論“一房二賣”的法律問題

程威

摘 要：房地產是我國重要經濟支柱產業，與民生息息相關?！耙环慷u”是房產交易中的頻發問題，本文從理論上探討其相關法律問題，對于維護買受人合法利益，增強人們房產交易信心具有重要意義。

關鍵詞：“一房二賣”;標的物歸屬;救濟;差價損失賠償

隨著社會經濟發展，房地產作為我國重要經濟支柱產業，與人們的生活關系愈發緊密，無論是買房自住，還是為了投資盈利，大量的資金被配置到房屋流轉中，一旦房屋交易某環節產生問題，將會激化社會矛盾，動搖國家根基。

“一房二賣”涉及債權與物權兩個方面，在最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中已有相關司法解釋，但僅限于買賣主體是地產開發商，而個人或其他法人，則仍然適用《合同法》以及《民法通則》的相關規定。對于什么情況適用哪一條規定，盡管學術界已有諸多討論，但在法律根據與司法實踐中仍有多處存在爭議。因此，從理論上探討房產交易中頻發的“一房二賣”的法律問題，對于維護買受人合法利益，增強人們房產交易信心，保障房地產市場具有重要意義。

一、“一房二賣”概述

“一房二賣”指的是出賣人將某一特定房屋在與買受人進行交易同時或之后，又將房屋進行二次以上售賣，訂立兩次或兩次以上買賣合同的行為。買賣主體可以是具有經營開發資質的地產商，也可以是普通民眾，客體為不受法律、法規及流轉限制的房屋。

“一房二賣”中，房屋出賣人與兩個以上買受人先后簽訂兩個以上合同，同一標的物上成立多個合法債權，但諸多合同中只有一個能被履行，其余則無法給付，導致其他買受人的物權主張無法實現，合同目的落空，具體而言，“一房二賣”有以下特點：1、出賣方存在主觀故意導致可能產生債權履行不能，先買受人發生權利受損的情況。2、后買受方存在善意和惡意兩種情況，即后買受人不知情出賣人已與他人進行房屋交易行為而辦理的登記情況和后買受人已知房屋交易情況，與出賣人串通并趁機搶先過戶登記的情況。3、“一房二賣”產生很大原因，是先買受人沒有及時進行登記，使得出賣人有機可趁，因此，在一定程度上，先買受人存在一定過失。4、“一房二賣”涉及債權與物權變動及效力問題，采取不同立法模式，對先后買受人具有不同的法律保護范圍和力度。

二、“一房二賣”中房屋歸屬具體規則

（一）買賣合同的效力認定

在我國債權形式主義物權變動模式下，“一房二賣”的標的物歸屬應分以下三種情況進行討論。第一種，房屋出賣人在不同時間將房屋與兩位買受人進行交易，簽訂買賣合同，但均沒有辦理過戶登記。這種情況下，因為債的關系的平等性，且出賣人有權將房屋交付給任意買受人，無論第二買受人主觀是否惡意，兩份合同的性質和效力均不受影響，買賣合同同樣成立。第二種，房屋出賣人在簽訂買賣合同后，將房屋轉移給第一買受人占有，但是未辦理過戶登記，又與第二買受人訂立合同且未辦理過戶登記;或是房屋出賣人簽訂合同后，未與第一買受人辦理過戶登記，也未轉移房產，而將房產轉移給第二買受人占有。這種情況下，兩份買賣合同也依然有效，但是第一、第二買受人的債權請求權已不再平等。一般而言，根據公序良俗，以及權利義務相一致原則，占有房產的買受人具有優先于他人的履行順位。第三種，房屋出賣人在簽訂買賣合同后與第一買受人辦理了過戶登記，但是未轉移房屋，而隨后又與第二買受人簽訂合同并轉移房屋。此種情況下，因為登記過戶已經完成，房屋出賣人已不再是房屋的所有權人，將房屋再次轉移交易的行為是無權處分，是“他人之物之買賣”，買賣合同效力未定。當房屋出賣人非法占有第二買受人購房款時，形成合同詐騙。

（二）爭議房屋的歸屬規則

“一房兩賣”中的房屋歸屬問題，可參考具有類似物權糾紛的“一房兩租”，即《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條指出，“出租人對同一房屋訂立多份租賃合同，且合同均有效情況下，人民法院按如下順序確定履行合同的承租人：（1）已經合法占有租賃房屋的;（2）已經辦理登記備案手續的;（3）合同成立在先的。對于不能取得租賃房屋的承租人要求解除合同以及賠償損失等，依據合同法相關規定進行處理?！痹凇蛾P于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條也有相關類似規定。因此，在“一房二賣”權利保護順位方面可參考以上兩條司法解釋。

