行業的新企業如雨后春筍一樣越來越多，隨之而來的是市場競爭力愈加激烈，企業對于成本管理控制也更加重視。房地產開發企業通過成本會計核算，可以客觀地判斷企業的經營情況以及企業的收益[1]。成本會計核算對于房地產企業的作用不可小覷，它能促進房地產企業的發展。

（2）房地產開發企業成本的構成。房地產開發企業的成本大致由以下三個方面構成：一是土地費用、前期工程投資和建筑安裝的工程費用。這些成本費用是房地產開發企業必不可少的前期支出，整個工程項目中所占成本比重最大。房地產開發企業購買土地的費用數量大而且種類繁多，工程前期的各項規劃費用，也都需要在項目一開始就投入資金，施工階段房地產開發企業還需要給項目承接團隊支付建筑安裝工程費。二是工程的基礎設施和配套設施建設的成本費用，這部分費用相較于房地產開發的主體費用占比重較小。三是籌資成本和管理費用，籌資成本就是房地產開發企業在項目開展過程中，為了改善企業內部資金周轉情況向銀行貸款所產生的利息，管理費用則是在工程施工時，在現場管理所產生的費用，比如施工人員的工資，維修維護相關施工設備的費用等。

2 房地產開發企業成本會計核算中的問題

（1）房地產開發企業成本會計核算對象不明確。房地產開發企業進行成本會計核算首先要確定核算對象，這一環節確保了成本會計核算的質量，房地產開發企業開展的項目工程量較小，比如獨棟到幾棟的房產，這樣的核算對象容易確定，但是對于規模比較大的工程，如住宅小區，其對核算對象的確定有一定的難度，核算對象的確定與工程項目的規模大小有一定的關系[2]。未能按照相應的規范來確定核算對象，最終會使核算質量受到影響，劃分核算對象過于粗糙，工程項目開發的實際成本與核算的結果會存在誤差，給成本分析和控制工作增加難度，劃分核算對象若是過于細致，將會使成本會計核算的工作量提升，合算成本也隨之提高。

（2）成本分配和歸集缺少規范約束。房地產開發企業的成本分配方法有多種，但是真實的現狀卻是少數房地產開發企業的會計人員不遵守成本分配的規范，成本分配隨意。成本歸集這一概念可以解釋為構成成本的各種費用都屬于成本的歸集，多數的房地產開發企業都會忽視成本費用的歸集，會導致企業項目的成本資料數據的不完整。忽視成本歸集，隨意進行成本分配，致使房地產開發企業披露的會計數據缺乏準確性，不利于房地產行業的市場穩定。

（3）建筑安裝成本夸大。根據目前的房地產市場來看，大部分的房地產開發企業內部控制體系都比較完善，但是仍然有少數企業為了降低納稅金額而壓縮企業的實際利潤，夸大建筑安裝成本費用。這種夸大成本的方法導致房地產開發企業在進行成本會計核算時，無法準確反映企業的實際成本和利潤，國家對這樣的房地產開發企業也無法進行有效的監管。

（4）賬簿設置不合理。房地產企業的賬簿設置不合理，成本方面的賬簿過于詳細，預收款則顯得簡潔。房地產開發企業的項目工程，其時間跨度比較大，因為工期的不確定性，使得其成本費用都被記錄在不同的賬簿中，不利于核算工作的開展。

（5）重視工程決算，忽視項目決算。房地產開發企業一般都重視工程決算，而對于項目決算的重視程度卻不高，出現這一情況的原因是，工程決算一般都在工程完工之后進行，工程款的支付不會延遲，但是項目決算則會受到多種因素的影響，時間不確定。項目決算不確定，房地產開發企業就無法通過成本會計核算計算出項目的成本以及最終利潤。

3 房地產開發企業成本會計核算問題的解決措施

（1）明確成本會計核算對象。房地產開發企業必須要做的就是要對工程項目的地點、結構、用途、施工團隊等因素進行考量，對于規模一般的工程，要以其施工設計圖為基礎，然后對以上羅列的單個工程進行成本核算。對于一些規模比較大，但是結構相差不多的工程項目，其開展時間和工程周期相近，并且由同一施工團隊完成，那就可以將這些項目合并為同一種成本核算對象[3]。對于一些施工周期較長的工程項目，可以根據實際情況，將其按照區域來劃分核算對象，比如一個項目中包含多種類型的建筑工程，其功能也有一定的差別，建筑成本也有一定的不同，于是就需要對項目中不同的工程單獨進行核算。成本核算工作要對項目工程進行實際考量，依據實際情況，合理安排核算對象，減少核算成本，保證核算質量。

（2）成本規范合理分配，歸集成本費用。成本規范合理的分配，首先要明確成本分配的目的，它是提供經濟決策信息，確保成本會計核算的真實準確性。成本分配可以按照以下兩點來進行：第一，一筆成本費用的產生支出，能夠追蹤到其原因，然后再進行分配成本;第二，根據受益程度來進行成本分配，比如住宅小區內的基礎設施，可以按照受益程度將其按照一定比例分攤給小區住戶。房地產開發企業的項目工程部分較為復雜，其成本核算對象較多，大多數成本費用支出不能夠直接歸集。為了減少這一情況，房地產開發企業需要借助一定的方法，實現間接成本歸集。

（3）防止建筑安裝成本夸大。企業在進行成本會計核算工作時，要根據企業的實際情況，選擇合理的核算方法進行成本核算。需要設置專門的會計部門，以及制定完善的管理制度，使得成本會計核算規范化，保證企業披露的會計信息的真實性和準確性，防止房地產開發企業虛報建筑工程成本。

（4）合理設置賬簿。賬簿中成本方面的內容要進行合理的劃分，對于工程項目中成本支出較少，或者是單獨的成本費用要盡量整合在一起，避免成本費用分類過于詳細，給成本會計核算工作增加難度。對于費用加大的項目，要單獨設立相應的科目來進行成本核算。在實際工程項目中，房地產開發企業要進行詳細的記錄，從項目開展初期一直到結項完工，其中的成本費用都應該詳細記錄，雖然有些工程的時間跨度較大，但是只要在每年度將已經完工的項目成本進行歸檔，其他的則繼續進行記錄。合理的設置賬簿科目，可以清晰地展現整個工程項目的進度，既有助于成本分析，也便于隨時開展監管工作，有利于成本會計核算工作的開展。

（5）重視項目以及工程決算。成本核算的目的就是計算房產銷售面積的成本以及開展整個項目工程的成本，通過核算能夠幫助企業算出其獲得的利潤。對于一些重視工程決算而忽視項目決算的房地產開發企業，可以通過設置“預提費用”科目將還未實施的工程預算項目計入成本中，使得項目決策可以順利進行，在工程竣工之后，再對比實際支出調整之前記錄的項目成本。

4 結論

成本會計核算對于房地產開發企業的重要性不容忽視，精確的成本核算能夠使房地產企業獲得更多的經營收益。房地產開發企業由于其工程項目的特殊性，所以其成本會計核算工作的開展有一定的難度，房地產開發企業要安排專業的成本核算人員支持核算工作，深入研究成本核算的問題，及時制定出相應的解決對策。

參考文獻：

[1]張忠艷. 戰略成本會計在房地產企業管理中的應用[J]. 現代營銷（下旬刊）， 2016（11）：48-49.

[2]郝麗蘭. 房地產企業會計核算問題及對策研究[J]. 納稅， 2018（19）：71，74.

[3]張春蘭. 房地產開發企業會計核算問題思考及優化策略研究[J]. 中國鄉鎮企業會計， 2019（7）.