新形勢下不動產統一登記相關問題研究

邱其峰

摘 要：新形勢下開展不動產統一登記制度是市場經濟發展的需求，目前雖然不動產統一登記已在執行，但仍有很多問題，為了能確保登記工作的順利開展，一定要抓住現階段過渡的矛盾并采用有效方法，一步一步構建起不動產統一的登記體系，確保市場經濟條件下不動產交易的安全以及社會經濟的良好發展。基于此，本文主要就新形勢下不動產統一登記的重點和難點問題進行了分析，并提出了有效的改善對策，以供參考。

關鍵詞：不動產;統一登記;難點;對策

引言

不動產統一登記是人類社會發展的必然趨勢，通過制定和完善該項制度，能夠更好的保障人們的合法權益，同時還能夠有力的推動我國反腐倡廉進程，促進稅收改革等工作的實施。

一、不動產統一登記的重要性

為了更切實地響應《物權法》的頒布，一定要科學合理地開展不動產登記工作，以確保不動產以及交易過程的安全，使公民的合法權益得到保障，這是重中之重。實施統一登記工作，能夠將不同部門聯系到一起，實現數據共享機制，從宏觀層面上對不動產進行管理，對資源進行合理配置，避免信息不暢帶來的風險等，保障交易安全性，為土地利用轉型等工作的順利開展奠定堅實的基礎。另外，即使我國的房地產市場已經建立并且穩定許多，但是不動產登記的法律法規和流程還不夠完善，市場上出現了許多不良現象，不動產權利也存在重合或者交叉，完全不能保障國家和人民的利益，經常出現違法違規登記的情況。非統一登記情況下，不動產的權利和內容是存在差異的，比如有些居民進行住宅登記，其房屋所有權和土地使用權不是一個人的，相關證書上的時間和面積也不同，雖然集體土地所有權和林地所有權是一個問題，但卻是兩種權利，權利也存在交叉，如果登記不準確，在出現糾紛時，就無法保護不動產所有者的合法權益，對社會和諧也會產生一定程度的消極影響。

二、新形勢下不動產統一登記的重點和難點問題

（一） 相關法律不健全

雖然國土資源安全局向下設立了不動產登記局，為不動產的統一登記提供了一定的保障，但是關于不動產登記的法律法規還不完善，相關部門也沒有明確自身的職能，經常會重復登記，權利交叉，導致登記信息錯誤，埋下了隱患。在不動產交易前，要對權利歸屬進行明確，但由于職能劃分有漏洞，不確定不動產各部分的權利歸屬，不能保護所有者的合法權益，對今后不動產登記工作也有不利影響。

（二） 數據整合困難

對于不動產的登記，數據量巨大，整合起來難度太大，土地登記的數據中有很多業務數據和地籍數據庫沒有關聯，數據更新也不夠及時，范圍也非常小。房產登記上很大一部分都沒有建立樓盤表。林地登記普遍是紙張登記信息，檔案資料與數據庫未關聯，相關信息也不完整。所以在這方面要投入大量的資金，人力，物力。

（三） 登記效果不理想

不動產統一登記受各領域和行業技術標準的要求非常的高，而且注冊信息影響較大。部門測量坐標以及精度不統一，成果轉化以及共建共享難度較大。信息共享過程中，缺乏保障機制，各部門不愿將本部門的成果無私奉獻地拿出來，更不愿意共享。不動產統一登記，需要有可靠、詳細的信息作為保障，比如各產權登記中應當包括房屋圖紙以及外觀照片和位置等詳細信息。然而，目前國內房產統一登記內容過于簡單，記錄不詳細，以至于登記效果不理想，難見實效。

（四）登記技術有待完善

因為人口越來越多，土地空間利用率越來越高，所以土地和房屋登記系統已經相對完善，但是對于林地，海域等登記系統尚不完善，要想建立健全的不動產登記平臺，就要對數據進行整理分析，對技術和方法進行改善，進一步促進不動產登記工作的進行。

