姚振華：寶能地產“帝國夢”

謝澤鋒

姚振華

盡管寶萬之爭已然結束，但外界依然對姚振華這位神秘的資本大鱷十分關注。

大筆減持萬科，收獲巨額收益而后黯然離場，大手筆布局新能源汽車，地產業務資產輾轉騰挪，寶能系每一筆投資都能牽動資本的神經。

意欲撕掉“野蠻人”標簽，寶能系在近兩三年“脫虛向實”，讓外界感受到寶能做實業的堅定決心。但干實業不同于資本投資，這些產業短期內難以賺到大錢，因此南寧百貨的舉牌事件，又讓外界意識到寶能對于資本運作的戀戀不舍。

作為寶能系的底層資產，地產板塊和保險業務成為奠定姚振華寶能帝國的雙基石。拿下香港上市公司寶新置地（00299.HK）、寶新金融（01282.HK），圍繞地產領域進行大筆投資……

在上世紀90年代就開始著手大展拳腳的領域，姚振華仍然做著寶能的地產帝國夢。

資本騰挪

通過資料梳理，寶能城市發展建設集團有限公司（以下簡稱寶能城發）、寶能地產股份有限公司、寶新金融集團有限公司、寶新置地集團有限公司，集團旗下四大地產平臺撐起了姚振華“寶能系”的隱形地產帝國。

早在十多年前，姚振華就曾喊出寶能地產IPO的目標。如今面對最晚2022年上市的承諾和市值最高達7000億元、凈利超400億元、規模做到行業前八的目標，寶能地產開始加速前行。

港股市場成為姚氏家族進行地產業務布局的戰場。經過三年多的運作，更名后的寶新置地（00299.HK）和寶新金融（01282.HK）成為寶能地產板塊的資本平臺，由姚振華的弟弟，寶能二掌門姚建輝坐鎮。

根據最新的財報顯示，寶新置地2019年度營業額為97.68億港元，同比增長421.2%; 毛利為17.45億港元，同比增長1325.3% ;歸母凈利潤為3.86億港元，同比增長274.1%。

公告顯示，2019年公司物業銷售額增加312.2%，占總營業額44.8%，但主要緣于去年底收購了寶能恒創，南寧項目集團、汕頭潮陽項目以及長沙項目的銷售增加所致。

可以看出，寶能正在以“螞蟻搬家”的方法，將地產業務轉移至寶新置地旗下，為整體上市做準備。

財報顯示，截至2019年底，寶新置地項目部署覆蓋深圳、長春、沈陽、渭南、長沙、汕頭、云浮、南寧8個城市，正在進行中的有11個開發項目。項目包括寫字樓、商業住宅、酒店、商務公寓、別墅等，總建筑面積約460萬平米，總投資約370億元。

收購是寶新置地獲取項目的重要手段，翻閱財報可以看到，2019年公司先后以6000萬港元收購凱升國際，獲得沈陽3.8萬平方米的商業用地;收購南寧項目公司100% 股權，獲得南寧環球金融中心、南寧五象湖一號兩處地產項目。南寧項目共85萬平方米，是寶能深耕華南區域的標桿。

據報道，“寶能系”地產板塊計劃引入300億元戰略投資，而作為條件“寶能系”承諾最晚將于2019年底向審理機構遞交上市材料，并于2020-2022年完成地產板塊上市，如果在2022年前還未完成上市，投資者可獲得每年12%的投資收益。而最終的上市地點，港股最有可能。

雖然寶能深耕地產30多年，但其規模長期徘徊在中下游。2018年其銷售業績僅為66.6億元，位列179名;2019年銷售額上升為84.9億元，但也僅位列克而瑞銷售榜第173名。

這與姚振華心中的2020夢想差距太遠。擁有豐厚資本加持的寶能，早就開始了跑馬圈地。

暗度陳倉

一手資本，一手拿地。

寶能在狙擊萬科一役中賺了300多億，而這些資本又投入到了各種產業項目，以及用來增持房地產相關公司股權。

據《英才》記者不完全統計，寶能累計規劃汽車產能320萬輛、投資超2000億元、拿地14253畝。同期獲取的文旅產業小鎮項目也超過了萬畝規模。

2017年以來，姚振華親自前往全國各個城市進行考察，并簽訂了一系列的產業地產投資計劃，包括廣西玉林的生態知識城、武漢的科技孵化園、昆明的旅游度假小鎮、貴州的綜合產業新城等。

剛剛過去的2019年，寶能大手筆拿地，貴陽、騰沖兩地的旅游、康養項目正式簽訂，貴陽寶能國際文化健康城一期建設用地1090畝，總投資260億元;云南的高端康養文旅地產項目寶能·彩云之上的投資更是超400億元，據稱進該項目就拿地千畝。

3月底，寶能旗下前海人壽以底價15.47億元拿下廣州黃埔區YH-A3-8地塊。而這一地塊此前為萬達所有，寶能拿下的價格比2019年5月萬達摘得的底價13.43億元要高出2億元。

在商業地產上，寶能也同樣野心勃勃，曾計劃五年內投資1200億元，至2018年開發建設40座創新型購物中心。

另一方面，新能源汽車成為寶能大力布局的重點。至今，寶能已將觀致汽車、PSA收入囊中。并在廣州、昆山、昆明、貴陽等多地號稱總投資達到2000億元，總產能超過300萬輛。

如此巨大的產能規劃被汽車業內人士普遍質疑，許多媒體認為寶能掛著“造車”的羊頭，其實打著“拿地”的主意。

在入股觀致不到兩個月的時間內，寶能集團就先后在廣州、杭州、昆明三地布局了造車基地，占地面積分別為423畝、3000畝、6300畝。

收購的長安PSA也擁有整車、研發、物流三塊土地，位于深圳，且均為工業用地，總共約137萬平方米。

為迅速增厚寶能地產實力，姚振華在2018年底，親自邀請前保利干將余英加盟。但近一年時間，余英便離職，并加入了融創華南公司。傳言姚振華和余英在經營風格上存在分歧。

也正是隨著余英的離任，“寶能系”地產運作進入新的一頁。二掌門姚建輝親自坐鎮，四駕馬車同時驅動。

硝煙散去，但江湖中仍舊有他的傳說。如今，隱身幕后的姚振華正編織著他的地產帝國夢。