三、“一房二賣”的救濟

（一）損害賠償范圍

“一房二賣”中的損害賠償，在司法實踐中主要有兩種，分別是違約責任中的損害賠償以及締約過失責任中的損害賠償。前者以讓合同違約行為受害方達到合同履行一樣的狀態，因此賠償范圍包括實際損失與期待可得利益損失。后者以讓合同違約行為受害方得到因信賴合同履行所支付的費用得到賠償?！逗贤ā返?13條指出，“當事人一方履行合同不能或不符合約定，而給訂立合同對方造成損失的，賠償金額應相當于違約所造成的損失，包括合同履行后可能獲得利益，但不得超過簽訂合同時預見可能發生的損失。”這一法條可以如下理解，無論合同訂立雙方是否約定違約金，違約一方只要給另一方造成損失，賠償金額就應當是因違約行為所造成的損失額。《合同法》第114條指出“約定違約金低于造成損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定違約金過高造成損失的，當事人可請求人民法院或者仲裁機構予以減少”。這一法條是差價損失賠償可高于違約金或低于違約金的直接法律依據。

（二）懲罰性賠償的適用情況

最高人民法院主張，只要是房屋交易買受人，都可以請求賠償，且賠償數額不能超過已付購房款的一倍。在司法實踐中，多數法院都進行了一倍懲罰性賠償的判決，少部分法院判決額度低于50%。從買受人合法權益維護角度來看，應結合房屋買賣標的額度大小進行判決，以保護買受人權益。

現有司法實踐中，還未有對除購房款以外影響因素的規定，因此在考慮懲罰性賠償的影響因素時，應充分考慮出賣人與買受人的實際情況，包括經濟能力和承受能力等來判決賠償數額，以遏制“一房二賣”現象，懲罰違約行為為。

（三）法律規制角度加強買受人權利保護

1、商品房的買受人權利保護

從商品房“一房二賣”產生原因來看，一方面是商家最求高額利潤，另一方面則是我國相關法律仍存在漏洞和不足，具體表現在：首先，房地產上在于買受人簽訂房屋預售合同后所余的等待時間過長，在這段時間內，我國法律沒有相關期限規定，這就給商家“一房二賣”提供了時間條件和可能。其次，商品房預售合同是出于行政管理方面的法律要求，其效力不等同于預告登記，本身不具有公示公信力。再者，房屋交易行為中雙方信息不對稱，買受人一般處于弱勢地位。因此，在法律規制上，我們還可從以下幾個方面進行完善：一是從法規上明確商品房所有權登記時間以及交房時間，時間屆滿沒有登記或是交房的地產商承擔相應違約責任。二是完善我國商品房預售登記制度，即用法條形式使得預售登記制度具有預告登記效力，以對抗未進行預售登記的買賣合同，保障買受人權利。三是應有法條規制地產商的合同格式，限制地產商合同中的免責條款，以免其逃避對先買受人責任，而一標二賣的行為。此外，在地產行業利潤巨大前提下，不超一倍的賠償金不能遏制某些開發商的“一房二賣”行為，此時可允許買受人適用《消費者權益保護法》第55條中關于欺詐的三倍賠償請求權。

2、二手房的買受人權利保護

二手房“一房二賣”產生原因類似于預售商品房，但二手房因相關法律空白，多適用《合同法》和《民法通則》，其合同無效請求權、損害賠償請求權、雙倍返還定金等也僅是事后救濟，事前預防以采用我國《物權法》中的預告登記制度?！段餀喾ā返?0條中指出，房產當事人簽訂買賣合同，為保障未來物權實現，按照約定可向登記機構申請預告登記。在未經預告登記權利人同意前提下發生的不動產處分歸于無效，且預告登記后，債權不存在或自此三個月內未申請不動產登記者，預告登記失效。這一制度是民法誠實守信原則的體現，其保護了買受人在簽訂房屋買賣合同后，到不動產登記變更物權之前這段時間內的合法權益，避免了買受人因交易弱勢地位而可能承受的無端損害風險。且預告登記制度具有一定的公示公信力，使得之后買受人在簽訂買賣合同之前，能因看到信息而進一步有所衡量，避免產生“一房二賣”的現象。

結語

伴隨著經濟快速發展，房價波動幅度增大，速度快以及人們的逐利心理，“一房二賣”現象頻發，既損害了買受人的合法權益，也破壞了房產市場安全。本文從法律規制角度提出預售商品房和二手房買受人的權力保護措施，以期減少“一房二賣”現象的出現，提振人們房產交易信心，維持社會穩定。

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（作者單位：長春財經學院，吉林?長春?130000）