（五）登記人員的綜合素質有待提高

不動產統一登記制度中的審查工作至關重要，不同的審查方法所產生的登記效率以及公信力存在較大差異，在很大程度上決定著不動產登記質量和效率。然而，各部門分散登記的現狀和高標準要求對登記人員的素質和業務能力提出了更高的要求，不動產統一登記制度實施以后，登記人員綜合素質提升成為當務之急。

三、 新形勢下改善不動產統一登記的對策

（一）建立完整的登記平臺，實施信息化管理

信息化時代背景下，國產設備取得了長足發展，國家主張建設安全項目，加快信息全面國產化進程。因此在平臺建設中，要立足于國家信息安全目標，盡可能選擇國產化服務器、存儲設備及安全設備等軟硬件設備，最大限度上實現國產自主控制，保障不動產業務系統處于安全狀態當中，維護國家與個人利益。平臺建設的終極目標是便于管理和查找，提高對我國不動產管理水平。針對當前不動產統一登記現狀來看，可以積極采用關系——非關系型數據庫，將二者搭配到一起，形成聯動關系，使得數據庫功能得到充分發揮。針對核心登記數據的設計，可以引入邏輯性、關系型較強的數據庫對數據進行存儲。而針對電子檔案、空間數據緩存切片等數據，由于數據之間的關系并不明確，且數量較為龐大，對讀寫要求較高，可以以非關系型數據庫作為基礎數據庫。選擇合理的數據庫類型，能夠為業務開展奠定堅實的基礎，提高業務處理有效性。

（二）完善不動產統一登記法律體系

在完善不動產統一登記法律體系時，應對法律體系加以科學合理的設計，形成多層級的體系，有利于推動該制度的實施進程。一是圍繞《物權法》相關規定，針對不動產登記專門制定《不動產登記法》，為登記工作提供明確的規范。該法律中，應針對不動產登記的范圍、機關、程序、相關人員責任、登記方式、信息查閱等方面進行明確規定，保證不動產登記的有效性。二是對現行的相關法律進行整理，消除與《不動產登記法》脫節或沖突的法律條例，以達到消除法規矛盾的目的，保證法律權威性，促進社會交易活動的深入開展。三是制定不動產登記配套的行政和地方性法規，使其更具法律效力。四是在立法允許的范圍內賦予相關部門完善系列法規或規章等。

（三）強化培訓，提高相關工作人員的綜合素質

在不動產登記中，許多部門或機構不愿意放手職責，在一開始就影響工作進度。登記人員的專業素質和態度直接影響著工作的成果，所以要加強對登記人員的專業教育，端正工作態度，加強技術上的培訓，建立考核制度，杜絕不專業人員進行實際工作，還要理論和實踐相結合，并對綜合成績進行評比，有獎有懲，讓工作人員充分發揮主觀能動性，提高工作積極性，這樣才能全面提高登記人員的素質和專業水平，以服務的態度進行登記，滿足不同的工作需求。

（四 ） 優化不動產登記業務流程，不斷提高服務質量和效率

抓核心是化解不動產統一登記難題的關鍵所在，各地不動產登記機構的設立標志著不動產職責整合以及機構設置的完成，開啟了“房地合一”的新篇章。要扎實推進登記職責與登記機構的有效整合以及數據整合和業務平臺的構建，同時還包括窗口設置以及業務流程的重新構設等，切實強化服務，落實各項便民服務措施，要讓廣大群眾深切感受到，統一登記后，服務更周到，手續更簡便，時間更快捷。

四、結語

綜上，就現階段而言，我國雖然已經開始實施不動產統一登記制度，但由于登記管理體系等方面還有待完善，從而導致登記過程中存在一些難題。因此，在實踐過程，相關部門及人員應及時了解、掌握不動產統一登記的重難點，根據實際情況，不斷優化不動產統一登記體系，并確保有法可依，以促進我國不動產登記不斷進步。

參考文獻：

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