行業下行合景泰富千億目標流產？

謝澤鋒

因疫情影響，房地產行業正經歷一場痛苦的轉型。

除了開年前兩個月銷量遭到重挫外，房地產上市公司股價也經歷了一波慘烈的下跌。然而在股價普跌后，卻有一家公司，股價迅速反彈超25%，這家公司就是——合景泰富集團（01813.HK）。

2019全年完成850億業績目標，銷售金額同比增長31.47%;營業收入249.56億元，同比大增233.75% ;核心利潤52.1億元，同比增長36.8% ;歸母凈利潤98.1億元，同比大增143%。

在很多巨頭房企業績放緩，甚至利潤負增長的情況下，合景泰富的業績令人刮目。在亮眼的財報發布后，公司股價進一步抬升。

由孔氏三兄弟創辦的合景泰富，如同一匹突然沖刺的黑馬，向行業巨頭發起挑戰。

沖刺千億

“只有做穩之后再做大。”合景泰富董事會主席孔健岷是一個堅守“穩健”經營的企業家。他曾經說道：“就像跑1000米，我前面200米跑慢一些，后面500米再沖上去，結果都是一樣的，體力消耗卻沒那么大。”

2014-2018這5年，合景泰富銷售額以穩字當頭，克而瑞的數據顯示，其銷售額排名5年來有所徘徊，但僅上升8位。其中，2015年完成目標九成，2016-2018年也僅僅是踩過目標線。

來到2019年，在各大房企銷售額增速普遍下滑的時候，合景泰富預售額合計861億元，同比增長31.5%，順利完成850億元目標，近兩年的復合增長率為51%。

對于已經穩步發展25 年的合景泰富來說，或許是時候沖刺一把了。比賽已經來到孔健岷口中的后“500米”。

2020年，合景泰富迎來成立25周年之際，今年公司的銷售目標為1030億元，同比增長20%。盡管增速逐漸放慢，但在當下的環境中，這一目標也令人刮目。要知道，龍湖、雅居樂等龍頭房企的銷售目標都降至了個位數。

受疫情影響，2020年房企銷售承受巨大壓力。數據顯示，今年前兩個月合景泰富合約銷售68.72億元，同比下降約24.9%。克爾瑞數據顯示，合景泰富2019年一季度銷售額為154 億元，而今年一季度則下降至130億元，下滑幅度為15.58%。

不過，孔健岷對此并不擔憂，他在業績發布會上表示：“我們今年的貨值有1700億，雖然1、2月有影響，相信下半年可以追回來，所以對完成銷售目標很有信心。”

作為土生土長的廣東房企，深耕大灣區，輻射香港，同時擁有可觀的舊改項目，成為合景泰富的優勢。

截至2019年底，合景泰富共擁有156個項目，分布于內地及香港共39個城市。目前合景泰富集團在售的118個項目中，有43%來自長三角區域，30%來自粵港澳大灣區;按城市等級劃分，89%來自一、二線城市。

目前公司擁有共計權益建筑面積約1701 萬平方米的土地儲備，總可售貨值約5100億元。覆蓋廣、佛、深3市共26個項目，預估可售貨值約5850億元，其中2021年可實現供貨100 億元。充足和優質的土地儲備將足以支持其未來3-5年的發展。

利潤成色

房地產行當是一個高負債的生意，利潤、現金流、負債構成的財務指標日漸成為投資者關注的重點。

2019年合景泰富股東應占利潤達到了98.05億元，同比大增143%，但扣除非經營性損益后的核心凈利潤則打了不少的折扣，為52.14億元，但依然同比上漲36.8%。

這其中，投資物業公允值收益約37.16億元，而2018年則為17.14億元，同比增長116.8%，這也是合景泰富利潤大漲的重要因素之一。

合景泰富集團的收入主要來自四個業務分部，即物業開發、物業投資、酒店營運及物業管理。根據財報數據，2019年合景泰富集團物業開發收入為227.6億元，同比大幅增加275.3%，主要是由于已交付總建筑面積由2018年的40萬平方米增加至2019年177萬平方米。

按權益合并收入計算，合景泰富集團2019年物業開發收入365.5億元，同比上漲72.5%。可見公司收入大增主要由于交付回款增加。與此同時，2019年，公司平均銷售價格約為17500元/ 平方米，較2018年增長6%。

在盈利能力方面，合景泰富集團權益合并核心毛利率及凈利潤率分別為31.8% 及25.8%。

此外，物業投資、酒店營運、物業管理分別實現收入6.27億元、5.53億元、10.14億元。這些收入規模雖然不足比拼物業開發板塊，但其增長勢頭和現金流貢獻值得關注。

數據顯示，合景泰富物業投資收入最近5年持續增長，由2015年的1.54億元增長至2019年的6.27億元，增速也在逐漸抬升。

合景泰富旗下已開業8個商場、8個寫字樓及17個酒店，均位于一、二線城市核心地段及新經濟區。其中，成熟商場經營利潤率達52%，成熟寫字樓經營利潤率達86%，成為公司持續穩定的現金奶牛。

償債能力已經成為衡量房地產企業的基本標尺，至2019年底，合景泰富現金及銀行賬面金額為567.3億元，較2018年稍有增加。

合景泰富集團當前現金短債比為2.39，短期償債壓力較小。此外，合景泰富集團還通過ABS、優先票據和公司債等方式在境內外進行多筆融資。

綜合來看，合景泰富2019年平均融資成本為6.4%，與2018年持平，保持在行業低位。截至去年底，合景泰富總債務規模達855.8億元，從債務到期時間來看，以中長期債券為主。其中，1年內到期債務為237.3億元，占比27.7%;2-5年到期債務為530.6億元，占比62% ;5年后到期債務87.9億元，占比10.3%。債務結構比例比較合理。

綜上來看，合景泰富擁有充足的土地儲備、富有潛力的項目以及不錯的財務指標，但疫情影響的不確定性還在持續，導致開年一季度銷售下滑，合景泰富沖刺千億能否實現，還有待觀察。